透视4月楼市数据：触底还是回调

透视4月楼市数据：触底还是回调
　　
　　18日国家统计局发布的最新房价数据显示，4月份房价下降和持平的城市个数达67个，比上月增加5个，但这并没有消除王丽的疑问。

　　在北京一家事业单位工作的她说：“现在成交量在回升，有的楼盘又开始涨价；经济增速慢，存款准备金率又下调；好多地方政府微调政策，这是否意味着房价已经见底了？”

　　楼市一些细微的变化总会牵动人们的神经。当前房地产市场究竟是怎样一个状况？随着刚需的不断入市，房价是否会反弹？如何化解各种不利因素，巩固来之不易的调控成果？

　　楼市基本延续回调态势

　　“今年前4个月，房地产市场基本延续了去年以来的回调态势。”住房城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏说。

　　国家统计局18日发布的数据印证了张小宏的判断，同比来看，4月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有46个，比上月增加了1个。环比来看，下降和持平的城市个数达67个，比上月增加5个。

　　“卖房子像摆摊一样，都摆到我们单位门口了。”这几日，每天下午下班的时候，王丽总能看到一家房产中介在单位门口招揽生意。

　　尽管一些重点城市3、4月份成交量回升，但从全国来看，住房成交面积同比呈下降态势，自住性购房成为主流。张小宏说：“我们调研发现，不少项目首次购房比例超过70％，有的甚至达到90％以上。”

　　部分降价促销力度较大、价格下调到位的中小套型项目成交情况明显好转，但一些原本定价较高、目前仍处于高价位的大套型项目市场表现仍然较差。

　　北京中原市场研究部总监张大伟介绍：“今年一季度，杭州主城区共成交商品房6395套，其中五成是降价楼盘的房子。”

　　张小宏说：“总体来讲，在一系列房地产市场调控政策和稳健货币政策的作用下，房地产市场正朝着调控预期方向发展。”

　　楼市是否存在大幅反弹基础？

　　当前楼市是否具备大幅反弹基础呢？从记者采访的情况来看，答案是否定的。

　　目前，以自住为目的的真实需求仍然很大，开发企业“以价换量”的空间依然存在，而投机投资性购房需求已被大大缩减。

　　张小宏说：“这应该是市场回归正常轨道的表现，而不是简单用回暖两个字所能概括的。只要市场供应能满足刚性需求，房价上涨的空间就不大。”

　　从市场供应来看，由于开发商的库存依然偏大，未来潜在供应依然处于较高水平。链家地产市场研究部研究员陈雪说：“房企销售和资金不会因为短期的成交上涨而明显缓解，下半年释放库存的需求会更加明显。”

　　作为调控利剑的限购政策始终高悬，不仅未松动而且更严格细化。北京近日要求，对于伪造居住证者，2年内不得在本市购房。上海要求单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。分析人士认为，“这些举措传递出楼市调控决不动摇的信号。”

　　中央多次强调楼市调控坚定不移，张小宏说：“这对于稳定市场预期，巩固和扩大房地产市场调控成果起了至关重要的作用。”

　　如何进一步巩固调控成效

　　地产市场的发展不仅受房地产市场调控政策影响，也与宏观经济政策，特别是货币、信贷政策的取向密切相关。当前，随着市场的深入调整，出现了不少有利于房价合理回归的积极因素，也出现了一些不利因素。

　　央行连续降低存款准备金率，预计将有4200亿元左右的资金被释放。受访专家表示：“如何更加严格执行差异化信贷政策，防止投机类资金通过各种渠道流向房地产市场，值得关注。”

　　由于土地收入锐减，地方政府一些放松调控的呼声再起，坚定调控决心尤为重要。随着大量刚需的入市，保证中长期供应更是关键。

　　与此同时，对于市场下行当中可能加剧的老业主退房纠纷、企业资金链断裂和开发商破产等问题，也必须妥善解决。

　　国务院发展研究中心专家廖英敏表示：“房地产市场走势十分复杂，政府部门应密切关注市场新动向，及时做好政策储备。”

　　如何进一步巩固调控成果，受访专家表示，关键在于努力促进地方政府、开发企业和购房者三方心态的回归。

　　张小宏说：“地方政府要适应房地产市场‘退烧’后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。同时也要采取有效措施，保持正常的住房用地供应量。”

　　调控下的楼市一再证明，开发企业只有积极应对市场，以价换量、调整产品结构，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，才能取得好的业绩。

　　而政府支持居民家庭购买首套房，对投机投资性需求保持高压态势的政策，也改变了不少购房者的心态。

　　6月份全国40个城市个人住房信息系统即将联网，这将为房产税的扩围提供技术支撑。王丽说：“那些期望通过房地产投资达到财富短期快速增值的人们该醒醒了。”（上海证券报）