房企资金恶化住宅库存攀升 2012或成楼市洗牌年

房企资金日趋恶化住宅库存节节攀升

　　2012或成楼市洗牌年

　　随着调控政策的步步深入，房企的日子也愈加难过，资金链断裂、融资难等问题接踵而至，多数房企深陷困局；而另一方面，龙年新近成交的地价普遍低于前两年同期水平，住宅空置率也持续增 高，从空房到空城，购房者愈加理性，观望气息愈加浓厚。2012年楼市将何去何从？

　　龙年调控政策难放松

　　去年以来楼市调控的几剂“猛药”效果显著。有数据显示，去年12月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。全国各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段有效的控制了房价。相关专家就此判断：龙年楼市调控不会轻易放松，商品住宅价格将会继续下降。

　　1月31日，***总理主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》，在六项当前重点工作中，第三条即是“巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作”。2月9日，北京市住建委召开系统工作会议，也为年内楼市定下了坚持限购的调控基调。会议强调：“2012年将继续保持房地产宏观调控政策的持续性和稳定性，坚定不移地执行既有调控政策，促进房价合理回归，又能防止房地产市场大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　“综上看来，中央经济工作会议已非常明确就是"要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展"，楼市调控短期内肯定不会放松。”业内人士分析认为，如果保障房建设跟不上、房地产税收、土地政策改革不彻底，楼市调控的效果就不会明显，所以，龙年调控政策难放松，政策还需继续落实下去。

　　资金状况将进一步恶化

　　一系列政策的打压下，房地产企业开始面临诸多问题，其中，最为重要的是资金。眼下，房地产业内同行相互间已经不再避讳谈论“资金困境”。东方永丰房地产公司董事长宋鹏玉就表示，目前这个处境对房地产企业而言，确实是困难时期，多数企业都患上了资金饥渴症，但就对中小房企而言，“难过的日子总有吃饱的饿死的，同行不同利。”中小房企问题千变万化、虚虚实实，其中既有策略也有真实境况的恶化。

　　相关统计数据显示，2012年将迎来房地产企业的偿债高峰，各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元。有机构预测，房地产企业的偿债高峰在2012年和销售回笼资金的低谷相重合，使得房企资金状况从2012年二季度起将进一步恶化，甚至将比2008年的最差水平更糟。在此情况下，出货仍是2012年上半年房企的首要目标，与此同时，项目转让、转让股权等企业间的合作重组仍将是2012年房地产行业的重头戏。

　　尽管很多地产大佬如万科总裁郁亮已经表态，行业大量倒闭不可能，大规模重组也不可能，但事实是，不少中小房企已经开始选择通过股权交易、出让项目等方式，或者通过私募基金迅速融资。业内人士对此表示，在融资成本愈来愈高的当下，房企们能否坚守的住明显是个严峻问题。

　　土地市场趋冷拿地更加谨慎

　　随着调控的加剧，开发商的拿地热情急剧下降，导致土地价格萎靡不振。例如，2011年杭州部分区域地价下降一半，拿地的开发商阵营中，绿城、滨江、宋都、西子等曾经的拿地大户榜上无名，龙湖、九龙仓、保利、中海等在杭州土地市场上表现凶猛的外来品牌公司，也难觅踪影。

　　北京2012年1月份的土地市场也明显冷于去年同期，2011年前两个月的土地出让金分别达到了61.45亿元及70.9亿元，而2012年1月北京土地市场仅成交了19宗地块，土地出让金总额为20.61亿元。北京土地市场的冷意并非独有，中国城市地价动态监测系统最新统计数据显示，2011年第四季度全国住宅地价环比呈现零增长。中国土地勘测规划院地价所所长赵松对此表示，2012年第一季度居住地价可能还会进一步下降，也就是说可能出现负增长。

　　北京中原市场研究部总监张大伟对此也认为，首先新房销售受阻、库存大涨、已经出让的土地频频延迟开工等令房产商在无奈应对。其次，资金压力大，目前开发商大部分能够利用的融资渠道几乎都已被政策堵死，全国楼市行业已经入冬，在这种情况下，现金为王的法则，使得土地市场冷清。第三，土地价格并未明显降低，虽然目前市场土地成交价格出现了轻微下调，但是在部分区域房价动辄下调10%以上的市场，土地价格下调的幅度依然不大，而且部分土地的起价过高也是土地流标的原因之一。第四，政策预期依然收紧，目前执行限购的46个城市基本确定依然会执行调控，这明显影响了开发商的市场预期，开发商已经逐渐减少在热点城市的投入。在开发商极度悲观的情况下，其拿地热情低迷，并导致全国土地市场趋冷。

　　住宅库存量节节攀升

　　伴随着成交量的大幅下滑，住宅库存量节节攀升。国家统计局数据显示，全国商品房待售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18个百分点。此外，广发证券也在月报中指出，龙年1月各家公司库存都有所增加，库存较为严重的公司，目前手上可销货值已经达到2011年实际销售额的两倍。

　　对此，瑞银房地产分析师李智颖认为，未来6个月，房地产政策仍将保持不变。2012年上半年，如果建设不放缓，或将出现供应过剩。根据瑞银测算，建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30%，则大部分公司现金流将有压力。”李智颖说，那样的话，可能有更多的中小开发商将退出市场。

　　世联地产集团市场研究部总监吴志辉研判，2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转压力下，快速消化库存将成为地产企业当下要务。

　　2012或成楼市洗牌年

　　调控政策难言放松，房企将继续面临各层面巨大压力，成交量下降，库存量攀升，购房者观望，2012年注定是房地产行业要伤筋动骨的一年。

　　著名经济学家叶檀分析表示：“房地产行业处于十字路口，未来政府会对不同的企业实行不同的融资政策，同时以保障房保证固定资产的投资增速保持稳定。大型企业的逆势拿地，项目公司的并购重组，说明房地产已经进入调控深水区，2012年，我们可以见证房地产行业的大洗牌。”

　　“从房企的角度来看，2012年，房企将会把成交量放在突出的位置。”同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，从当前市场格局来看，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，“现金为王”成为必然。行业发展经验及市场实际销售数据也表明，在楼市调控政策收紧、市场流动性收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。而“一步到位的降”及合理定价成为当前楼市调控下“跑量”的关键，多位分析人士均认为，今年上半年楼市仍将面临价格下行压力。

　　此外，在2012年企业并购重组将频频出现。莫尼塔地产行业分析师施琪认为，在资金链持续紧绷背景下，小型房企由于其经营和融资能力不足，可能会面临较大的资金风险。而资金链和经营保持健康的大中型房地产企业，或得益于土地和产权交易以及可能来临的并购潮，总之，一场更为彻底的行业大洗牌或将来临。