外资投行唱空中国楼市 炒房客降价求脱手急于套现

外资投行唱空楼市 炒房客降价难套现

龙飞

5月的楼市旺季未能如期而至，资本市场及境外机构一再看空。野村证券在报告中指出，中国楼市泡沫已经开始破裂，而瑞银则认为房地产是当前经济的第一大风险。

而光耀地产集团有限公司近期在面对惠州多个楼盘的延迟交付时，已然承认在资金周转方面存在压力。地产开发商的资金链困境问题凸显。尽管如此，国内开发商以及各路专家仍然认为“空方”颇有危言耸听之嫌。

不过，近年一些顶风投资客却坐不住了，纷纷降价以求脱手。不过，市场尚未到他们心中准备割肉离场的阶段。

投资客降价求脱手

在他看来，这个价格已经大幅低于2011年开发商出售时的价格，市场不可能毫无反应。

“业主急售，独栋别墅直降六百万。”5月初，广州花都某高档楼盘旁的中介公司打出了一幅颇为惊人宣传标语。随后《中国经营报(微博)》记者通过中介辗转联系上了放盘业主，据了解，该项目为2011年售出的新盘，面积在450平方米左右。

“当时我通过开发商内部价，用700万元左右的价格拿下来的。”业主刘先生坦言，该项目2011年底推出市场时，价格就已经达到3万元/平方米。随后楼市开始逐步走高，最高峰时，该项目二手价一度高达4万元/平方米。“我是去年春节前开始放盘的。”刘先生表示，当时放盘的价格1500万元，没想到放了三个月“电话都没接到几个”。

随后楼市开始出现各种传言，刘先生想要尽快脱手，于是听了物业顾问的意见，将价格下调到900万元。“如果一千万元成交可以代付个税。”言谈间刘先生不忘推销几句。在他看来，这个价格已经大幅低于2011年开发商出售时的价格，市场不可能毫无反应。

“炒房客”的称呼刘先生并不讳言，如何突破重重限制获得购房资格，他也不认为有任何难度。“注册一个公司就可以了，这个楼盘大部分买家都是用这个方式购房的。”其言道。相对于高昂的购房款，几千元的公司注册费用只相当于两个月的物管费。

直到今天，刘先生也不认为这次投资有任何问题，“只是早点放盘就好了”。其表示，房价高峰期，该套物业可以卖到1800万元。“如果当时我们成功变现，一年半不到的时间就能够翻一倍多，这种投资回报在哪里找？”老刘认为，怪就怪自己太贪心，现在只能折半变现。

“如果卖不动，肯定不会再降价了。”老刘表示，按现在这个价格计算，他们只能小赚一笔，如果不逃税，按照企业转让物业的正规方法纳税，他们还要面对30%的企业所得税。“不可能再低了，大不了再捂个三五年。”其言道。

刘先生的案例也许较为极端，但房地产业资深人士告诉记者，前期大手笔购入房产的投资者确有快速入市的迹象。4月底深圳龙华，一个名为锦绣御园的项目骤然出现150套二手房源。据了解，该项目2009年竣工时，就有一大批房源被一家投资公司买入，现在开始集中贩售。由于靠近港澳，成立公司投资房产的做法在广深甚为普遍，有业内人士预计类似的炒房公司放盘现象，在未来两三个月内会继续涌现。

低迷状态将持续

在54个城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合计为73.6万平方米，同比下滑47%，为近4年最低。

面对楼市冷冻，急于套现的并不仅仅是投资客们。一些楼市低迷区域，放盘量开始增多。杭州是此次楼市冷冻最早呈现的城市，据中介机构统计数据显示，一些杭州核心区域二手房的挂牌量同比猛涨近3倍，而且房价有大约10%左右的降幅。

同样的情况也在上海上演。德佑地产统计数据显示，截至3月底上海二手房的累计挂牌量为12.76万套，比2013年年底增长4%。但这还不足以反映市场状况，21世纪不动产上海区域市场研究部的抽样调查显示，一些核心区域的挂牌量有10%~20%的上浮，单日带看量也增加20%~30%。而据最新发布的“上海二手房指数报告”显示，上海4月二手房成交量同比下跌近三成。该报告同时表示，随着供应量加大，上海二手房房价开始出现“停涨”局面。

同样的情况在北京二手市场也有所反映。根据链家地产[微博]市场研究部统计的数据显示，近阶段北京二手住宅市场基本失去了价格上涨的动力，北京新增二手房源挂牌量均价环比下降2.5%，调价房源中，降价占比达87.1%。而据另一家统计机构的数据，4月北京二手住宅总成交量为7616套，为近11个月中，除了春节月以外的最低。

中国楼市真的到了崩盘的边缘了吗？“五一”过后，在香港上市的内房股遭遇一波大跌，从中国海外、华润置业到碧桂园、恒大地产，都有3%~6%的下挫。境外投资机构对于中国楼市更是集体看空。

野村证券认为，中国房地产调整已经开始，大规模的住房供应过剩，加上开发商资金短缺，将造成中国住房市场的滑坡。而瑞银在同一天也发表报告称，中国房地产市场临近转折点，认为市场急速修正的可能性为15%，而这将导致中国GDP增速在2015年下降至5%。同时，摩根士丹利也认为中国楼市在未来几个月将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

让境外机构集体看空的重要理由是国内楼市黄金周销售情况的不如意。中原研究中心监测数据显示，在54个城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合计为73.6万平方米，同比下滑47%，为近4年最低，剔除去年的历史高位外，分别比2011年、2012年下降19%、36%。其中，一线、二线、三线城市降幅分别为40%、65%、32%。

而4月底，新华社的一篇文章《楼市明显降温 政府淡定面对》表示：“宁愿承受市场理性回归带来的代价，而不重复以前的老路”。分析人士将此解析为中央政府对于房地产调控的表态，因此短期内难以出现大规模救市举措。

一手先降 二手跟随？

一旦开发商顶不住压力，需要通过降价达到快速销售回笼资金的时候，二手房价会忽然出现快速下降。

相比而言，国内开发商以及业内专家从资金链的角度分析，认为今年更多是一次短周期波动，而且大开发商资金实力足，还有足够的回旋空间。

但前期一些激进扩张的地产商无疑将面临巨大压力。瑞信最新报告将富力地产的股价大幅削减20%，其认为富力今年必须为高达55亿元的国内债券再融资，还有数量可观的信托贷款，随着销售数字的见顶回落，投资者对企业信心下降，再融资成本趋升，将形成恶性循环。资料显示，2013年富力大手笔扩张，全年拿地金额超200亿元，这也让富力全年的净负债率飙升至111%。

而与富力同为中国百强房企的光耀地产，近期就面临一系列资金难题。一方面光耀地产因借贷纠纷被部分银行列入“黑名单”；同样由于资金问题被列入“国家失信被执行人名单”。引致旗下楼盘难以交付、已收单位被银行查封等一系列的问题，甚至一度传出破产传闻。5月7日，光耀地产不得不发布经营状况说明澄清传闻。其表示，公司资金面存在一定压力，但目前融资渠道畅通；延迟交楼的项目已加快施工，并确保业主利益。

深圳一位握有百余套房产的投资客向记者表示，他们担心，一旦开发商顶不住压力，需要通过降价达到快速销售回笼资金的时候，二手房价会忽然出现快速下降，“只要他们楼价下调15%，(深圳)区域内2012年入手的二手房就会出现一二手房倒挂的现象(即二手房价高于一手房)”。该人士认为，这对近两年入市的投资者将是灭顶之灾，因此他“宁愿亏税费”，也选择提前卖出近期购入的房子。

瑞信除了点名将富力的评级由“中性”降至“跑输大市”外，还对雅居乐、碧桂园和广州恒大都提示“投资风险”，表示这些房企均有调价压力。或许，炒房客势必要与房企比比“谁跑得快”了。