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标题: 买对房少奋斗几十年房价为何越限越涨? [打印本页]

作者: wolong 时间: 2016-4-7 16:38
标题: 买对房少奋斗几十年房价为何越限越涨?
去年下半年，随着股市走弱，沉寂的楼市再度爆发。尤其是2016年头3个月，北上广深等一线城市的房价瞬间就上了天。引得政府管理部门不得不再度出台了限购措施，抑制房价过快上涨。不过不少人都有这样的疑问，限购真的就能抑制高房价吗？答案是：真的能！虽然只是暂时的。

限购：抑制需求压低价格
为什么限购能够抑制房价？简单来说，因为限购抑制了需求。

很简单的一个原理，如果一样东西卖不出去，那么就只好降价销售。需求越不旺，价格越低，直到成本价清仓大甩卖。用经济学原理来解释的话，价格是供给曲线和需求曲线的交点（见下图），这一交点上供给等于需求，供需平衡。但是当需求减少，需求曲线下移的时候，即使供给曲线不变，两者的交点也更靠近零点了，也就是说，价格下降了（价格1下降至价格2）。

图一：需求减少价格下降
房子也一样，需求减少，价格“理应”下降。而限购的作用，正是抑制需求。无论是上海抬高了非本地户籍人口购房的门槛，还是提高了购买二手房的首付，直接后果都是——一部分原来能买房、买得起房的人，现在不能买房或者买不起房了。这部分人被挤出了房地产交易市场以后，对房子的需求就会减少，假设房子的供给不变，那么房子的价格就应该下降。这也是用限购来调控房价的核心原理。

但问题来了，上面说的是一般情况，这里面还有两个很重要的前提：首先是房子的供给不变，其次是房子的成本不变。但这两样东西，真的不变吗？

惜售：减少供给限量保价
刚才说了，在供给不变的前提下，需求下降，需求曲线下移，价格也会降低。那么实际情况呢？实际情况就是，虽然政府出台了限购措施，但房地产企业也有应对之策，就是惜售。简单来说，就是我不卖了。

大家都知道，物以稀为贵。在需求保持旺盛的前提下，市面上某类商品越少，价格就能抬得越高。而当下一线城市的房子正处于这样的状况。开发商通过捂盘惜售，压缩供给，压低了供给曲线，我们依然来画一下图。可以看到，供给曲线下降之后抵消了需求曲线下降（价格1下降至价格2）的影响，均衡价格再度上升（价格2回升至价格3），甚至有可能上升得比原先价格更高（价格3超过了价格1），而这正是开发商最希望发生的事情。

图二：减少供给限量保价
那么是谁给了开发商捂盘惜售的底气？简而言之，是一线城市稀缺的土地供给，是城市居民充足的购买力，以及开发商自身良好的现金流。

一方面，一线城市多为直辖市，政府财力相对充足，卖地行为相对更谨慎。这就使得一线城市的土地供给和房屋供给相对其需求来说始终处于一种稀缺的状态。既然稀缺，就不着急卖，反正房子保质期很长，不如等着未来房价涨了以后慢慢卖，反正有人要。

其次，由于外来人口的不断流入，以及本地人口改善性需求的释放，一线城市的房地产市场远未达到饱和状态。也就是说只要房子造出来，只要地段别太差，就不愁卖，而且这种情况短期内不太可能改变。这也是开发商敢于捂盘的重要原因。

最后，很关键的一点，入驻一线城市的开发商大都是一二线开发商，自身实力过硬，现金流充沛。和普通老百姓相比，他们耗得起，愿意而且能够为了未来更大的利益而忍受眼前的损失。相反，很多三四线城市的小开发商为什么必须降价抛售而不能捂盘？因为它们盘子小、钱少，在没有收入的情况下，现金流无法维持公司正常运作太久。为了公司不倒闭，只能尽快割肉套现。这就和去年股灾时候借钱炒股一样，不卖，就等着爆仓。而一线城市的开发商们，大都是不怕“爆仓”的。

正是由于第一和第二点的存在，开发商们知道，未来的价格大概要比现在的价格高，所以捂盘是有好处的，他们愿意捂盘。如果这时候开发商还拥有充沛的现金流，那么他们就能够把这种意愿转化为行动了。

地价：面包永远要比面粉贵
供给下降，价格上升，这是常识。另一个关键常识则是，面包永远要卖得比面粉贵。所以地价的高低和增减，很大程度上决定了未来房价的变化趋势。

众所周知，商品的价格包含了成本与合理的利润。正常情况下，不可能有商品卖的比成本更低，否则就是亏本，对于房子也一样。那么房子的成本包括哪些呢？首先自然是土地价格，其次是各种税费，这些都是交给政府的。然后才是建设成本，卖房的话还有销售成本，如果是精装修房还有装修成本。不过和地价以及税费比起来，后三个成本显然都是小头。据针对北上广的粗略统计显示，土地成本约占房地产开发成本的4-6成，各类税费大约占2-3成。合计大约占总成本的6-8成，剩余的才是真正的各类建设成本。而其中对房价起决定性作用的无疑就是土地价格了。

但遗憾的是，从现有的数据来看，未来地价仍将不断上涨。仅在2015年，全国单价地王的门槛便由3.4万/平米上涨到了5.1万/平米，上涨了47%。可以看到在土地财政的格局下，地方政府卖地的冲动不会停止，渴求高地价以获得充裕财政资金的冲动也很难停止。在地方政府负债率高企的当下，可以预见，为了弥补财政预算的不足和对过往债券的还本付息，土地价格恐怕仍将继续上涨。

通胀与投资：推动房价的上涨
除了供需和成本因素，推动国内房价上涨的最后一大原因恐怕就是通货膨胀以及居民投资手段的稀缺了。

目前中国货币总量与GDP之比已经接近2:1，过去10年M2（广义货币）增长超过4倍，远超GDP增幅，这些数据都说明，我们的钱印多了。多印的钱去哪儿了？毫无疑问，房地产是一个极端重要的去向。甚至可以说，过去10年我们的物价涨幅似乎没有4倍的最大“功臣”，就是价格飞涨的房地产了，它吸收了天量的资金，但计算CPI时权重却不高。由此使得CPI保持了稳定。在储蓄利率逐渐走低的背景下，房地产甚至比金银更成为老百姓抵御通胀的工具。

除此以外，投资需求也是房价的重要推手。从房地产货币化改革以来，中国的房价就没有停止过上涨。一幕幕造富神话使得广大老百姓明白了一个道理：买对房就能少奋斗10年。或许还不止10年呢！如果2003年前后能够趁着“零首付”的契机多买几套房，只要能全力挺到2005年房价第一轮飙升，那么财富就能程几何级数般上涨。如果在北京的话，多一套房可能就多了300-500万资产。以目前一线城市年均收入60000元计算，相当于少奋斗了50-80年。

由此可见，尽管限购从一定程度上来说的确能够抑制房价过快上涨。但在开发商捂盘、土地成本不断上升、货币超发带来的通货膨胀以及国人日渐膨胀的投资需求面前，限购的力量不值一晒。所以抑制高房价只是暂时的，只要经济没垮，一线城市的高房价恐怕仍将继续。

面对高企的房价，难道就毫无办法吗？

增加供给或许才是解决房价的唯一出路
尽管大家都爱抢房，但似乎没什么人去抢购肥皂、抢购盐（2011年的抢购潮只持续了几天）、抢购圆珠笔或者水笔，也没人抢购A4纸。为什么大家厚此薄彼呢？其实原因很简单，后面几样东西不需要抢购，市面上的供给只多不少。而面对城市化浪潮和居民住房升级的需求，我们的房子的确不太够。

北漂要买房，农村人进城要买房，城里人生二胎也要买房，中国人对住房的需求真正开始得到满足还是上世纪90年代末的事情，距今不到20年。尽管房子的供给已经不少，但对于一线城市来说，却依然不够。面对稀缺的房子，大家都想抢，价格自然也就下不去。

那么房子如果不稀缺了，价格就会降吗？这个问题的答案已经不用我多说了，鄂尔多斯等“鬼城”已经用事实证明了这个答案的正确性。所以问题在于，如何增加供给呢？最简单的方法，政府牵头多造经适房、廉租房，跨过房地产商的捂盘，直接增加市场供给。当市场供求趋于平衡甚至过剩的时候，房价自然就涨不动了。

只是这样一来，政府在卖地上就要损失很大一块。政府愿不愿意这么干呢？看看各地的经适房搞得好不好大家就能知道了。

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