央行新政房地产能否惊天逆转

朱大鸣：房地产市场发生微妙变化

　　房地产市场正在发生微妙的变化：数据不容乐观，而央行日前又发出了新政，传递新的信号，可谓是利好和利空参半。

　　人民日报刊文称：数据显示，龙年春节后第一周,北京新建住宅成交均价为18960元/平方米，与春节前最后一周的成交均价相比下跌2.8%，而与去年春节后首周的成交均价相比竟下跌了25%。人们惊奇地发现：北京的房价已经回归到2010年初的水平了。专家认为，今年房价走势“跌”仍是主基调，预测房价年中见底的言论过于乐观。

　　如果认为今年的年中见底确实有点乐观了，2009年很难再复制，地产界应当有这个心理准备。2009年在信贷的刺激下，在地王的拉动下，房价在年中迅速反弹，楼价又上了一个新台阶。

　　问题是，今年和2009年情况很不一样，主要政策环境变了，首先是信贷环境发生了逆转。和2009年相比，资金更加紧张，高利贷的破产就是其中最明显的例证。如果还期待管理层放松信贷，可能性会有的，但是力度要很小了。这一正一反的差距，说明今年的资金仍然非常紧张，现金为王还应当是一个主流特征。这一次宏观调控是不达目的不罢休的，而这一轮市场之所以调整，最主要是因为限贷令遏制了投机。被视为“空调”的宏观调控这一次是真的启动了。再说，油价日前又开始上调了，达到了历史的高位，通胀压力的确还是很大的。股市又不好，理财产品也受到了抑制，就连高利贷也在全国范围内不时的破产，房地产的融资渠道环境没有明显的好转。

　　需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。即使如此，我们还是对政策不要抱有太多的幻想，同时，我们呼吁要给真正的需求者一定的机会，而非一部人生病让所有人都吃药。

　　事情的另一面指向了土地财政，数据显示，在上海、北京、苏州、天津、重庆等五大城市中，土地收入占当地财政收入的平均比例已超过三成。据上海市财政局消息，2011年上海地方财政收入完成3429.8亿元，以此计算，土地收入占2011年上海地方财政收入的比例达到43.5%。北京的土地出让收入达1233.68亿元，土地收入对地方财政的贡献率为41%。即便市场调整，土地财政依然成为地方的收入主要来源，如果市场继续调整，房产税又名不正言不顺，地方债务危机很可能就继高利贷破产一样肆意蔓延。土地问题越来越复杂，很多事情都出在拆迁和征地问题上，这里的利益纠葛牵一发而动全身，想要两全之策很难。大家都清楚土地收入对房价推动力最大，而且可能管理层有意想让土地冷一下，否则，“圈地中国”和“拆迁中国”制造的问题可能远比创造的效益多得多。

　　房地产和实业是唇亡齿寒，如果实业都垮掉了，房地产就失去了生存的机会。只有把实业救活了，才能有房地产的持续性未来，否则，一股烟、一股烟的冒着，早晚会烧掉自己。

　　央行新政还明确表示将加快信贷产品创新，继续推动信贷资产证券化等金融创新。这表明新的机会可能正在酝酿，毕竟证券化是资产市场的总趋势，只要不要过度的金融化，金融对于实业的支持正效应还是有的。房地产企业或许摆脱只靠信贷的单一路径依赖带来的巨大危险。

　　房地产市场正在发生微妙变化，市场继续探底，但政策也在观察和评估效果，并随时发生改变。一个务实的政策当如此随时而变，喊口号谁都会，但这种口号式的思维，最终是害人害己不解决问题的。