朱大鸣：开发商能否闯过2012鬼门关

朱大鸣：开发商能否闯过2012鬼门关

　　迷茫，是今年开局楼市的主要特征。上有铁帽子的政策压顶，下有催债鬼催命讨债，房地产企业今年能否闯过鬼门关，尚未可知。事实上，不仅仅是开发商如此窘困，由于今年世界形势复杂多变非常诡异，大多数企业家能否过关都是一个问题。且不说高利贷让大量的老板跑路，企业崩溃，也不说过剩库存使人愁，单说多变的政策，都让人无法有任何可以稍微稳定的预期。经济闯关2012，今年真得不容易。

　　就房地产而言，业内不少人士看空2012年的楼市，最悲观的声音说是降价30%，而瑞银则预测，今年上半年，房价会继续下跌5%~20%，似乎楼市降价已经成为共识。我们之前认为楼市会调整，主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响，信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙，而限购令则掐死了投机。

　　不过，无论如何，中央调控楼市只是在防止经济泡沫化，而非要打死房地产。房地产还是有需求的，而且空间还非常大。鉴于中国房地产的支柱性地位，房地产在调整后，还会继续有着亮色的表现，当然，这种表现不一定非是价格暴涨。获取平均利润，除掉垄断和权力通吃之外，是任何一个行业的趋势。

　　正如小产权房暴露中国房价天价的秘密一样，集体土地建房用来租赁，可以在一定程度缓解住房紧张的问题。日前，来自日前全国国土资源工作会议的消息，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。土地、税费以及资金成本是整个房价成本绝对大头，允许集体建设用地建设租赁房，有助于缓解房租上涨的问题，同时，间接遏制高房价继续蔓延。这种性质的建房，如果不被异化，将打破建房垄断权，动用社会力量解决住房难。

　　影响中国楼市最大的因素是信贷，今年信贷可能会有所松动。去年信贷相对卡的比较死，高利贷进入楼市。很多高利贷资金之所以能够成功聚集，很大程度上是房地产企业的需求推动，而且，理财产品的火爆的主要去向也是房地产。因此，今年的信贷水龙头可能会有所松动。报道显示，1月的前三个工作日，工农中建四大行投放了500多亿人民币新增贷款，相较2009-2011年1月份的凶猛投放，稍显温和。据称，与前三个年度类似，今年1月新增贷款大增并突破万亿或并无悬念，综合中金公司和其他多家券商的预计，今年信贷规模估算在8万亿到8.5万亿。我们的意思是，信贷主要问题在于结构问题，如果不解决畸形的放贷模式，流动性问题就难以解决。一收就死，一放就烂是这种模式的典型特征。我们认为，要保证房地产企业的合理需求，让房地产回归到实业的本身，才是当前楼市调控的目标。

　　中国高房价的秘密主要不在开发商的贪婪和投机者疯狂，主要在于我们供应体系和成本体系不合理所致。高房价背后的支撑是土地财政、多如牛毛的税费以及各种各样的融资成本。货币超发迫使资金变成投机者，供应渠道相对稀缺导致部分开发商能够谋取超额利润。只有按着病因开药方才能真正的解决高房价问题，否则，误导别人最终也会误导自己。

　　在股市权重中，房地产股和银行股权重最大，如果楼市萧条，股市可能也不会好到哪里去。再次重申楼市调控的目的，我们认为，如果真正的要楼市回归实业本身，首先就是要理清期间重复征税和各种变相的税费，其次是要遏制地方政府经营土地的冲动，再次就是要信贷结构要合理调整，从外围层面上来说，货币少超发，投机才不会那么猖獗，多努力提高生产率，而不是热衷于搞金融游戏。

　　2012年楼市可能还会继续低迷，但这种情况并不会一直低迷下去，最起码在成交量上可能会有所改观。如果不带有价值判断，只是根据市场情况来说，过度乐观害死人，过度悲观也会使人失去很多机会。

　　为2012年楼市总结一句：房价涨跌一线间，关键就看信贷量。楼市兴衰十年事，要看土地税费怎么办。