现金为王 清仓变现将成房企主流策略

　　近日，各大开发商陆续公布了2011年销售业绩。在全国商品房销售面积和销售额增速大幅回落的情况下，开发商业绩加剧分化，采取高周转策略的房企业绩明显比追求高毛利率的房企更为亮眼。而面对2012年的楼市探底期，开发商纷纷摆出谨慎的态度，多持现金为王的策略，房企去库存化将加速。

　　房企业绩分化加剧 兼并重组风起云涌

　　国家统计局数据显示，2011年，全国商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。然而不少已公布2011年业绩的房企凭借高周转策略在弱市之中仍然创造了辉煌的业绩。

　　从增速上看，最令市场惊奇的便是融创中国，销售额达192亿元，同比增长130%，创造了逆市上扬的最大奇迹。而紧随其后的恒大，销售额同比增长59.4%，达803.9亿元。其余还有佳兆业、建业地产、保利香港、碧桂园，同比增速分别为52%、48%、39%和31%。而受益于降价促销，中海地产、龙湖地产和万科也都跑赢了大势，销售额分别上涨29.8%、14.8%和12.37%。

　　然而一些追求高毛利率和土地升值溢价的房企，在增速上却落在了行业平均水平之后。其中领跌者便是下滑幅度高达37.85%的绿城中国，其后还有首创置业、富力地产、雅居乐分别下滑11.4%、7%和2.48%。

　　这一年，房企兼并重组风起云涌，很多小型开发商被淘汰出局。北京中原地产数据显示，2011年股权交易市场出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。同时，房地产行业规模股权变动（交易额超过千万或股权变动比例超过10%）超过124宗，交易金额471.76亿，创历史新高。

　　还有不少房企为了分散风险，开始跨行业、多业态发展。广州经纬房产咨询有限公司研究中心许婉婷告诉记者，2011年，开发商除了涉足旅游、商业、养老等地产领域，跨行业发展副业的例子也不少。恒大、富力、万达进军足球界，广州美林基业集团建养猪场，新湖中宝、华业地产、莱茵置业、绿景地产、鼎立股份等中小型房企涉及矿业领域，滨江控股进入生物制药领域，而一向专注于豪宅开发的星河湾，日前也谋划筹组茅台代理公司，兼职卖白酒。

　　房企过冬，可谓八仙过海，各显神通，然而业绩的分化却在加剧。房企销售额前30强的市场集中度已从2010年的16.56%提升到了2011年的17.24%。

　　开发商拿地更谨慎 卖楼更积极

　　对于开发商而言，艰难的2011年已经过去，而更让其捉摸不定的2012年已经开始。不论是房企老总的公开言论，还是上市房企的公告，都透露出了开发商的谨慎态度。

　　万科总裁郁亮2011年底就发表了万科的“过冬策略”：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。

　　而恒大也一改前两年的大跃进风格，将2012年合约销售目标确定在了800亿元，低于2011年的销售额。恒大集团董事局主席许家印说，“提升管理、稳步增长”成为今年恒大发展的基调，恒大年内不会购买新的土地。2011年楼市黑马的此番选择，表明了其对2012年楼市的谨慎态度。

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　　龙湖地产则表示，2012年，将继续坚持“高周转”销售策略，凭借过硬的产品力和快速的市场应变力，进一步提升抵御市场风险的能力。

　　2011年凭借区域多元化战略布局稳住业绩的雅居乐表示，2012年将密切关注市场动态，提供足够的货量，以把握市场好转时的销售良机。并将以面积约100平方米的产品为主，以便快速回笼现金。

　　同时，合景泰富2011年利用加快商业地产的工程进度及推售和多元化的融资渠道，包括发行美元债券及向境外银行募集贷款，应对楼市寒冬。而2012年，“面对严峻的市场环境将保持审慎，使自身能处于有利的战略地位以应对各种市场变化。期望通过产品及城市的优化组合达至均价的增长。”

　　显然，开发商对于2012年形势的判断并不是太乐观，因此开始摒弃囤地涨价牟取暴利的模式，转投高周转、现金为王。

　　信贷将继续压缩 降价清仓动力加大

　　国家统计局数据显示，2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年的12540亿元持平。

　　显然，在楼市调控和信贷管控下，房企想从银行借钱没那么容易。工行日前提出2012年信贷投放要执行“三支持四压缩”政策，其中房地产就是工行未来三年逐步压缩信贷总量的四大行业之一。

　　而世联地产研究显示，2011年房企一直抗到最后才降价的原因在于资金紧张程度不及2008年，但是进入2012年，随着偿付债务密集到期以及销售不畅，房企很容易出现流动性危机。

　　世联地产董事长陈劲松说，“此前，房企的库存规模决定了企业的利润，但是当市场转向时，高库存却成为伤害企业的源头。2012年开发商必须面对即将到来的债务危机，现金流的问题越早处理越好，就怕到时候差一口气，被憋死了，那是最悲惨的。因此，必须想尽一切办法拼命收钱，这不是为了抄底，而是为了保命。”

　　由此看来，在2012年成交量何时能够反弹，能反弹到什么程度尚不明朗的情况下，去库存便成为保护房企不受流动性危机威胁的有效方式。

　　陈劲松说，干降没量的阴跌对房地产行业的伤害最大。2012年，政策不会放松已经是业内共识，因此开发商是有动力迅速降价的，迅速探底对房地产行业非常重要。“现在开发商定价时，不再用以前业内常用的比较法，问竞争项目卖多少钱了，而是会问多少钱才能卖掉，这是市场探底期的一大特征。”

　　世联地产研究认为，2012年房地产行业将迎来去库存化周期。而从开发商的表态上看，“高周转”也的确成了房企2012年的主流策略，去库存化将加速。