开启城市建设的“金钥匙”——修水良塘武宁沙田都昌东湖新区发展的启示

开启城市建设的“金钥匙”——修水良塘武宁沙田都昌东湖新区发展的启示

　　市委政研室

　　【编者按】市委九届七次全会以来，我市坚持“两区互动”发展，以适度超前的城市建设带动相对滞后的工业发展，城市建设发生了翻天覆地的变化。尤其是修水、武宁、都昌三县新区建设，历经凤凰涅槃，迅速崛起，成为全市“兴城”的典范。三县在推进新区建设中，把“经营”理念贯穿于城市建设的始终，大胆探索，精心操作，找到了一条“以城建城、以城养城、以城兴城”的城市建设可持续发展道路，值得学习借鉴。

　　市委九届七次全会以来，我市坚持以“强工兴城”为主战略，以适度超前的城镇建设带动相对滞后的工业发展，以城市建设的杠杆撬动经济发展，通过创新城市经营、狠抓项目建设、提升城区环境，短短三年时间，市中心城区和各个县城发生了翻天覆地的变化。尤其是修水、武宁、都昌三县结合本地实际，大胆探索，精心操作，城市新区建设迅速崛起，成为全市“兴城”的典范。三地推进新区建设发展的实践再次证明：只有紧紧抓住经营城市这把“金钥匙”，才能有效破解建城之困，保持兴城之势。

　　1、城往何处拓——把拓展新区作为推进新型城镇化的有效途径。纵观世界城市发展规律，当城镇化率达到30%时，城镇化将进入加速阶段，且一直会持续到城镇化率60%以上。我市城镇化水平2008年为40.75%，2011年为44.4%，按照这一经验，九江正处在推进城镇化的“黄金期”。城镇化的核心是调整城乡结构，大量农村人口将向城镇集中转移，这对城镇发展带来了新的挑战：随着人口向城镇加速聚集，产业向城镇快速转移，老城区空间布局有限，负荷明显过重，难以适应城镇快速发展的需要。面对现实，出路何在？修水、武宁、都昌等地发展实践表明：推进城镇化少不了拓展发展空间，城市新区建设是拓展发展空间的最佳途径。修水良塘新区规划面积6.8平方公里，规划建设了全省规模最大的市场群、面积最大的县级城市公园、数字化水平最高的县级医院、标准最高的县级车站，新区建设使“山城”豁然开朗；武宁沙田新区规划面积7.8平方公里，形成了38公里的湖岸线和一湖两岸的城市发展新格局，不仅拓展了城市空间，而且完善了城市功能，提升了城市品位；都昌东湖新区规划面积11.6平方公里，包括滨水西区、城东新区和城南新区三个组团，为建成30万人口中等城市奠定了坚实基础。

　　2、钱从哪里筹——把放大地产效益作为筹措建设资金的主要来源。推进城市建设，筹措资金是关键。无论是道路桥梁、广场公园，还是学校医院、公益设施，都需大笔投入。如修水良塘新区三年实施了重点项目37个，仅政府投资就达20多亿元；武宁沙田新区三年实施了建设项目48个，完成政府投资16.8亿元；都昌东湖新区今年将安排政府投资10亿元，实施项目43个。如此大规模的城建投入，对于还属“吃饭财政”的三县而言，靠财政显然不切实际。钱从哪里来？三年的“兴城”实践，全市上下找到了一条快速融资的新路子——坚持把土地资产作为城市建设资金的主要来源。在实际操作中，注重处理好“三个关系”（即“处理好‘卖与收’、‘先与后’、‘管与放’的关系，变‘卖地筹资’为‘收地融资’，变‘先卖地后做环境’为‘先做环境后卖地’，变‘政府走在开发商后面’为‘政府走在开发商前面’”），坚持“六措”并举（即“先做好环境，合理确定基准地价，打击围标，加大宣传，宁可流拍、不可贱卖，打好环境对地价影响的时间差”），把土地升值空间牢牢掌握在政府手中，实现了“投入、经营、增值、再投入”滚动式发展。修水良塘新区由于公共设施齐全、专业市场前景看好，地价从最初的不到50万元/亩升值到现在的180万元/亩。武宁沙田新区2009年刚开发时开发商对土地只肯出30万元/亩的价格，经过县政府这几年的自主开发、打造环境，目前新区土地保守估价至少在170万元/亩以上，涨了4倍多。都昌东湖新区离老城区相对较近，三年来新区土地也升值了3倍以上。

　　3、账该怎么算——把精心筹划项目作为推进城镇建设的重要法宝。城市建设能否实现滚动发展、持续推进，关键在算好投入产出帐上做到心中有数。这几年，全市各地按照“以城建城、以城养城”的思路，在城市建设过程中注重算好“两笔帐”：一是算好具体项目“盈亏”账。凡基础性、功能性、公益性项目政府都舍得花钱，但严格按照预算来花；凡经营性项目则坚持精心谋划，不做亏本买卖，尽量实现效益最大化。如修水良塘新区建设的宁红国际商贸城，总投资2.5亿元，共建商铺28栋2300个，停车位600个，按一个商铺20万元计算，可产出4.6亿元，可盈利2.1亿。二是算好新区开发“整体”帐。在新区开发上实行整体规划、整体拆迁、整体推介的建设模式，善于算总账、算远帐、算大账。这三县正是由于精打细算、善于运作，在城市建设上不仅不缺钱，而且越做越有钱、越做越顺手，走上了良性发展之路。修水良塘新区预计整体总投入30亿元，现已盘活可出让土地2500多亩，土地出让估值40多亿元，可净赚10亿元以上；武宁沙田新区现有可出让土地3700多亩，土地出让总收入可达62亿元，整体还可盈利30亿元；都昌东湖新区预计投入20亿元，可出让土地1530亩，土地出让收入可达25亿元，可盈利5亿元。

　　4、项目如何推——把科学推进机制作为确保项目建成的重要保障。短短数年，九江各地城市面貌能有如此巨变，主要得益于一大批重大城建项目的推进和建成。为确保项目有序快速推进，全市上下探索了一套行之有效的工作机制：坚持一个项目、一名领导、一个责任人、一套工作班子、一个实施方案、一支好的施工队伍的“六个一”项目推进机制，做到以目标倒逼进度、时间倒逼程序、项目倒逼部门、下级倒逼上级、督查倒逼落实；建立项目综合协调、项目规划、资金监管、进度督查、宣传建档“五合一”的调度督查机制，对所有在建项目进行统一调度、统一管理，实行一月一通报；完善重点项目考核机制，对重大项目工作成绩突出的单位和个人给予表彰奖励，对工作不力、服务不到位的单位和个人予以通报批评，并追究责任。正是由于科学调度、强力推进，确保了每一个城建项目都建成优质工程、高效工程、节约工程、廉洁工程、市民满意工程，没有出现豆腐渣工程、半拉子工程、严重超预算工程。

　　市委九届七次全会以来的短短三年，我市无论是中心城区八里湖新区建设，还是各县城新区，尤其是修水良塘、武宁沙田、都昌东湖等县的新区发展，可谓经历凤凰涅槃，建设大气磅礴、发展脱胎换骨。我市城市建设在带给我们震撼和鼓舞的同时，也给人以深刻的启迪。

　　——坚持“两区互动”这一思路，是欠发达地区推进工业化、城镇化的根本出路。工业化和城镇化是当前各地加快发展的“两翼”，是任何地区不可逾越的发展阶段。九江“经济总量偏小，发展不充分”的实际，决定了必须毫不动摇地推进工业化、城镇化。而发展工业项目、推进城市建设，资金是最大的瓶颈。实施园区、城区互动发展战略，则成为有效破解这一难题的“良方”。一方面，通过盘活土地资源，从经营城市中收益部分投向工业园区，不仅扶植和培育了重大项目，而且为园区基础设施建设筹集了资金；另一方面，工业创造的财富必然促进城市的发展。快速发展的园区工业还可以为城区集聚人气、提供就业。这样的“两区”互动良性循环，成为推动区域经济发展的动力源。修水、武宁、都昌三地不沿江、不沿路，区位偏远，基础薄弱，就是在这样的条件和环境下，他们坚持“两区互动，强工兴城”战略不动摇，以适度超前的城镇建设带动相对滞后的工业发展，以新型工业化支撑新型城镇化，不仅新区建设“不差钱”，而且园区投入也有钱。短短三年，依托城区做大做美做旺，修水县工业园区基础设施政府累计投入达10.8亿元，年均增长170%；武宁县累计投入10.01亿元，年均增长51.9%；都昌县累计投入4.9亿元，年均增长132.8%。三县工业园区建成区面积平均扩展了2倍以上。

　　——坚持“经营城市”这一理念，是新型城镇化可持续发展的有效途径。在社会主义市场经济条件下，经营城市理念是经济全球化对城市管理理念变革的必然要求，是突破城市建设资金瓶颈、实现城市可持续发展的重要思路。九江这些年的城市建设，项目越做越多、越做越大、越做越顺手，最根本的原因是九江市、县党政一班人打破了陈旧思维的桎梏，将“经营”理念贯穿于城市建设的始终。通过一系列的城市经营运作，最大限度地挖掘、放大了城市无形资本的效益，让它在引进项目、吸引人气和升值土地等城市资产方面产生巨大效益；最大限度地发挥了环境杠杆的作用，先把环境做好，推动土地在政府手中升值；最大限度地用好各种资本运作的功能，有效保证了城市建设项目投入。同时，也正是由于善于运作，变投入为产出，变花钱为挣钱，从根本上解决了城市建设可持续的问题。

　　——坚持“规划引领”这一机制，是提升城市功能品位的有力保障。规划是写在大地上的文章，是城市建设的灵魂。这几年九江城市建设之所以精品多、特色显、变化大，这与重视规划工作密不可分。全市各地在城市建设过程中，始终突出规划的龙头地位，坚持“领导意图、群众意愿、专家意见、法律意义”的统一，做到“五个不”：不吃“后悔药”，做好长远规划，避免遗憾和败笔；不唱“空城计”，繁荣市场经济，强化产业支撑；不做“复印机”，防止一张图纸做一条街；不犯“冷热病”，建设和管理持之以恒；不欠“子孙债”，做今天的事不给后人留下包袱。如修水县按照打造“赣湘鄂三省九县边贸中心”要求，超前谋划整体开发良塘新区，着力打造30平方公里、30万人口的区域物流商贸中心城市；武宁县按照“精品、生态、休闲、养生”的理念，打好生态牌、旅游牌，重点以旅游地产撬动新区建设；都昌县利用依山傍水、濒临鄱阳湖的优势，揽山入城，引水活城，造景美城，着力打造30万人口滨湖亲水生态田园中等城市。三地新区依托各自优势，坚持高起点、高标准、高规格规划，才有了新区建设各具千秋，卓尔不群。

　　——坚持“苦干实干”这一作风，是关乎区域赶超发展的决定因素。一切机遇，只有在实干中才能把握；一切发展，只有在苦干中才能收获。修水、武宁、都昌三个新区建设的快速推进，最主要的法宝就是苦干实干。这种作风，体现在始终坚持正确思路不动摇，城市新区建设的重大决策一经作出，不因班子换届而变换思路，不因主官变动而转移重点，一年接着一年做，一任接着一任干；这种作风，体现在高效有序的“一线工作法”，工作布置在一线下达，推进情况在一线掌握，矛盾问题在一线解决，操作能力在一线提升；这种作风，体现在“不舍昼夜，只争朝夕”的新区建设速度上，三地实行四套班子领导全部挂帅项目、靠前指挥，相关部门驻地督促检查、监理施工，广大建设者晴天抢干、雨天巧干、白天大干、晚上加班干，成为“5+2”、“白加黑”精神的实践者。正是在这种上下同心、前后相继的苦干实干中，九江的城市新区才有今天的巨变，九江的赶超发展才有今天的质变。