房企资金缺口将达13位数 悲叹“谁冷谁知道”

　　资金被存货套牢；信托融资、私募资金融资成本过高，再度给企业加压；银行的口风不断收紧……2012年上半年，多家房地产企业将面临资金链紧缩甚至是断裂的危险。

　　是退出、兼并，还是吸收境外资金？面对资金缺口红灯，越来越多的房地产企业徘徊在十字路口。

　　绿城献祭 一周连弃五子

　　不久前，绿城中国在其微博上接连挂出了四个股权转让公告，分别将湖滨置业51%股权、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权，以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进行了转让。四个项目出售之后，绿城回笼注册资本金2.95亿元。

　　而这距离绿城出售上海外滩地王的日子刚满7天2011年12月29日，绿城向SOHO中国出售上海外滩地王股权，作价10.4亿元。

　　短短一周之内，绿城就出售了5个优质项目。在房地产资金链日趋紧张的大趋势下，绿城成了最早被献祭的羔羊。

　　此前，绿城中国董事长宋卫平曾说绿城将分为3步走：先是努力促销，再是变卖家产，最终甩卖直到退出房地产业。作为最早面对房地产资金链断裂的房地产企业，绿城已经被迫迈出了第二步。

　　资金短缺 亏空将达13位数

　　在限购政策下，开发商到底有多缺钱？多家分析机构表示，2012年房地产开发企业的资金缺口将达到13位数，这一在西方象征着不祥的数字背后，是以万亿为单位计算的巨量资金。

　　国家信息中心首席经济师、预测部主任范剑平在公开场合曾表示，去年年底，房地产融资的最后一扇大门，即房地产信托资金被叫停，开发商手中现有的房地产信托基金最迟今年上半年就会到期，因此“今年上半年会是开发商资金链最紧的时候”。

　　这资金链到底会有多紧？多家投资公司和行业分析师给出了相近的数据。

　　在2012中国地产金融创新论坛上，黄金湾投资集团董事长出示了一组数据，2011年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58%，已经到达了警戒线。1至10月份开发商的资金来源中，开发商自筹资金达到了41.2%，而贷款仅占资金规模的15.4%。他预计，随着限购政策延续，整个房地产开发的资金缺口将超过1万亿元。

　　国泰君安证券地产业首席分析师孙建平也发布报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。他预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，和2008年相比，增加了50%。据孙建平分析，资金压力最大的将可能是中等开发商，具有市场区域性、快速扩张、团队缺乏行业预判和快速反应能力等诸多相近的特点。

　　信托缩紧 基金或迎春天

　　来自展恒理财基金研究中心的数据显示，上市房地产公司的平均总负债率由2009年年末的65%上升至2011年年中的71%，目前10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口，40%的企业面临中期资金缺口，其中，30%的企业中期资金缺口较大。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产业不应该仅指望着贷款。“成熟的房地产市场中，资金来源主要是资金而不是银行贷款，可现在中国主要是靠贷款。”顾云昌出示的数据显示，银行贷款比例正在下降。往年，银行贷款占到整个房地产行业资金渠道的19%至21%，而去年只有15%。而房地产信托同比增长了46%，达到3000多亿元。

　　建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东出示的数据却显示，来自银行体系的资金通过各种渠道进入房地产开发，其资金量占到房地产开发总量的40%至50%。他表示，在银行收紧房贷的情况下，信托和基金将迎来“很多机会”。

　　而目前，房地产信托的违约风险在逐步上升。李晓东表示，现在有三分之一以上信托公司被叫停房地产信托业务，而房地产股权投资基金将有可能变成债券和股权相结合的方式“一旦房地产基金退出时可以获得高额回报，我相信投资房地产基金会成群结队而来。”CFP供图

　　他山之石

　　专家建言政府托底

　　在日前举行的2010年中国中小企业投融资高峰论坛上，国务院参事陈全生以专家的身份，给出了一套房地产资金链解困的全新途径。

　　陈全生曾率先提出“百姓只要有房住，不必有住房”的观点，促动了住房租赁制度的完善，也曾在房地产政策方面提出“允许买房，限制卖房，奖励租房，闲置罚款”等应对策略的专家，建议由政府出资1万亿元收购所有开发商建成的商品房，先作为公租房使用，等到了一定年限以后再出售给租房人。

　　这个大胆的建议引得全场鸦雀无声。

　　然而，陈全生随后给出了一套完整的逻辑：政府不能救房市，而是要救经济，要救可以采取美国打折收购房地美、房利美的方式，打折收购房地产商手中已经竣工的房。这样，开发商虽然不赚钱，但确保了资金回流，同样能带动钢铁、水泥、玻璃等行业的继续发展。

　　而对政府来说，房子买到手里，可以采取“先租后买”的方式回笼资金，陈全生同样提到了政府持有环节的问题。他认为，政府可以先将房子出租，到了10年、甚至20年以后再进行销售，租房者具有优先购买权，可以重新评估房价，按评估价格出售。这样，对于购房人来说，可以先用很少的钱住上中意的房子，钱攒够了就能买房子，“这样不仅仅解决了有房住的问题，还解决了有住房的问题。”他说。