土地财政如何退出

土地财政如何退出

■中国房地产报　章林晓　2012-1-5

    2012年，税收改革大幕将启，这其中最触动人心的，当属“房产税”。有房产的普通民众担心“土地财政”变身“住房财政”而加重自身负担，而一些专家学者和持币待购者则希望房产税能取代土地财政，助力房价合理回归。
   
    有观点认为，正是土地财政的痼疾，导致了地方落实调控政策的摇摆不定，只有房产税成为地方稳定的税收来源，解除地方对土地财政的依赖，地方政府才会增强房地产调控的自觉性，才可能巩固调控的效果。

    在土地财政背景下，地方落实调控政策，确实受制于土地财政。如果房产税能够取代土地财政，地方落实调控政策自然也就没有了后顾之忧，但问题就在于房产税取代土地财政后，情况会不会因此而变得更好？

    这些年来，中国房价迅猛飙升，既有地价上涨的因素，更有人民币投放失控的原因。2005年，外汇占款增量占央行基础货币增量比例达到110%，2009年更是高达134%，而2010全年因外汇占款引致的基础货币投放竟超过3万亿元。

    货币超发意味着货币贬值，避险投资成为民众的无奈选择。而在现代技术进步背景下，产能过剩日趋明显，工业品价格下跌是一种基本趋势。房地产由于土地稀缺性和易保存性的特点，决定了其成为民众避险投资的首选。

    在人民币超速投放的背景下，土地财政的兴起和膨胀，从某种角度讲，可说是替央行回收了超量发行的人民币，不让其在民间泛滥而吸纳回地方财政运行的轨道。这相对减轻了中国基础货币极速超发而可能给社会带来的严重后果。

    政府通过土地出让方式回收超发的人民币，既运用这部分资金为民众提供公共产品，又将这部分资金运用于转移支付，以均衡地区间财力差距，实现地区间基本公共服务能力的均等化。

    如果土地出让金少收甚至不收，这意味着什么？这意味着央行自己对冲不了的超发货币将完全流淌于民间。此时，开发商不会因为土地出让金少收甚至不收而降低房价，土地财政的退出很有可能让开发商大发横财。

    当然，有人或许会提出，农村土地与国有土地应该同地同权同价，这土地出让收入应由农民收取。由于农民的弱势地位，这样的言论很容易撑起道德大旗而引起大家情感的共鸣。只是那种能够享受这些土地收益的农民还是大家想象中种地的农民吗？

    在城市郊区或城中村能够享受这些土地收益的农民，其收入和福利凭借土地权利，即便在现行土地征收制度下，也早已远超当地绝大多数市民。这些地方农村户口者不愿转为居民户口而居民户口者愿意转为农村户口就是一个极好的佐证。

    这些不种地的“农民”，所享有的土地福利或收益，主要来自于两方面：一是由于农用地到建设用地的用途转变，二是由于土地位置优越而带来的级差地租，这两者是互为前提、缺一不可的。

    土地位置不同，而有不同的级差收益，这个比较好理解。许多人难以理解的是，从农用地到建设用地，仅仅是土地用途的转变，为何却表现为土地价值的极大提升？这关键在于土地从一个相对独立的农用地供需圈转到了另一个相对独立的建设用地供需圈。

    从农用地供需圈转到建设用地供需圈，土地价值之所以得到巨大提升，主要在于土地的用途管制。由于政府严格控制农用地转为建设用地，建设用地供求远较农用地供求紧张，因此，土地一旦从农用地转变为建设用地，其价值就能得到巨大提升。

    土地从农用地转到建设用地，其价值提升的前提和基础是农用地的用途管制，以及工商业的发展而对建设用地产生的旺盛需求，这部分提升的价值理应由全社会共同分享，如果全归土地所有者享受，那除培育出一个土地食利集团外，又能带来什么好处？

    我国土地财政的兴起和膨胀，既与分税制有着不可分割的关系，也同我国当前正处于工业化、城市化的高速发展期紧密相联，更与这些年来人民币的超量投放密切相关。当前税收制度改革恐怕不能仅就税收制度改革而改革，可能还需站得更高一点。