房地产贷款大幅缩减 2012年房企融资困局难改

  1月30日，央行发布《2011年金融机构贷款投向统计报告》，从报告公布的数据看，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减，其中超过一半的贷款投向保障房建设。业内人士预计，在调控力度不减的大背景下，贷款难度的加大，促使房企融资成本增加，个人购房贷款成本上升，2012年房企的融资困局仍然难有突破。

　　新增贷款缩减近四成

　　央行公布的数据统计，2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较前一年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较上年下降8.5个百分点。

　　链家地产首席分析师张月认为，2011年银行对房地产领域新增贷款规模出现明显下降，一方面，为抵御通货膨胀，信贷政策持续收紧，导致银行整体可贷额度大大减少。“全年上调存款准备金率共计6次，相当于全年冻结资金约1.8万亿元。虽然2011年年末央行下调存准率，但2011年全年金融机构新增贷款总额仍较上年下降6%。”

　　“另一方面，全国房地产调控效果显著，房地产行业景气度降低，房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下，存在一定的经营风险。这无疑会促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在整体贷款额度减少的基础上，对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱。”张月说。

　　张月认为，2011年房地产贷款的缩紧，意味着2012年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。即使2012年的货币政策存在稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企融资形势仍然严峻。

　　北京中原市场研究总监张大伟表示，在调控政策力度不变的前提下，影响2012年市场走势的另一个重要因素信贷量成为决定市场走势的决定性因素。

　　“从目前来看，开发商的开发贷款已经萎缩厉害，在2011年整体资金来源比例中仅占15.1%，创6年来的最低值。信贷额度的减少是2011年出现楼市调控效果的最主要因素，在2012年，这一因素的影响还将扩大。”张大伟说。

　　保障房占比超五成

　　统计数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

　　链家地产首席分析师张月认为，保障房建设的主体是地方政府融资平台，由于有土地收益和地方税收作为隐形担保，是银行眼中的优质客户，银行更乐意将贷款投放在保障房建设上。在二三线城市，大量保障房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。

　　在政府土地收入缩减，开发商自顾不暇的情况下，保障房建设的融资支持，对于地方政府建设保障房的财政压力得到缓解，同时也有助于二三线楼市调控的持续。虽然2011年保障房贷款是房地产开发贷款的主力，但是，2012年全国保障房开工建设目标调低到700万套，环比下降了30%，银行或将降低保障房的贷款额度而投放到其他领域。

　　“这部分贷款额度是否会增加到商品房的开发中还取决于2012年的整体房地产调控政策、房地产市场情况和开发商的负债率资质等因素。”张月表示。

　　房企贷款难度空前

　　2011年，经过六次上调存款准备后，央行的货币政策开始适度调整，存款准备金率在去年11月末第一次出现下调，这也是2009年以来存款准备金率首次下降。随着月度CPI同比涨幅回落至4.1%，通胀压力得到了有效控制，在欧债危机影响加深和出口回落的背景下，许多专家都对货币政策的进一步宽松持乐观态度。

　　“杠杆率达到历史最低，代表了房地产行业的资金压力骤升。”张大伟表示，虽然去年底存款准备金率首次下调，增加了4000亿元的市场流动性，但是对房地产市场来说，资金压力依然比较大。特别是在大部分城市销售萎缩、库存积压的情况下，开发商受融资渠道收窄的影响将越来越大。上市企业数据已经显示，企业和大部分城市的库存量均已经接近或超过历史新高。

　　同时，张大伟表示，在开发贷及购房贷双双萎缩的情况下，开发商特别是中小开发商的资金压力前所未有。

　　在张月看来，即使2012年银行贷款额度出现一定的宽松，并且保障房对于银行信贷额度的占用有所减少，但由于房地产调控政策的不动摇，房企的贷款难度仍将会增加。主要原因是房企的负债率在2011年大幅攀升，并且由于年内降价，存量价值降低，银行贷款的风险加大，所以年内房地产开发贷款将很难增加。

　　张月认为，在降价幅度较大，尤其是限购政策比较严厉的一线城市，房企所面临的选择较为有限。虽然不排除部分房企能够从信托、私募基金、民间借贷甚至以出售土地和股权等方式得到融资，但对大部分房企来说，降价可能是唯一的选择。预计一季度新开盘的楼盘价格将会出现新的降幅，以期更贴近购房者的心理价位，快速回笼大量资金，减轻财务压力。