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朱大鸣:开发商能否闯过2012鬼门关

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wolong 发表于 2012-1-12 15:15:06 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
朱大鸣:开发商能否闯过2012鬼门关

  迷茫,是今年开局楼市的主要特征。上有铁帽子的政策压顶,下有催债鬼催命讨债,房地产企业今年能否闯过鬼门关,尚未可知。事实上,不仅仅是开发商如此窘困,由于今年世界形势复杂多变非常诡异,大多数企业家能否过关都是一个问题。且不说高利贷让大量的老板跑路,企业崩溃,也不说过剩库存使人愁,单说多变的政策,都让人无法有任何可以稍微稳定的预期。经济闯关2012,今年真得不容易。

  就房地产而言,业内不少人士看空2012年的楼市,最悲观的声音说是降价30%,而瑞银则预测,今年上半年,房价会继续下跌5%~20%,似乎楼市降价已经成为共识。我们之前认为楼市会调整,主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响,信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙,而限购令则掐死了投机。

  不过,无论如何,中央调控楼市只是在防止经济泡沫化,而非要打死房地产。房地产还是有需求的,而且空间还非常大。鉴于中国房地产的支柱性地位,房地产在调整后,还会继续有着亮色的表现,当然,这种表现不一定非是价格暴涨。获取平均利润,除掉垄断和权力通吃之外,是任何一个行业的趋势。

  正如小产权房暴露中国房价天价的秘密一样,集体土地建房用来租赁,可以在一定程度缓解住房紧张的问题。日前,来自日前全国国土资源工作会议的消息,允许地方试点集体建设用地建设租赁房,其中北京、上海已获批准。土地、税费以及资金成本是整个房价成本绝对大头,允许集体建设用地建设租赁房,有助于缓解房租上涨的问题,同时,间接遏制高房价继续蔓延。这种性质的建房,如果不被异化,将打破建房垄断权,动用社会力量解决住房难。

  影响中国楼市最大的因素是信贷,今年信贷可能会有所松动。去年信贷相对卡的比较死,高利贷进入楼市。很多高利贷资金之所以能够成功聚集,很大程度上是房地产企业的需求推动,而且,理财产品的火爆的主要去向也是房地产。因此,今年的信贷水龙头可能会有所松动。报道显示,1月的前三个工作日,工农中建四大行投放了500多亿人民币新增贷款,相较2009-2011年1月份的凶猛投放,稍显温和。据称,与前三个年度类似,今年1月新增贷款大增并突破万亿或并无悬念,综合中金公司和其他多家券商的预计,今年信贷规模估算在8万亿到8.5万亿。我们的意思是,信贷主要问题在于结构问题,如果不解决畸形的放贷模式,流动性问题就难以解决。一收就死,一放就烂是这种模式的典型特征。我们认为,要保证房地产企业的合理需求,让房地产回归到实业的本身,才是当前楼市调控的目标。

  中国高房价的秘密主要不在开发商的贪婪和投机者疯狂,主要在于我们供应体系和成本体系不合理所致。高房价背后的支撑是土地财政、多如牛毛的税费以及各种各样的融资成本。货币超发迫使资金变成投机者,供应渠道相对稀缺导致部分开发商能够谋取超额利润。只有按着病因开药方才能真正的解决高房价问题,否则,误导别人最终也会误导自己。

  在股市权重中,房地产股和银行股权重最大,如果楼市萧条,股市可能也不会好到哪里去。再次重申楼市调控的目的,我们认为,如果真正的要楼市回归实业本身,首先就是要理清期间重复征税和各种变相的税费,其次是要遏制地方政府经营土地的冲动,再次就是要信贷结构要合理调整,从外围层面上来说,货币少超发,投机才不会那么猖獗,多努力提高生产率,而不是热衷于搞金融游戏。

  2012年楼市可能还会继续低迷,但这种情况并不会一直低迷下去,最起码在成交量上可能会有所改观。如果不带有价值判断,只是根据市场情况来说,过度乐观害死人,过度悲观也会使人失去很多机会。

  为2012年楼市总结一句:房价涨跌一线间,关键就看信贷量。楼市兴衰十年事,要看土地税费怎么办。

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