信托融资成本俩月飙升34% 房企有点慌

　　“我们最近在给一家北京上市房企做银证类贷款，流程比较多，进展很慢，大家都很着急。”6月28日，一家天津地区商业银行人士忧心忡忡地告诉本报记者，如果7月之后，银行流动性进一步紧缩，将导致公司对贷款项目的风控要求继续提升，他们正在进行的这个房地产融资项目或将被取消。

　　伴随近期金融领域流动性骤然收紧，大量依赖银信平台融资的房地产行业首当其冲遭受冲击。“本轮金融机构去杠杆、调结构剑指房地产，预计通过理财产品进入房地产领域的资金，将被部分挤出来，在资金成本与规模上将双重打击房地产行业。”中投证券在近期一份研报中分析称。

　　事实上，钱荒对房地产融资的冲击亦快速反映到二级市场上，6月24日，沪指暴跌109.85点，创年内单日跌幅最大纪录，其中房地产板块20多只股票跌停，招商地产（000024.SZ）、保利地产（600048.SH）等标杆房企也未能幸免。

　　2013年以来，受益国内楼市整体景气度回调，资金大笔涌入房地产行业。据中国指数研究院数据显示，一季度，房地产开发企业资金来源同比增速升至29.3%%，高于同期房地产开发投资增速9.1个百分点，房地产企业资金来源维持高速增长。

　　枪弹配置充足后，房地产开发商上半年拿地凶猛，高调抢占一二线城市土地资源，纷纷借助行业上升期快速跑马圈地。但伴随近期央行持续从紧货币政策，银行业贷款大幅收缩，上半年激进拿地的房地产企业，亦不得不面对接踵而至的融资难题。

　　“确实有点慌。今天中午跟几个当地大型房地产企业老总吃饭时，大家都很担忧后续融资问题。”一家山东上市房地产公司董秘颇为担忧地告诉本报记者，“如果房地产宏观调控持续趋紧，在银行贷款普遍收缩的大形势下，下半年融资问题不容乐观。”

　　“逼宫”融资平台

　　业内人士指出，作为资金密集型产业，高负债运作的房企长期依赖融资补给，钱荒背景下，主要依赖银行贷款及信托、理财产品等表外资金输血的房地产企业，必将遭受直接冲击。

　　“流动性收紧对房地产融资的影响要从两方面看，此前资金主要通过银信通道业务，流向房地产行业，6月以来金融体系普遍资金紧张，可流向该通道的资金大幅降低，加大房地产上市公司融资难度。”6月28日，一位北京地区信托公司业务部门负责人告诉本报记者。

　　“不过，从另一方面看，银信通道业务受冲击后，也为集合信托融资渠道提供了机会，但集合信托计划一般是一年半到两年，时间周期较长，总的来说，对房地产融资渠道直接冲击不会特别大。”

　　事实上，钱荒背景下，近期上市房企信托融资成本已明显提升。

　　6月14日，阳光城（000671.SZ）公告称，中融信托向公司控股50%子公司福建金融中心提供信托借款4亿元，期限24个月，年利率不超过8.5%。

　　本报记者查阅公告发现，一个月前的5月4日，阳光城旗下另一家子公司福州康嘉房地产，与申银万国证券签订的委托理财贷款合同中，申银万国通过福州银行向康嘉房地产提供的一笔不超过2.5亿元委托贷款，期限不超过36个月，其贷款年利率上限仅6.48%。

　　若再往前一个月，阳光城子公司汇泰房地产跟厦门国际信托的一笔4亿元，期限为24个月的信托贷款，年利率则不超过6.35%。这意味着，时隔两个月，该公司信托融资成本增长34%。

　　对于单纯依赖银行贷款融资的房地产上市公司来说，流动性的持续紧缩，对其后续融资造成较大影响。

　　“我们公司一般都是向银行贷款，很少跟信托融资，信托融资成本太高，动辄十五六个点，我们承担不起这么多的融资成本。”一家二线城市上市公司高管告诉本报记者。

　　“钱荒对后续融资存在较大影响，公司现在密切关注，好在公司现在没有存量房，上半年几个项目的销售情况较好，自有资金回款迅速，资金暂时还可以周转，不过如果紧缩的货币政策持续，下半年就不好说了。”前述高管表示。

　　龙头房企绕道海外融资

　　2012年以来，随着美国第三轮量化宽松(QE3)政策的实施，全球资本市场出现超低利率环境，在国内市场调控严格情况下，具有上市平台优势的龙头房企，纷纷借助海外资本市场绕道融资。

　　2013年3月7日，万科（000002.SZ）完成首次境外美元债券定价，其对外发行的8亿元、5年期定息美元债券，年票息仅2.625%，当月，金地集团（600383.SH）海外20亿元海外债券的票面年利率也仅为5.625%，远低于国内同期利率，大大降低了企业财务成本。

　　A股IPO融资环境持续恶化，赴港买壳上市则成为内地房企融资主渠道。

　　2012年5月，招商地产通过香港子公司以1.99亿港元对价，收购香港主板上市公司东力控股（00978.HK）70.18%的股权，成为内地房企赴港买壳首个成功案例。此后，万科、金地集团分别收购香港南联地产(01036.HK)、星狮地产（00535.HK）实现借壳上市。

　　2013年1月，万科更抛出B转H股方案，拟将13.14亿B股转投H股上市。

　　不过由于转股方案运作较为复杂，楼市调控政策等原因影响，自2月15日取得联交所受理函至今已有4月，万科B转H股却迟迟未有进展。