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标题: 一个房地产财务人员的心里话这块蛋糕都被谁分了 [打印本页]

作者: 青山深处 时间: 2012-11-29 11:36
标题: 一个房地产财务人员的心里话这块蛋糕都被谁分了

我是一个房地产从业人员，做的是财务，但不是单纯记账那种，不客气说，财务那点事我都做过，若讲求业有专攻，我最熟的，是房地产融资。可以这么说，在我在的这个小城市，所有银行做信贷的我都认识，不少都是推杯换盏的哥们弟兄。房管土地税务的也都认识不少，我们在一起，说的多是与房地产的话题。所以，虽然五年时间不长，我也算有了些见识。我所在的这个公司，房地产和建工两个一级资质，规模并不小，这五年开发了约有十个盘。而这十个盘，我都参与过，报贷款，报按揭，办有关证照，开盘必在现场，在办公室里也早成了资深菜鸟。现在公司在香河拿地一大片，开发七十万平米，我以小头目身份在一线做财务，吃住在单位，时间很充足，不妨在酒足饭饱之余，孤枕难眠辗转反侧的夜里，说说我的感悟和体会。希望坚持下去，把这搞成个长帖，见证我的成长，也见证房地产下一个十年的辉煌。

呵呵，想了很久，终于发出来了，不知道怎么开头，以前干过五年，有很多个项目，现在这一个项目，可能就要四五年，任重而道远，我要对努力了。

就目前而言，我觉得还是观望，无论是开发商还是购房者，形势不明，持币观望是最好的选择。早上一老乡给我打电话，说燕郊福城的新小区明天开盘，均价5500，最低有四千多的，我觉得还可以，燕郊的房价是七八千，西面离北京近的贵，可能要高于八千，东面的则要便宜，如刚才提到新开的上上城，在大东北，北京过来的客户，交通很不方便。当地人不会买，北京人嫌远。铁道南还有片天洋的，估计也贵不了，那边太偏，没什么配套，平地建新城，成都小吃都没的吃。将来也许会好，但目前并不看好。

年初有不少朋友问我是否要买房，那时我还相信政府，总理撇嘴哭给我留下的印象是深刻的，我觉得他终究是总理，官比别人都大，说话应该好用。结果很失望，一番调控，说有成效，就是房价没有窜着涨。其实我觉得目前根本不具有窜着涨的基础。但小涨还是有的。年初一个好朋友要买一个叫燕京航城的盘，他们做团购，六千，想让我找内部人，五千五中不。那时候找人估计还真成，但我太相信党，相信政府和总理了，就劝他再等等，别着急。我还劝很多别的人等。结果呢，那楼盘从三月份涨，现在是八千了。而别的朋友当时要买被我劝停的楼盘，也都涨了至少一千元。我是好心，但觉得对不起朋友。

按眼下的趋势，房价上涨是必然，涨到什么程度，我不好判断，肯定不会一成不变，国家要发展，房地产是唯一的办法，至少地方s政府如此看。我们来香河，税务局的说过多次，要缴税，多缴税，否则完不成任务。大家压力都很大，香河的成本就在4500，卖5000，还不算税收。

开发商没钱赚，国家还要收税，财政收入要保证，怎么办?政府会想办法保障开发商的利益。哪个政府保障的好，开发商就过去的多，地方政府获益越多，否则，房地产萧条，地方经济就完蛋。

而现在，正是地方政府比较难过的日子，年初一开始，税务局就要税，去年已经把前几年欠的交清了，今年销售形势又不好，只好预缴，预缴当年度，甚至下年度的。这个我们财务的清楚，公司在三月前就缴税四个亿，一部分是应缴，大部分是预缴。这至少相当于全年的税。这是为了税务局的开门红。二季度税务局继续催缴，但大家任务都完成了，就到处扎大户，让做税务清缴，好在开发商都很肥，都完成了任务。

后来我就来了香河。香河形势比燕郊严峻。税务局给开发商开会，局长讲话，上来就是你们的贡献率太低，还不如家具城，不行，得叫码。怎么加?提高记征所得税的比率，以前按10%的毛利率计征，现在提高到20，但廊坊市税务局又要求按25。实际上，据我测算，香河房地产若非地价特别低，可能都达不到这个比率。这说明税务局急了，都等不到母鸡下蛋，他要杀鸡了。

税务局急，开发商更急，任志强说的。开发商是企业，以逐利为第一宗旨。开发商不赚钱，会便宜买房的么?当怕不会。怎么办?涨价。羊毛出到羊身上，政府是薅羊毛的，他只能姑息纵容，没理由干涉涨价。事实上，很多地方，鼓励支持房价上涨的，也正是这些政府。

我跟政府的有过接触，也有关系不错的朋友，但没接触过总理。我俩是校友，远观过，一直相信他的良知。从而也认为他可以把房价降下去。实际上这是很错误的，我高估他了。他具体怎么想的，我不清楚，但我知道，房价肯定下不去。阻力在执行，在地方，政府银行开发商，于公于私，都不想房价下来。我信过我这位大师兄，现在不信了。他明年就要退休了，也许这并不全是他的错。因为有一个更抽象也更具体的原因，叫体制。

我觉得，在眼下的中国，最复杂，但起决定性作用的就是体制。理想是一方面，现实又是一个方面，理想是喷气式的火车头，现实是慢吞吞的货厢，理想再快，也得拉着现实跑，理想的动力比现实强，社会向前，理想的动力比现实弱，社会倒退。我以前来自农村，接触的信息少，书仅限于课本，然后是电视，报纸，很少，又都全是新闻联播人民日报的东西，不知者无谓，我是狠受了些社会的磨砺的。也可以叫理想化，但多半是二，觉得一腔热血足矣，孩儿立志出乡关，学不成名誓不还，埋骨何须桑梓地，人生无处不青山。后来，后来，现实终于把我练成了一个胖子，苟延残喘，苟活于世。

我觉得我现在依然有些许的理想主义，毕竟，十多年的学校教育不是蒙的，我从学前班报到被认命为班长，一直把这个光荣的职业成功的干到大学毕业，虽然那些个勇敢往事现早已不敢提及，但基本功很扎实，我大学的政治课可全是九十分以上的。所以直到现在，我还会认真的看新闻联播，看两会和党的报告，但不会再如少年时激动。我觉得那就是对未来生活的一种描述，将来一定会时间，我也许看得到，也许看不到。有点期待总好。

仍说房价，我每天和人说，和所有人说，事实上，我的生活差不多也只有两个主题，茶叶和房子。跟做房子的人说茶，因为我还是个卖茶叶的，他们都是我的潜在客户。跟买茶的人说房子，因为这个我最专业，他们从我这了解房市行情，买了茶就会认为物有所值。关于房价，我个人希望它降，因为我本身就是穷光蛋。老家农村，大学毕业时还欠学校一年学费，然后就自力更生了，裸婚，生孩子，到现在孩子六岁，基本上没从家里拿一分钱，全靠自己。

我是打工的，老婆也是打工的，孩子上幼儿园，两边父母都在老家，因而一边上班一边带孩子。零八年房市大跌，零首付买了套房，还是公司的内部价，等于白拣。但后来卖了，原因是老婆希望在北京，不愿去燕郊，我用卖房的钱开了个店，想要籍此挣点活钱，改变打工的命运。后来证明很失败。我也很希望在北京买房，只有那样，才会如老婆所愿的留在北京。但是，但是，买不起啊。

我最不情愿的，就是在这边漂一辈子，与其如此，不如回老家。但为了孩子，又只好如此。我在想把店卖了，在燕郊或通州买房，老婆孩子不回去住，我要的是归属感，我也不想被下一波上涨甩在后面。我俩都是打工，工资涨得很慢，至少低于房价上涨的幅度。不管怎样，都要有一套。我也是穷怕了。

2011年8月的时间点没有依据，去年从十月后交易量下跌，元旦前后是冰点，今年三月后又逐渐回复量价齐升的势头，五六月份燕郊楼盘卖一万，一个月有四百套的交易量，九月份又因政治的因素而收缩。但这其中，房价除了今年初下调一部分外，一直比较平稳1，现在开发商在等待明年的两会，新楼盘都没推出，在建的楼盘都暂缓了入世日期。目前是冰冻期，十八大以后，房市稍抬头，明年两会后，大批土地入世，大批楼盘入世，价格未必会如零九年暴涨，但肯定不会降低。

香河到北京的公交车有点少，810得二十分钟才一辆，大北窑经通州果园到香河新华大街。另一个是938，到安平的，我在通州等，也不算多。另有一路快车，国贸直达香河，可能人会多吧，毕竟那里买香河房的人多。再有一个可能，我是出京，而现在是进京的早高峰，下次观察对面开过来的车，就会知道。京哈高速香河出口过路费二十，住在香河，开车去北京上下班，过路费就不是小数。交通便利度与香河房地产关系重大。

北京的村庄真美，如果有机会，我还会住进村子里，不能买，长租也不错，听说通州潞城宋庄那边，一亩的院子也才一两万块，非常向往啊。我一直觉得，最好的居住环境是村里，如果一个小区，能把环境做的让人忘了这是城市，他就算成功了。我都会去买。

来到香河，觉得香河的河多，绿树繁花，也真有股子特别的香味。但现在的小区，真正临河，可以做河景的并没有。每个小区的介绍都说大运河，潮白河两河环抱，实际上它们环抱的是香河县城，离你要买的那小区还不近呢。现在的运河两边不错，将来肯定都是房地产。

到香河了，从果园到五一路，一个小时五分钟，广告里说四十分钟，还是从国贸算，我看未必。

香河，现在还算不上是一座城市，盖了好多房子，住的人却不多，没有夜生活是很痛苦的事，除了几家洗澡唱歌的，你没有别的地方去。我晚上要么遛弯，在附近的马路上走走，要么回公司。路上车多，喧嚣凌乱。公司的院子里最清净。现在的世道也是喧嚣凌乱，努力让自己静下来，看看书，想一点事情。

上世纪五六十年代的规划，两侧都是近百米的高层酒店公寓，很难想象将来这里会堵成样子香河县城里二十亩地就可立项，所以城内到处都是工地，但道路规划一成不变，很多高层住宅在胡同里面，只能一辆车进出。那些领导们拍板子的水平，大致如此。

我是打工的，老婆也是打工的，孩子上幼儿园，两边父母都在老家，因而一边上班一边带孩子。零八年房市大跌，零首付买了套房，还是公司的内部价，等于白拣。但后来卖了，原因是老婆希望在北京，不愿去燕郊，我用卖房的钱开了个店，想要籍此挣点活钱，改变打工的命运。后来证明很失败。我也很希望在北京买房，只有那样，才会如老婆所愿的留在北京。但是，但是，买不起啊。

我最不情愿的，就是在这边漂一辈子，与其如此，不如回老家。但为了孩子，又只好如此。我在想把店卖了，在燕郊或通州买房，老婆孩子不回去住，我要的是归属感，我也不想被下一波上涨甩在后面。我俩都是打工，工资涨得很慢，至少低于房价上涨的幅度。不管怎样，都要有一套。我也是穷怕了。

2011年8月的时间点没有依据，去年从十月后交易量下跌，元旦前后是冰点，今年三月后又逐渐回复量价齐升的势头，五六月份燕郊楼盘卖一万，一个月有四百套的交易量，九月份又因政治的因素而收缩。但这其中，房价除了今年初下调一部分外，一直比较平稳1，现在开发商在等待明年的两会，新楼盘都没推出，在建的楼盘都暂缓了入世日期。目前是冰冻期，十八大以后，房市稍抬头，明年两会后，大批土地入世，大批楼盘入世，价格未必会如零九年暴涨，但肯定不会降低。

香河到北京的公交车有点少，810得二十分钟才一辆，大北窑经通州果园到香河新华大街。另一个是938，到安平的，我在通州等，也不算多。另有一路快车，国贸直达香河，可能人会多吧，毕竟那里买香河房的人多。再有一个可能，我是出京，而现在是进京的早高峰，下次观察对面开过来的车，就会知道。京哈高速香河出口过路费二十，住在香河，开车去北京上下班，过路费就不是小数。交通便利度与香河房地产关系重大。

北京的村庄真美，如果有机会，我还会住进村子里，不能买，长租也不错，听说通州潞城宋庄那边，一亩的院子也才一两万块，非常向往啊。我一直觉得，最好的居住环境是村里，如果一个小区，能把环境做的让人忘了这是城市，他就算成功了。我都会去买。

来到香河，觉得香河的河多，绿树繁花，也真有股子特别的香味。但现在的小区，真正临河，可以做河景的并没有。每个小区的介绍都说大运河，潮白河两河环抱，实际上它们环抱的是香河县城，离你要买的那小区还不近呢。现在的运河两边不错，将来肯定都是房地产。

到香河了，从果园到五一路，一个小时五分钟，广告里说四十分钟，还是从国贸算，我看未必。

香河，现在还算不上是一座城市，盖了好多房子，住的人却不多，没有夜生活是很痛苦的事，除了几家洗澡唱歌的，你没有别的地方去。我晚上要么遛弯，在附近的马路上走走，要么回公司。路上车多，喧嚣凌乱。公司的院子里最清净。现在的世道也是喧嚣凌乱，努力让自己静下来，看看书，想一点事情。

上世纪五六十年代的规划，两侧都是近百米的高层酒店公寓，很难想象将来这里会堵成样子香河县城里二十亩地就可立项，所以城内到处都是工地，但道路规划一成不变，很多高层住宅在胡同里面，只能一辆车进出。那些领导们拍板子的水平，大致如此。

时间：11-27 来源：天涯社区分享到：更多>> 今年感觉关门的店特别多，有一家去过的饭馆，一年里开张了三次，后来还在我去吃饭的时候，发现人去楼空，到现在又关了两个月，不知道它的房东今年还能否是收到第四份房租，让我赶在年前进去吃饺子?

我不知道那些个当领导的是否真与古人讲的，要与民同乐。他们可能不会去菜市场买菜，也不会去街头的小店买衣服喝啤酒，他们很忙，每天坐车里透过厚实的车窗瞭望的时候，心里还在思考着燕郊的发展大计，以至于不知道道旁几家店开张，几家店萧条，几家店一年里已经开开关关了多次。

好像一说整治经济环境，就是要打黑除恶，洗澡堂子突袭，实际上，地球人都知道，黑打不完，恶除不尽，洗澡堂子里的香艳也总也少不了。政府喜欢这么干，是因为这个比较刺激，容易出成果，让媒体欢呼，百姓称快。还有就是越是见不得人的东西越是暴利，容易出效益。

而像建公园修市场弄公共娱乐设施的活就没人愿干，燕顺路几茬绿化几番重修，却至今没个公共厕所，那么宽阔的大道，高耸的路灯，葱郁的树木，一年四季次第盛开的叫不出名来的花花草草，让你想随地大小便，都觉得不好意思掏家伙。但又不成，水火无情啊。所以你在路边散步，就会在不经意间，经常看见那些心怀忐忑却箭在弦上不得不发的家伙仓促间留下的不洁的东西。

看新闻说北京也有了饭店倒闭潮，我一亲戚，十年前在北京立下志愿，要开一家自己的饭店，前几日乘兴北来，说要在燕郊开家老家肉饼，加盟的，立时被我否决。他这十年都在做工厂，没一点开店经验，贸然进来，把以前所有储蓄搭上，也就是个小学生的学费。

我觉得政府眼下要为这些个已经或即将陷入经营困境的店铺做点事，太多干预当然不现实，但在大环境上可以下点工夫。比如完善社区内的配套，让市场和商铺适当分离，各有各的目标定位。更重要的是，让扎堆的地下市场散去，现在的纳丹堡南门，各色摊贩占满一条街，多冷啊，买的卖的还都得冻着。再一个，指导街道社区做好商业街特色定位，工商那里就可以调剂，哪条街只做饭店，那条街只做批发，也可以指定一条街做服务业，比如汉王路，哈哈。

还有就是减少税费。补助不现实，但可以减负，一个小店的税费摊派，一年也得好几千，给他免掉，这不光是钱，还有精力。工商来了，找老板，税务来了，找老板，消防来了，找老板，钱不收了，吃顿饭吧，你就得陪着。对小老板而言，这也是钱啊。一个文件，都省了，让他一心一意搞经营谋发展，不好么?

中国改革目前正处于深水区，安物理学的解释，越是水深，压力越大，而现在就处于各方面压力最大的阶段，发展有压力，分配也有压力，基层群众面临吃饭睡觉看病工作等现实的压力，而既得利益者们不但不愿放弃已经获取的利益，还希望继续保持资本原始积累期的利润率，得与失的压力也很大。解决的办法只能是深化改革，因为这都是发展中的问题，必须靠进一步发展来解决。中国现在各个阶层都不赞成激烈的社会革命。

不少地方在规划房地产时，确实有廉租房的内容，建筑面积的5%，并不是小数字，一个百万平的大盘，就要五万平廉租房，现在很多三线城市的开发体量都是几千万平，所以要都这么要求，住建部长并非在吹牛。但很多大城市都不建，小县城却非建不了，这就存在一个地区的问题，贵州苹果园1830万，廉租房就是一百万，谁会过去住呢?所以还有户籍问题，我的户口在廊坊，但是集体户，廊坊廉租房经适房啥的我都没可能，北京不会管我，河南老家更把我忘了，我注定住房只能靠自己了。冤不冤?香河也在建廉租房，但当地人不会住，他们不缺房子，外来人不给住，廉租房准备廉租给谁?开发商建了交给政府，政府也是空置，或者干脆卖掉，反正你我都住不上。

政府要真想降低房价，只要把小产权房放开即可，只要集体同意建，又符合城建规划，政府就给审批，只要质量合格价格合理，就要允许卖，给办证，中国土地多着呢，一个通县就够全北京都住上三室两厅了。但政府不愿意，那样就打破了他对土地的垄断，他没有卖地的超额利润了，对老百姓有好处，对政府却没好处，当然不行。我觉得政府搞限购，一方面是不想让房价暴涨，但更多的，也是想防止房价暴跌，一限购，那些倒房的不好卖，想换房的怕再买不了也犯犹豫，没有大的卖单，价格一样下不来。所以限购也有维护既得利益者利益的作用。

大城市的二手房量价不同步，没有成交量却依然有高价位。这说明，拥有二套房以上的人群拥有充分的现金流，只要不推出存量房物业税等政策，这部分手握现金的投资者，绝不会轻易以低价出售现有存量房。目前政策并不凶猛，没有空置税，没有对多套存量房征税，租金税收收缴效率之低，几乎可以忽略不计，因此才会造成中国大城市二手房市场的奇特现象，长期有价无市：六城市近三个月二手房成交量持续下降，但二手住宅价格指数连续第7个月上涨，各城市指数自3月份起累计涨幅在3.5%到12.0%之间不等。

【中国人的税负有多重】如果你的税前月薪10000元，除去四金和个税，实际拿到手7052元。公司为了给你支付10000元钱的税前薪水，公司要支出14150元，基本上你到手薪水的2倍。如果你买了总价100万的新房，有50-70万会通过各种渠道流入政府的腰包。你平时的任何消费都要交近15%的税，这就是中国的税负!

首批房贷者还清贷款，这并不简单是个值得兴奋的新闻。总体而言，目前楼市的低迷，并不是价格的下降，而只是涨势放缓。高房价依旧还在毁灭人们的爱情和梦想。很多人还在睁眼就欠银行几百元的阴影里，过着“不敢娱乐，不敢旅游，不敢生病，不敢跳槽，不敢失业，甚至不敢要孩子”的生活，这种被房子征服，切断了所有退路的生活，并不会因为少数还清了贷款的购房者，而彻底改变。公众最害怕的，莫过于这条新闻被误读成为“利好”，而使调控政策受到衰减和松动。事实上，十多年后，七十年产权就还有五十多年了，而前景不明的房产税，已不怀好意地在远处盯着你们笑了。

数据显示，进入8、9月份以来，北京的一手房、二手房成交量大幅度上升，二手房更现量价齐涨的喜人局面;按捺不住气氛的焦灼，所谓刚需客们像被火炬燎了屁股的马蜂四处袭扰，敌进我退，敌疲我打;大家一边到处乱飞，一边口口相传一个神奇的故事：抄底呀。

四月调控以来，某些区域，比如，通州、燕郊房价几乎腰斩，是不争的事实。通州和燕郊的房价为什么要降呢?你会说，供应加量大且需求被压制。压制需求的根本原因是什么?是政策吗?是房价本身虚的太没谱儿，高到连炒房客和开发商都手心出汗，以至于不足以自信到可以放心大胆的买卖的地步，最后，政策其实只是一根稻草。

燕郊首付一提高，房价立刻大降，为什么呢?因为过去门槛低，大家玩儿的都是银行的钱，现在银行不玩了，马上所谓矫情的刚需客们和唯利的开发商被打出原形。

事实上，一个根本就买不起，没有实力买，却非要硬撑着哭着喊着要买;一个根本就卖不起，却躲在屏风后面暗自发笑。价格与价值，收入与支出严重背离，这样的市场怎么可以跟风........

通州和燕郊的故事，本身就说明，气球越吹越大，早晚都要破的，这只是一场预演。

破裂的方式有两种，一个是美帝国主义势力总代表——小布什总统奉行的“自由资本主义”，手里举着胡萝卜，最后，眼睁睁看着市场自杀，经济体系崩溃;还有一种就是我们优越的社会主义制度以及有中国特色的社会主义市场经济制度，政府用大棒主动捅破，伤害一层膜，而不是整个体系。从美帝日落西山的经验来看，将更加凸显我们计划与市场结合的优越性，也一再的警醒我们和我们的政府，这是将来的后话。

如果大致打几个电话或者翻翻网页或者逛逛房展会你就会发现，对于整个北京地区来讲，四月到现在大多数在售新房项目几乎没有实质性降价，99折、98折，最低的全款打95折，更低的折扣——如果有可能到92、93折，那要看你业内的人脉和关系。在纷纷扰扰让本人自己也都茫然时，经不住诱惑，也急匆匆扶老携幼四处看房。其中，北部地区某个项目价格是从09年5月份的单价1.5万元/平方米爬上来的，作为整个北京房地产市场涨价的先驱以及整个区域涨价的领跑者，现在标价3.5万元/平方米;涨价的原因，据解释是做了精装修。在这样的价格面前，要么全款，要么付一两百万首付，同时还要计算是否供得起月供;以本人自以为中产家庭和业内人士的收入水平来看，在这样的房价面前，只能感到严重的伤害和自卑，好在还有自知之明，买不起就是买不起，只能遗憾的说：没钱，我们不是你们的目标客户......

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