中国房地产乱局的真相是权力谋利 导致了经济畸形

财政部日前向全国人大常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届全国人大一次会议预算决议和履行政府三项承诺时表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

关于房产税，几位朋友引发了争论。有人说递增房产税有利于降低贫富差距是好事，有人说房产税加重税负是坏事。

如果要全面的看待房地产，就不能仅仅从房产税这个小问题上看。房地产只是中国经济社会系统的一部分，而其背后是由制度等所决定的宏观大系统。

笔者认为，中国大陆高房价、住房难问题的根本，是不受约束的权力在房地产上攫取了过多利益，是不良的制度环境导致的经济畸形及房地产业乱局。

在中国大陆，政府垄断城市土地供给，人为的制造商品房的稀缺性和“奇货可居”的投资性，从而制造高房价剥削普通老百姓。房价高到一定程度，再推出房产税，让多买房子的再出血，因为这时推出房产税的税基高。房产所有者再把房产税部分或全部转嫁给租房人，因为政府垄断了土地导致了房地产的“稀缺”情绪。

这样的房地产政策设计，最后无论穷富，都得给政府和权力所有者交钱，多数人都在高房价、住房难之下挣扎。这就是“合法”的“打劫”。

为何?权力不受约束，经济扭曲让政府有机会这样获利。

从高房价诞生始末及其延续，我们可以看到中国政治等制度改革滞后等所导致的一系列乱象。

首先说明一下，中国高房价、住房难不是因为人口多。如果说是人口多导致的，包括本文在内，绝大多数分析中国高房价、住房难的文章就没有必要存在了，制度及政府也没有责任了，因为有“人口多”这个替罪羊。

发达国家人均城市建设用地82.4平方米，发展中国家为83.3平方米。包括郊区在内，纽约人均占地为112.5平方米。如果中国城市化达到70%，人均城市用地为100平方米，则仅占国土面积的0.98%，根本不值一提。

造成中国高房价及房地产业扭曲的首要原因是政府垄断城市土地供给。中国是极少数几个政府垄断城市土地的国家。在垄断的情况下，必然人为的制造稀缺、提高价格，以获得最大垄断利益。

造房子首先要有土地。土地被垄断了，供给少了，价格高了，那房子就会趋向于又少又贵。“奇货可居”，少了才更贵，政府垄断土地便造成房子更具有“囤积价值”和投资价值。在实业难做、投资渠道狭窄、通货膨胀和房地产的升值诱惑下，房子成了保值升值的重要选择，富人资金或民营资本或灰色收入便流入房地产进一步推高房价。

人是逐利的，货币或资本也是逐利的，这是市场经济的正常现象。与其抱怨“温州炒房团”或富人拉高房价，我们更应该去追问其背后的政治经济制度责任，比如政府垄断土地、制度环境限制实业发展等。

不计政府或官员的灰色收入，政府拿走了房价的70%左右。为什么政府打击“小产权房”，因为“小产权房”侵害了政府的垄断利益。小产权房价格只有市场价1/3左右或更低，这样的房价，政府哪里来的巨大“油水”?打击“小产权房”的实质是与民争利。

高房价不一定住房难，如果一般大众不需要买房子住。比如新加坡，90%以上的人口住在政府的保障性住房里面。剩下的少数富人，则由市场解决住房。那么房价地价越高，政府从中拿到的收入越高，则更有资金建设保障性住房。此时富人通过购买高价房，实现了向一般人的转移支付和缩小贫富差距。

但中国却相反，保障性住房刚刚开始而且极少。把绝大多数人的住房问题推向市场，又十分吝啬的供给住宅用地，结果绝大多数人被迫直接或间接承受高房价的代价——或成为房奴，或交了很多房租，或者物价中包含房价、地租。就像禁止你自己种粮食，又逼着你高价买政府的粮食，这不是“抢劫”老百姓吗?

政府垄断土地人为制造房子稀缺，必然推高整个城市的租金和运转成本，比如吃饭、买东西、看电影，产品和服务的提供者必然把所支付的房价或租金转嫁给消费者一部分。

结果，或多或少，几乎每个人都承受了政府垄断土地的代价，只不过是政府及其利益相关者还能得利。

政府从高地价中拿到了钱，养活了庞大的政府和巨大的行政耗费，也更有钱进行投资和城市建设，官员又可以从投资和城市建设中拿回扣，于是就有了更多的GDP、税收、形象和经济利益，城市看起来更阔气，官员顺便以此升官发财。

政府有钱投资基础设施了，土地和房产升值，政府接着从地价拿钱，再次房地产与城市建设循环。同时，政府有钱投资了，也推高了通货膨胀，继而更加显得“民穷国富”。

政府投资和举债发展抑制不住兴奋，这种升官发财的模式走上瘾了，把持不住了，地方债务就越来越大。

所谓分税制推高房价或地方债务，这种说法很有问题。没有政府垄断土地这个工具，政府怎么推高地价和房价?地方政府不投资上瘾，怎么会有那么多债务?

地方官员为什么投资上瘾?因为他们的权力升迁和利益实现需要GDP增长、财政收入增长。而中央政府之所以设计这样的规则，因为我们执政党需要以快速的经济增长来获得执政合法性。总之，地方政府乐意推高房价、热心投资、债务膨胀，其背后是制度激励机制决定的，最终还是权力问题。

政府官员也是人，人的本性是自利的。自利驱使政府从垄断土地中获利，驱使地方官员希望从房价上涨中获取利益，这是人性必然的，也是骂不走的。抑制人性自利的破坏力一面，最根本的还是制度。而我们没有约束政府的相应制度，我们无法决定官员的升迁和利益，这决定我们只能承受政府垄断土地的一切后果。

因此，我不赞成去骂官商勾结制造高房价。制造高房价的首要原因是土地等政治经济制度，这是商人无法决定的。商人也是人，必然是逐利的，这是市场法则。

如果企业或商人在竞争中被迫勾结官员，那说明是制度逼人作恶，否则就会“劣币驱逐良币”，好人没土壤。市场出现不好结果，那么说明制度有问题，我们更应该追究制度责任而不是没用的去骂人。

高房价及房价上涨的第二重要原因是金融方面的问题，即外汇占款长期持续增长、货币发行增长过快、政府和国企过度投资及民间金融抑制。

中国外汇储备从2000年底的1655.74亿美元，快速增长到2011年底的3.181万亿美元，11年增长至原来的19.21倍，年均增长率高达30.82%。推动外汇占款从2000年底的14291.14亿元上升到2011年底的253587.01亿元，是同期中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。

由外汇增加导致的基础货币投放增长，导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。

政府热衷换取外汇、出口退税和强制结汇等，那么爱外汇，不会仅仅是过去缺外汇穷怕了吧?因为我们早已是外汇第一大国。难道我们政府感到某种不安全因而不相信自己的人民币?或者说美元、欧元方便他们随时出去在外边花费?或者我们的全国人大一直不知道这样外汇过度增长副作用太大?其实外汇占款导致持续货币增长也有重要的制度问题。

货币发行需要途径，在中国，一个重要方面是取得外汇的企业直接换了人民币，另一个重要方面就是投资增加、贷款增长。货币发行过快推高了房价，但同时房地产等投资及房地产金融化等又推动了货币发行增长。所以，仅仅说货币发行推高房价是不对的，房价上涨及房地产膨胀也推动了货币发行。

政府推动了很大一部分投资，国有企业因为资金的廉价也比较有力的推动了投资，结果释放除了货币并买走了物品，推动通货膨胀，继而推高房价。

抑制民间金融发展，国有金融体系把大量资金交给国企及政府主导的投资，一方面推动通货膨胀，另一方面又推高民营企业的融资成本，民营企业既承受通货膨胀压力又承受高资金成本压力。实业难做了，尤其是制造业，干脆投向房地产，推动房价上涨。

目前来说，国有企业远没有实现所谓共同富裕、缩小贫富差距的设想，但现实却相反，主要是政府及国有相关人员得利。比如法律上我们中国人都是中国移动的股东，但移动收了我们那么高话费，却富了少数人。所以，国企应该回归其目的，收益应该归全民所有。

从另一个方面也说，国有企业也说政府及官员掌握资源的手段。但不能为了垄断资源而行政限制竞争。国有企业有其产权缺少的弊端。但更重要的是，应该放开竞争，不能行政制造垄断、维护垄断，进而剥削民众，这与国有企业目的背道而驰了。

中国高房价的第三个重要原因是贫富差距过大。供给和需求决定价格，能买得起还是一些人有钱或能够从银行等拿到钱。涂肇庆说，中国房地产的真相是13亿人中有12亿买不起房子，剩下1亿买了过多的房子。高房价及房价上涨推高了贫富差距，但贫富差距更推高了房价。

西南财经大学报告说中国基尼系数达到了0.62，远高于国际的0.4警戒线。财富过度集中于少数人，包括官富或官亲朋富人，那么占人口少数的富人就能买得起高价房。同时，贫富差距过大，普通民众购买力不足，造成实业难做，加剧富人购房投资地产，推高房价。

市场效率会自动造成一定的贫富差距，但贫富差距过大，那一定是制度问题。不合理的贫富差距更多是制度导致的权力、资源、起点、机会等不公正造成的。

在中国，造成贫富差距过大的最重要原因就是权力所导致的资源、机会等不公正，权力和权钱结合攫取了过多社会利益。这是一个制度问题，也是不受约束的权力滥支配资源和利益的分配。

从利益上讲，其实无论中央还是地方，都能从房价上涨中直接或间接获取利益，由于政府的房地产调控向来不动政府自己的利益，所以总是折腾社会，比如推动离婚。一个不动政府自己利益的、不顾社会利益的房地产调控，那顶多是做样子。

如果真要给中国一个健康的房地产发展，那政府就应该给自己利益动刀子。但是，政府为什么向自己利益动刀子呢?很难有一个主动向自己利益开刀的利益集体，除非：一、决定权力在其他人手中;二、被迫。

但是，第一，中国没有相应制度保障民众可以控制权力，民众没法约束政府从房地产中攫取过多利益;第二，在民众与政府博弈及中央政府和各级政府的利益权衡中，目前还没有强制力量迫使政府打破土地垄断等政策。

如果官员由民众任命，官员就不会拼命造GDP及副产品高房价或者拿高房价实现自己升迁利益;如果民众也能够约束最高权力，或使最高权力感到莫大压力，中央就敢于向地方政府利益动刀子或干脆改变房地产及对地方政府激励的游戏规则。

所以，权力不受约束，在房地产及整个经济中攫取利益太大、不正当干预过多，这就中国房地产问题的根本。其他，皆皮毛也。解决中国经济乱象的根本，需要把权力关进笼子里(作者：刘忠良，著有《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》，更多人口经济等独特见解请见其著作或博客。上篇文章：完全放开二胎也难当中国人口超级大崩溃)。