房地产如同足球，有中场休息和规则修改

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2011年中国房地产市场趋势如何，下半年怎么发展，房价会不会跌，有什么新政策出台，诸如此类，大家都非常关心。实际上我是这样理解的：就如同足球比赛，有上下半场，中间还有个中场休息。中国房地产业在2008年走完了上半场，要不是因为美国金融风暴，以及随之而来的2009年中国宏观经济环境与政策突然转向，房地产业的调整应该已经完成。而如今，在耽误了整整两年之后，调整还得继续，上半场结束，2011年进入中场休息。

　　中场休息要干三件事

　　中场休息要干几件事：第一，总结经验；第二，弥补不足；第三，实际上中国房地产还有一个规则修改的过程，确定下半场的基本规则要在中场搞掂。中场会持续多久？预计最短一年半，往长说得三年。这个中场调整阶段对中国房地产非常必要。

　　2011年下半年还将处于中场，没有到下半场，因此对今年下半年任何规则的180度转向的预测全都会破产。现在不是2009年，也不是2008年。区别在哪呢？2008年的时候，我们对未来不确定性的恐惧前所未有，而今年我们更具主动性，认识也相对比较清楚，因此不会像2009年一样来个宏观环境和政策的180度转向。限购、限贷、限价，提高存款准备金率，以及马上可能还会发生的提高利率，都具有主动性，没有一个是因为客观环境而仓促上马，也没有一个是为了应对一次即时的危机。

　　在中场没有调试完的情况下，下半年不可能有所转向。中场结束的标志是什么？有两条：

　　第一，保障房建设有实质性的进展。为什么预测中场持续一年半到三年呢？跟保障房密切相关。保障房在全国实质性推出的情况，会对下半场产生前提性的影响。

　　第二，在强烈危机意识下对目前房地产市场的认识达成一致。包括在对税收、对城市化的影响等大方向上形成共识。我们不认为形成共识是宣传一个观点使之被普遍接受的过程，形成共识必须是要经历一次强烈的危机，使得纳税人、政府、开发商都清楚了。

　　这就回答了很多问题，比如说会有新的政策出台吗？有没有转向的、放松的政策呢？地方的限购会取消吗？地方会暗暗地把限价取消吗？所有这些可能会有，但都不是主流，只是小浪花而已。

　　市场机制叫停之后

　　今年下半年我们说是中场休息，中场休息在于市场机制不灵了，市场机制叫停了。比如说价格，按理说价格是市场机制的核心，但目前却由政府来定；此外，如果说开发商贷款需要有点政策调控，那么老百姓个人抵押贷款现在也由政府定就不太妥了；至于限购，就更不是市场机制了，直接不让你进入市场了。

　　市场机制的暂停，会发生几件事情：

　　第一，部分开发商的开发尤其是豪宅的开发会暂停。因为你要钱没钱，要卖没人买。很多人问那怎么不降价呢？降价有人买吗？降多少有人买呢？这个问题就成为摆在开发商面前一个非常实际的问题。所以破产的多种形式会在下半年出现，比如兼并和重组在今年下半年力度会比较大。上半年大家是暂停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人坚守，这个是很可能发生的。

　　第二，价格下调是大概率事件。目前下调应该是出现了，对于表现还不明显的城市，那就证明当地的开发商可能采用其他方式，或者是很有实力，这都有可能，因为存在地域差异。

　　第三，民间资金寻找机会。我们看今天的中国，虽然银行钱紧得不得了，但是信托投资、私募股权投资（PE）、基金投资依然非常火爆。钱还在、心不死，这些钱可能会在这个时候寻找机会，弥补银行存款准备金率高带来的钱荒。

　　下半场的新局面

　　下半场中国房地产会发生一系列的变化，这些变化跟上半场不同。首先规则变化了。中国上半场的规则就是大家都是商人，开发商是，消费者是，政府也是。现在发现不对了，政府光当商人不行了。因此，下半场政府目标要多元化，与土地财政相比，就业、税收等恐怕更重要。其他的变化还表现在市场分成保障房和商品房了，以及城市化纵深发展等。

　　在新的游戏规则下，会发生什么呢？我认为会涌现出一些新趋势：

　　第一，房地产基金大发展。短期内基金可能会大发展，进入房地产，原因在于行业无法承受资金周期性频密的紧和放，没有哪个行业在过去三年经历了像房地产这样冰火两重天的180度大转弯。企业制定一个战略至少可以管三年，而制定房地产战略至少得一年一变，因此基金是一定会发展的。

　　第二，房地产跟内容的结合会越来越多，跟服务的结合会越来越多。比如旅游地产，目前很多是挂羊头卖狗肉的“斧子汤”型[1]，重地产不重旅游。随着政府水平越来越高，以及旅游内容提供商和房地产提供商开始执行不同的职能，斧子汤型旅游地产渐渐行不通了，服务内容提供商未来会有非常好的前景。

　　另外，商业地产也不能成为斧子汤的那个斧子，我们现在搞商业地产，拿商业当斧子，还是想卖住宅，而商业本身赚不赚钱无所谓。但是终有一天，这种使商业不赚钱而卖住宅又有问题的模式，将会成为一个巨大的包袱。现在旅游地产不说旅游，先说地产，商业地产不说商业，先说地产，这个是一个很不好的上半场的习惯，下半场恐怕要变。

　　第三，配置的多元化。比如说形成了两个市场：保障房市场与商品房市场。保障房市场会有什么商机呢？商品房市场会跟以前完全一样吗？是不是全靠政府呢？如果不是，则会诞生一些新的服务商。