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标题: 百万买房大不同 全国各地花100万能买到什么房 [打印本页]

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作者: wolong    时间: 2012-8-13 15:24
标题: 百万买房大不同 全国各地花100万能买到什么房
　100万元能买什么房？这似乎是一个太过容易回答的问题。然而这次经过我们记者的调查，发现在内地不同的城市同样是花100万元购房，能买到的房子却是千差万别。这一方面告诉了我们房地产市场存在的巨大差异，另一方面也提供给了大家许多置业的机会。　　百万买房大不同
　　100万元在全国各地可以买到什么房？本刊老读者王先生向编辑部提出了这样一个问题。
　　这的确是一个有意思的问题！因为决定房价的因素多种多样，除了当地购买力之外，还跟物业本身的品质、所处地段、开发商知名度、周边配套、所拥有的资源等等因素均有关系。因此同样花100万元，在各地买到的房子肯定会不一样。
　　如果要对总价为100万元的物业进行对比，那么它的身上也必然存在着某种共性。本刊发现，其实按照目前的收入水平，在一线城市以及部分中心城市，其收入水平相对应的购买力，都已经可以承受百万总价的物业。一线城市收入水平较高，购买百万总价的物业自然更为轻松。如根据上海统计局公布的数据，2011年上海市职工平均年收入为51968元，一般双职工家庭年收入可达103936元，10年收入就可以购买一套百万物业；再比如去全国中心城市排名第23位的西安，2011年在岗职工年平均收入达到41679万元，家庭年收入达到了83358元，购买百万房产只需12年的家庭年收入，两者相差不大。而且从房价收入比来看，上海的10倍和西安的12倍虽然略高于国际公认的区间，但考虑到喜好储蓄以及全家人共同买房的现实情况，该数值其实可视为合理。可见，百万房产是很多都市人群都买得起的房子。
　　在查阅大量市场数据、同时对楼市进行系统梳理的基础上，本刊重点选择包括“北上广深”等一线城市，以及杭州、南京、武汉、郑州、成都等具有代表性的城市作为比较对象（具体可见表1）。对于城市的选择，本刊综合了以下几个方面的因素，首先是要具有代表性，北京、上海、广州和深圳分别为国内三大都市圈的领头城市，它们的一举一动都备受瞩目。成都作为大西南城市中的翘楚，它身上的变化也很引人关注。其次是要体现出差异性，比如一线城市和重点城市以及卫星城市之间的差异。还有就是力求全面，除了一线城市和重点城市之外，还选择了在区域经济发展中具有举足轻重的城市如厦门，以及三、四线城市如烟台、常州等。当然，本刊未将经济水平欠发达的四线城市纳入比较范围。对于区域的选择，重点关注东部沿海城市，同时兼顾中部以及西、北部。为了让对比具有可操作性，本刊还特意对地段进行了限定，主要考察每个城市中心城区和外围偏远区域两个地方的房价差异。
　　通过对比发现，全国存在三大房价“高地”。首先是以北京为龙头的环渤海都市圈，其次是包括上海、杭州、南京在内的长三角城市群；最后是以广州、深圳为核心的珠三角城市群。其中尤以北京、上海、广州、深圳房价为最高。
　　总体来看，一线城市以及东部中心城市房价水平较高，因此百万房产只能在偏远的地方去寻找，而且面积不大；而在房价水平较低的西南、西北部以及东北部，却能够在市中心买到宽敞明亮的三房。同时，我们还发现，一线城市与卫星城市之间的房价差也比较明显。在一线城市，市区百万房产只不过是一套40平方米不到的一居室，而在卫星城市却是一套150平方米的“豪宅”。
　　表1、各代表性城市百万购房情况对比

所在城市	区位	楼盘/小区名称	具体位置	报价（元//㎡）	说明
北京	中心城区	芙蓉里小区	北京市海淀区芙蓉里北路、北京大学西门	31500	二手房、43㎡、一房
	外围区域	伊舍小镇	北京市昌平马池口镇奤夿屯村	6800	新房、130㎡左右、三房
顺义	中心城区	恒华·安纳湖	北京市顺义区顺义新城	10980	新房、90㎡左右、两房
	外围区域	水色时光	北京市顺义北小营镇，奥运水上公园附近	9500	新房、107㎡、两房
廊坊	中心城区	廊和坊·金融街	广阳开发区金源道与华祥路交口	8500	新房、115㎡左右、两房
	外围区域	中房·馨园	广阳解放道与东外环交叉口	6500	新房、140㎡左右、四房
天津	中心城区	气象东里	天津市和平新兴街、西康路	16600	工房、60㎡、小两房
	外围区域	住总尚清湾	天津市武清泉旺路天鹅湖度假村西侧	6500	新房、140㎡左右、三房
石家庄	中心城区	荣盛阿尔卡迪亚	石家庄市桥东区和平东路与平安大街交汇口东北角	8600	新房、120㎡左右、三房
	外围区域	国际城四期	石家庄市槐北路473号	7600	新房、143㎡、三房
烟台	中心城区	金地澜悦	烟台市高新区滨海路与农大路交汇处	9000	新房、110㎡左右、三房
	外围区域	国奥天地	烟台市开发区长江路99号	6500	新房、150㎡左右、四房
上海	中心城区	西木小区	上海市大木桥路、零陵路	27000	工房、35㎡、一房
	外围区域	天居玲珑湾	上海市嘉定区汇旺路1188号	11000	新房、90㎡、两房
昆山	中心城区	珑庭	昆山市中华园路1555号	14000	新房、80㎡、两房
	外围区域	绿地世纪雅苑	花桥镇外青松公路988号	8000	新房、125㎡、三房
嘉兴	中心城区	文星花园海棠花	嘉兴市南湖新区纺工路西侧，烟雨路南侧	9000	新房、120㎡、紧凑三房
	外围区域	尚景蓝湾	嘉兴市南湖区纺工路与五环洞路交叉口	6500	次新房、150㎡、四房
常州	中心城区	吾悦国际广场	常州市钟楼区怀德桥下	21000	新房、40㎡左右、一房
	外围区域	星河国际	常州市武进区长虹路武宜路	8300	新房、120㎡左右、三房
杭州	中心城区	星河明苑	杭州市湖墅南路151~195号	21000	二手房、40~60㎡、一或两房
	外围区域	西溪山庄	杭州市余杭区西郊闲林埠	7000~10000	新房、90~130㎡不等、两或三房
南京	中心城区	洪武高层	南京市白下区新街口小火瓦巷	14500	二手房、70㎡左右、两房
	外围区域	亚东城	南京市栖霞区栖霞仙隐北路18号	13000	次新房、80㎡左右、两房
广州	中心城区	育蕾小区	广州市体育西路三街12号	16200	二手房、60㎡、两房
	外围区域	瑞安花园	广州市荔湾区芳村大道西侧	16000	新房、66㎡、两房
从化	中心城区	宏润巴塞阳光	从化街口向阳路22号	7800	新房、128㎡、三房
	外围区域	富力泉天下	从化市温泉度假区内（温泉牌坊约200米处）	6500	新房、147㎡的花园洋房
增城	中心城区	增城时代倾城	增城市增江街增江大道南3号	6800	新房、135㎡左右、三房
	外围区域	敏捷·莱茵花园	增城市增江街东区市场对面	4828	新房、162㎡、四房
深圳	中心城区	彩天名苑	福田彩田路与深南大道交汇处	19500	二手房、55㎡、两房
	外围区域	财富港	宝安区西乡街道宝源路与海城路交汇处西北角	18000	次新房、60㎡左右、两房
贵阳	中心城区	黔灵半山	贵阳市云岩区市北路关刀岩123号	7800	新房140-150㎡左右、三房
	外围区域	金龙国际花园	贵阳市金阳区金朱东路与金阳北路交叉口5号	6800	新房、160㎡左右、三房
厦门	中心城区	屿后南里	厦门市松柏区屿后南里路	12500	二手房、70~80㎡左右的两房
	外围区域	未来海岸系天心岛	厦门市海沧区沧湖东一里512-541号	11500	次新房、80~90㎡左右、两房
沈阳	中心城区	华润置地凯旋门	沈阳市铁西区建设东路58号	8000~9000	新房、100㎡左右的二或三房
	外围区域	沈阳恒大城	沈阳市于洪区千山西路与怒江北街交汇处	6000~8000	新房、130~170㎡左右的三或四房
武汉	中心城区	百步亭现代城	武汉市江岸区百步亭花园路6号	8600	新房、110㎡左右、三房
	外围区域	巴黎豪庭	武汉市珞瑜路与关山二路交汇处	7000	次新房、120㎡左右、两或三房
西安	中心城区	宏府嘉会	西安市城内北大街西华门十字	11000	次新房、80~90㎡之间、两房
	外围区域	曲江澜山	西安市曲江区雁塔南路与航天大道交汇处西北角	8500	新房、110~120㎡左右、精装三房
成都	中心城区	缤舍	成都市岳府街38号	11000	次新房、90㎡左右、两房
	外围区域	蜀郡	成都市华阳华府大道一段518号	7000~8000	次新房、120~130㎡之间、三或四房

　　注：表中数据仅供参考，具体情况以各开发商公布信息为准
　　区域发展存差异
　　各地房价之所存在差别，其根本原因在于区域发展存在差异。目前北京、上海、深圳、广州等城市房价水平最高.根据中国指数研究院最近公布的数据显示，在7月份，深圳住宅销售均价达到25661元/平方米居首席，上海和北京分部以23148元/平方米和22938元/平方米分列第二、第三位（具体见表2）。
　　地区之间的差距非常明显，西部中心城市居然“拼”不过东部沿海三线城市。如昆山的房价就比西南的贵阳高出一倍，连成都也被它甩开了“几个身位”。产生这种现象最为主要的原因是地区之间经济发展存在差距。总体而言，京津冀、长三角和珠三角三大都市圈为中国经济三个重要增长极，保持了高速发展的势头，成为我国社会经济区域经济一体化发展的先发和引领地区，目前三大都市圈实现的GDP占全国总量四成。
　　不过，未来也许并不仅仅只是三大都市圈轮番出演。专家预测，在未来，中国将在武汉、重庆、西安等地形成若干个区域性的经济和工业中心，以形成一个有梯度的区域发展格局。因此可以预见，未来经济发展格局将形成以三大都市圈为龙头，多个中等城市集群齐头并进的发展格局。当然，这样的变化有助于缩小区域间房价的差距。

城市	7月均价（元/㎡）
北京	22938
上海	23148
广州	15234
深圳	25661
天津	11374
杭州	20054
南京	11945
成都	7705
贵阳	4741
廊坊	5686
昆山	9445
沈阳	6348
郑州	6764
烟台	6458
武汉	7245
石家庄	5986
西安	7102

　　表2 2012年7月各代表性城市住宅销售均价
　　数据来源：中国指数研究院
　　另辟蹊径“候鸟族”
　　一线城市与中心城区之间的房价差异，为“候鸟族”提供了很好的机会。“候鸟族”其实有很多含义，比如特指工作地点不定总是迁移的职场人士，或是指随着季节的变化而变换住所的人。而这里所指的“候鸟族”，则是指早上自己驾驶私家车或者乘坐地铁、城际铁路等，从几十公里之外的卫星城市赶到市中心上班，晚上下班之后再赶回去的那部分人群。
　　其实，“候鸟族”在海外比较普遍。比如纽约的“候鸟族”通常依靠经济快捷的通勤火车，居住在几十公里之外的新泽西等地。而伦敦、东京、巴黎等超级城市周边，都分布有卫星城市，都市“候鸟族”每天往返于工作地点与居住地之间。
　　在内地，随着轨道交通尤其是城际铁路的建设，“候鸟族”规模也在不断扩大。这种现象最初只是出现在北京、上海等地，如京、沪居民分别前往廊坊、昆山等地买房。目前已有越来越多的城市也出现了这类群体，比如重庆、杭州、南京等地，人们跟随轨道把置业地点选在了远离市中心的城镇。同时，置业的空间距离也越来越远，比如广州居民之前只是愿意选择萝岗等，而现在，包括增城甚至更远一些的清远市，也已经纳入广州人的置业考察范围。
　　“候鸟族”置业方式是以时间换空间，精打细算，降低置业成本。置业理念在不久的将来会被广为接受。这是因为按照城市发展规律来看，城市规模不可能无限扩大，因此当它发展到一定阶段之后，将会在周边形成众多卫星城市，并接纳来自市中心的人。正是因为如此，我们在后面的文章里面，也会重点介绍北京、上海、广州三大一线城市周边卫星城市的房价情况。
　　理性置业是关键
　　通过比较，我们发现各个城市房价存在的巨大差异，有些城市的房价的确上涨过快，而这也恰恰说明了当前针对楼市进行宏观调控的必要性。比如对于少数城市而言，由于投资性需求比重过大，导致房价比别的城市高出不少，超过了市场的承受能力。如温州房价已接近一线城市，但实际上却是靠投机所推动，因此这样的市场是极其危险的。对于购房者来说，应摈弃买房投资的观念，更多关注其居住功能。
　　此外，我们还应该重新审视自己的就业选择和置业理念。比如一线城市房价比较高，“候鸟族”就选择在卫星城镇购房，不仅降低了置业成本，也获得了舒适的居住空间。同样，随着国家发展战略的调整，二、三线城市经济发展的步伐正逐步加快，显现出勃勃生机，那里生活成本不高，吸引了许多青年才俊的进入。
　　还有，在一些房价比较高的城市，考虑接受租房消费观念也不失为一种理性的做法。居者有其屋，这是一个很美妙的愿望，但面对高昂的房价，如果仅仅只是为了达到“有其屋”的目的，而不顾自身的经济情况，其结果肯定是背上沉重的包袱，为买房所累，这又何苦呢？

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