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标题: 进入加息周期变通一下就能节省房贷利息支出 [打印本页]

作者: wolong 时间: 2010-3-23 10:23
标题: 进入加息周期变通一下就能节省房贷利息支出
全国房贷政策紧收，波及福州，“首付两成，利率7折”的美事，不多了。但记者发现，在榕银行对首套房贷利率优惠政策均未实行“一刀切”，而是有点“五花八门”。不同的首付比例，获得的利率优惠力度不同。

其中，两家大型国有银行对首套房贷利率执行的是“首付越高，利率折扣也越高”的政策，即首付4成的话，房贷利率打7折，首付3成，利率则打7.5折，首付2.5成，利率8折，首付2成，利率8.5折。

另一家大型国有银行工作人员告诉记者：“只有在2009年1月1日之前，（在该行）首次申请贷款，房贷满30万元的客户，才给予利率7折优惠。”

而一家股份制商业银行福州分行房贷部工作人员说，在他们行申请首套房贷，首付3成，8折利率优惠。另一家股份制商业银行则仍然执行首付2成，利率7折优惠，但工作人员表示：“过几天会有新政策出来。”

总之，随着今年全国房贷政策收紧，老百姓买首套房，要支付的成本是越来越多了。不过，银行理财专家们表示，只要在还款方式、贷款方法等方面做一些改变，节省利息支出还是可以做到的。

变通一下就能节省利息支出

有经济学家预测，我国已进入加息周期，而首套房贷7折利率优惠已成趋势，房贷成本越来越高，房奴们及准房奴们该如何“捍卫”自己的“荷包”，缓解房贷压力呢？记者教你几招。

　　招数1

　　改变还款方式

　　等额本金比等额本息更合算

　　据记者了解，在利率长期保持稳定的情况下，等额本息更好用，每月还款额相同，心里有底。但在加息预期之下，采用等额本金还款，可省不少利息。

　　“等额本金”是先还利息后还本金，前期还款压力大，以后逐期递减；“等额本息”则每期（月）还款额一样，先还本金后还利息，利息总额高。

　　如，贷款30万元20年期，采用等额本息还款法，每月要还款1988.16元，还款总额477159.1元，支付利息款177159.1元。但如果采取等额本金还款法，首月还款2512.5元，还款总额452131.25元，支付利息款151231.25元，比前者省去利息两万多元。

　　招数2

　　调整贷款方式

　　首套房贷用公积金更合算

　　在房贷按揭7折利率优惠时，首套房贷申请商业贷款更合算，二套房再考虑用公积金贷款。但如今，首套房我们是否可以先用公积金贷款呢？

　　记者为您算一笔账，就能一目了然。

　　本处我们采用等额本金还款计算。按申请公积金贷款总额最高45万元来计算，按揭20年，首月付款是3326.25元，还款总额是624875.63元，应支付利息款是174875.63元。如果按商业贷款45万元来算，按揭20年，在利率8.5折的情况下，首月付款是3768.75元，还款总额是678196.88元，应支付利息款是228196.88元。

　　二者比较可知，从首月还款金额来看，用公积金贷款比用商业贷款，省了442.5元，而从还款总额来看差额是53321.25元。

招数3

　　修改还款时间

　　不是投资高手不如提前还贷

　　房奴，背着房贷的日子，就像蜗牛，背着厚厚的壳往前爬。如果你手头还有余钱，就考虑提前还贷吧。

　　除了将剩下房贷一次性还清外，提前还贷大致有三种方式：缩短还款期限、增加月供、双管齐下。

　　而三种方式中，又以第三种方式最省钱。房奴可根据自身资金情况，选择适合自己的提前还贷方式。

　　不过，是否提前还款，还得取决于你是否是理财高手。如果你的资金，有更好的投资渠道，可以获得更高的投资回报，收益高于现在的贷款利率，就没什么必要提前还款。

　　招数4

　　固定房贷利率

　　以不变应万变锁定房贷成本

　　目前，国内贷款人与银行签订的房贷合同都是浮动利率的，于是，央行只要一加息，贷款人的月供就会相应增加。

　　所谓固定利率房贷，即在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按合同规定的固定利率支付利息，锁定房贷成本。不过，利率降低或提前还贷，都会使购房者利益受损。

　　结构性固定利率房贷，就更灵活点，它在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。如利率固定10年的贷款，可以在贷款的前五年和后五年执行不同的利率。这样能有效避免上述降息带来的利率损失问题，但要求申请人对货币政策有一个提前和准确的判断。

　　招数5

　　选择房贷理财产品

　　贷款存款同时进行以存抵贷

　　投资者还可以选择个人贷款与存款相结合的房贷理财业务，只要客户的贷款还款卡内有活期存款，即可按相应比例抵扣贷款利息，且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。

　　比如，在福州某大型国有银行办理个人住房贷款，贷款余额大于10万元，贷款状态正常，还款记录优良，贷款剩余还款期大于12个月，就可根据协议开立以上业务。在账户内存款达到5万元以上，就可按固定比例抵扣贷款本金。

　　但也有专家指出，这类产品虽然在满足客户置业需求的情况下，既保证了资金的流动性，又能在账户剩余资金中保持利息收入，但对于降低房贷利率的贡献不大。

　　招数6

　　考虑直客式贷款

　　避开开发商自主选择银行贷款

　　同一段时间内，各家银行房贷利率优惠也有不同。多问几家，总能问到房贷利率比较优惠的银行。如果你找到了这样的银行，且条件允许，不妨办理直客式贷款。

　　直客式贷款模式，即银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式。

　　这种贷款方式，摆脱了开发商指定银行贷款的限制，购房者可以自主选择按揭银行。此外，还能免除部分费用，而且放款速度快，贷款时间缩短。

　　但直客式贷款申请门槛比较高，手续比较繁琐，也受时间和额度的限制。

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