一个中介眼中的2012楼市：月入四五十万是常事

　　年初最惨淡时至少四成从业人员改行 眼下各家房屋中介又开始马不停蹄开店扩张

　　7月北京二手房住宅签约暴涨，达到了17130套，创造18个月来新高，成交量逼近2010年以来最高点。与此同时，各地新盘“涨声”一片。人们突然发现，房地产热潮可能再次卷土重来，随即争相入市。国务院随即派出地产调控督查组前往地方，试图按住抬头的房价。而就在年初，市场则是另外一副截然相反的景象，售楼处门可罗雀，开发商天天哭喊房子卖不动，房屋中介关店裁员，房屋经纪人因没有客户“被放假”。从年初的冷清萧条到眼下的购房热潮再现，北京乃至全国的楼市到底怎么了？本报记者跟踪并采访了北京中原地产的一位房屋经纪人，试图通过他的亲身经历，折射出2012年北京楼市的变化。

　　房屋中介马不停蹄开店扩张

　　窗外稀稀拉拉下着雨，几天前的7·21大雨把北京变成泽国水乡。中原地产市场部经理何志磊在办公室一边抽着烟，一边盘算着自己的生意经。

　　何志磊今年不过32岁，但在房产中介这个行当已经做了7年。大学毕业那年，他误打误撞做了房产经纪，工作第三个月就挣了1万多的提成，“太刺激了。”对于一个刚毕业的大学生，他无法想象，穿梭在楼宇小区之间的房产中介来钱这么快。

　　何志磊现在管理着华清嘉园和知春路两家营业部。华清嘉园被认为是海淀区房产中介“交火”最为密集的地方，周边盘踞着十几家中介。何志磊的中原门店位于小区内，显得有些低调。

　　这个小区有三多，因为紧挨着清华科技园，互联网创业的人多；紧挨着语言大学和清华大学，韩国留学生多；第三便是在这儿上小学的孩子多。隔着一条便道，就是中关村二小分校。现在是暑期，学校显得有些安静。和其他知名小学一样，不少北京人为了把孩子送进去，不惜花费三五百万在华清嘉园置业，以便获得一个入学名额。

　　窗外不时有打扮时髦的韩国留学生踮着脚走过，几天的降雨让小区便道上也积了不少水。对于整天奔走在房产一线的何志磊来说，7月创纪录的数据并不意外，接连几个月持续放量成交表明，房地产中介的好日子又要来到了。

　　“现在这个阶段，最重要的不是找客户，而是找房源。”因为市场好了，客户大都自己找上门来。上个月，何志磊的营业部卖了7套房，按照2%的佣金水平，就是五六十万的业绩。

　　何志磊不喜欢用“涨了”这个词，“说这比较招人恨，政府不愿听，买不上房的人也迁怒中介哄抬。”他们称现在的市场“好了”。

　　“我已经提交了两个开店申请，准备向外扩张。”这两家计划中的新店原本7月就应该开张了，但因为工商注册等问题耽搁了。大家都是马不停蹄，耽误时间就是耽误挣钱，何志磊很明白其中的道理。

　　回暖过程最先绷不住的是投资客

　　2011年是糟糕的一年。根据北京市住建委网站数据统计显示，2011年内二手房住宅交易套数为121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度达到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是达到了54.5%。全年成交量走势呈现出“L”形，毫无反弹迹象。

　　而经济的温吞水更让人担忧。到了2012年，地方政府向房地产求救的欲望越来越强烈，松绑的冲动越来越大。2月，芜湖、佛山、成都因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”。但这阻止不了全国多个城市刺激楼市，公积金贷款额度增加，买房送户口等政策不断。

　　一些房主也绷不住了，低价盘开始不断涌现。“一些持有房产的投资人开始不计成本离场，加上移民热潮的出现，许多人开始将资产变现。”一些价格被打压严重的二手房开始出现接盘者。

　　从2-3月份开始，何志磊开始推“损盘”。这是他们的行话，意思是房主为了脱手而大幅让价、基本已经到了价格底线的房子。“在华清嘉园，如果单价到3万或者更低，便会有接盘者出现。”

　　作为著名的学区房、地铁沿线，无论是投资还是自用，总有一些价值支撑。“刚需总是有的，结婚是等不了的。”

　　这种低价盘清空后，何志磊他们接着推“笋盘”，这是楼盘中户型、朝向最好的一批房子，一个小区这种优质房型一般只有几十套，能够上市交易的就更少了。但房地产调控让这些优质盘也开始批量出现。“在低价房被卖掉后，这些平常不多见的优质房源便会引来买家。”

　　慢慢的，到了四五月份，成交量开始逐步回升了。“调控还是那么严格，但市场气氛却在慢慢改变，人们担心再次错过买房的低点。”

　　何志磊明显感觉到一些房东开始“硬气”了。到了7月份，复苏几乎已经成为共识。7月10日，中赫地产购得北京万柳地块，楼面地价4.15万元/平方米，不仅成为北京“地王”，也刷新了全国单价地王的纪录。

　　而其他城市的新地王也频频诞生。台风“海葵”登陆南京之时，南京富力项目开盘，数百名购房者顶着台风排队买楼。夜间售楼处停电，众人仍不愿散去，纷纷靠着手机的微弱光亮完成了选房。

　　市场好了卖房人跳价的也多了

　　不过市场好了也有何志磊烦恼的事情，跳价、违约的事情变多了。“价格一上涨，房主的预期就发生变化了。”

　　6月份，何志磊他们帮助成交过一套64平方米的房子，单价3.1万。仅过了一个月，这样的房子单价就上涨了6000元，达到3.7万。而到了8月，记者发现这里已经很难找到报价在4万以下的房型了。

　　一套房子几个月之间上涨了小50万，有些原先约好签约的房东也不出现了，而且非常爽快地答应赔定金和佣金。这个账很简单：违约之后赔付的损失不过十万左右，但房东选择新买家，立刻可以多挣三四十万。

　　遇到这种事，何志磊他们也很无奈。作为中介，最重要的是成交，他们是撮合，需要把上下两家人都“伺候”好了。他们按照规定比例2%收取佣金，单价提升对他们来说获益有限，把房价上涨归罪于中介哄抬是中介行业这些年背的一个黑锅。“客户临时跳价还很容易造成‘折单’，因为很可能是别的中介给房主带去了更好的买家。”

　　“从4月份以后，房东的态度就越来越强硬了。房主一听到你要和他砍价，直接就把电话挂了。”而在房子低潮期，看房子的人少，谈价格的人更少，而现在是看房子的人多，谈价格的人更多。“我们只能去抬高买房人的承受能力，这是促成成交最现实的办法。”

　　在何志磊的营业部，十几名经纪人不停地在打电话，还有至少一半的业务员在外扫楼或是领着客户看房。每天的晨会，一大帮经纪人会像股市报价一样“报盘”，热闹非凡。他们把自己掌握的新房源进行更新，以便所有人都能够了解营业部最新的房况。

　　他们不仅要面对同事的竞争，还需要面对我爱我家、链家、二十一世纪等同行的挑战。现在，何志磊店中业务员中位数的收入是7000-8000元一个月，这几乎是此前淡季的一倍还多，一片欣欣向荣的样子。

　　一家门店月入四五十万元是常事

　　7月底，面对不断升温的楼市，国务院派出督查组前往地方十六省市，督查各地调控政策的执行。督查组所到之处，地方频频表态，督查组也是看得多说的少。在经济疲软的艰难时期，中央和地方对房地产的态度达到了微妙的平衡。

　　只有在各种论坛上，楼市的方向依旧混沌不堪，唱多的依然豪情万丈，唱衰的依然苦口婆心。

　　独立经济学家谢国忠劝大家，现在卖了房，幸福一辈子，因为房价会跌20年，跌掉80%。而楼市大嘴任志强则已经懒得谈论复苏与否，在他看来这几年土地供应减少，未来房价上涨是必然的。这个好放大炮的开发商调侃自己是“中国人最想揍的三个人之一”，因为他总在说涨价这两个字。

　　这些离何志磊他们有点远。何志磊说他现在最重要的一件事就是招人、培训，壮大队伍。这几年的地产中介有点像券商行业，都是靠天吃饭，看政府的眼色行事，如果行情好时不吃胖点，冬天就可能被饿死。

　　何志磊算过一笔账，按照最近几个月的平均成交量，新开店大有赚头。“一家新店平均成本在15万-20万左右，现在一个店四五十万的业绩很正常。”

　　8月初，中国指数研究院发布了一组数据，2012年上半年，20个重点城市楼市成交量与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%。

　　“冰河时代”曾度日如年

　　年初最惨淡时至少四成从业人员改行

　　虽然现在房东态度越来越强硬，跳价、爽约也时有发生，但比起去年的行业寒冬，这只能算是幸福的苦楚而已，让人看起来像是得意的矫情。

　　何志磊现在信誓旦旦地准备接着开店，要大干一场。但就在一年前，他们还在经历行业最黑暗、惨淡的日子。

　　2010年，楼王频现，房价大涨。面对已然失控的房价，中央政府失去了耐心。从2011年1月开始，堪称严酷的调控政策密集而至，层层加码，国八条、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级。

　　北京细化的调控政策也紧随其后，外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责，等等。房价已经不单是一个民生问题，而是被上升到了政治高度。

　　冷却剂迅速见效。2011年2月份二手房成交数量高台跳水，此后月均成交量不足9000套，全年成交与2009年峰值相比缩水一半以上。“好不容易挨到8月，眼巴巴等着金九银十，但结果很失望。”所谓“银十”成交量仅为7262套，创下2009年有网签以来最低值。“这一年的行情彻底完蛋了。”

　　买房人如同流进沙漠的溪流，突然就消失得无影无踪。“最惨的时候是零成交，营业部很多老人都给自己放了长假，等待低谷过去；而很多没有经历过这种低谷的新人可能就撑不住了。”何志磊所在的片区关掉了两家营业部，重点保留了华清嘉园店和知春路店。

　　他把这叫作“收缩”，精耕主区。“在恶劣的环境下，你没有能力向竞争对手的优势区域发起进攻，只能退回自己最擅张、最有优势的区域。”

　　就是死撑，撑不过就是死。虽然难听，但是事实。上海、广州、深圳这些楼市最热的地方相继出现门店关闭潮。到了11月份，中原地产华南区董事总经理李耀智宣布，在深圳关闭60家店铺，裁员1000人。

　　根据统计，2011年初，北京市二手房经纪机构门店约有6000家，但到了去年年底今年年初，至少有1400家关门歇业。当时最悲观预计，至少有四成从业人员改行。

　　这种寒冷只在2008年出现过。2007年次贷危机爆发，全球经济低迷，完工的世界第一高楼迪拜塔打三折甩卖。但2011年这场严寒远超2008年，2008年只是经济不好，但国人对房子的需求还很旺盛。而2011年，无论是供给还是需求，都被行政管制了，这是真正的冰河时代。“你很想给业务员打鸡血，给他们画饼，但这没有用，你只能想辙去安抚他们。”