房地产预售是一项伟大的发明

房地产预售是一项伟大的发明

董藩

（北京师范大学房地产研究中心，北京，100875）



因为一则取消商品房预售的假消息，加上“国务院派出了多路督查组会诊房价，不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景，导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌，多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆，我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为，“预售是房地产万恶之源”，“预售导致质量问题等违约行为无法控制”，“预售将风险转移给了买者”，“预售是空手套白狼”，“取消预售房价会大跌，会合理回归”，“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没，谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。

从2日晚11点开始，本人决定放弃休息，再次冒天下之大不韪，回击一些错误甚至愚蠢的观点，为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明，它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时，也帮助千家万户较早实现了居住梦想，并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破，对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献，它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目！

我必须明确地告诉大家，预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说，是中国特色的“坑害买房者”的方式，而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间，我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港，中国大陆也是从香港学来的，则只对了一半。国外早有预售制度，香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚，房子在设计图纸获得审批后就可立即预售，一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的，怎么可以说这是“中国独有”的东西，必须尽快取消，以便与国际接轨呢？

预售的存在，有其客观原因，也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面：

第一，是否有必要预售，是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡，甚至供给过剩，购买者可以直接到市场上选择成品，这样更简便、可靠，他绝对不会再去签订一个期货供应合同，等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度，主要是因为供应不足，为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”，就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例，如果买者不通过预售方式订购，除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况，在大多数时间里，需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房，需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到，这不是事实么？现在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因，总体上房地产处于供不应求状态，如果不是通过预售分配购买机会，而是取消预售，必然增加幕后交易，导致寻租和腐败交易。

第二，在供应短缺情况下，预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始，官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅，由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷，理论上被大大削弱了，实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的，一般远低于一两年后、房屋竣工验收时，根据新的供求形势确定的现房价格。当房价涨幅远超过贷款利率的时候，毫无疑问，预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措，通过预售锁定价格通常要比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束，只要社会基本制度不变，尽管有波动的可能，但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。如果可以预买，所有理性者都会预先锁定一套房产，早买有选择的余地，也节省开支。

第三，预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要，以留下调整的时间和空间。大家知道，房地产开发资金占用量大、周转慢、建设周期长、技术性要求高，又涉及到许多部门和单位，投资风险较大。一旦失败，就会导致投资沉淀，回收困难，甚至危及企业生存。因此，公司进行房地产开发投资，必须先进行充分而全面的可行性分析。尽管如此，还可能摸不准或者出现失误。而预售的出现，成为一种补救的措施。在加拿大或者澳大利亚，如果预售不能达到规定的数量，政府甚至不允许开工，怕破坏了环境但却不能满足购房者需要。在澳大利亚，如果不预售到一定数量，银行也不发放建造贷款。这就产生了一种约束机制。若预售遇到问题，可根据市场信息调整规划、设计，甚至取消投资。只有这样，才能保证投资本金的安全，并获得较高的经济收益。当然，中国由于总体上房地产短缺严重，十分好卖，加上管理制度的原因，通过预售摸索市场情况并修改规划、设计的很少，一般也不允许。

第四，预售在市场供应短缺的情况下，帮助开发商扩大了投资规模和产出能力，大大缓解了供求关系。凡产品成本中物化劳动消耗比重大，而活劳动消耗比重小的产品，一般称为资本密集型产品，对应的行业也就成为资本密集型行业。房地产业是典型的资本密集型行业，投资量大、容纳劳动力较少、资金周转较慢、投资效果体现也慢。同技术密集型产业相比，资本密集型产业的产出能力同投资量成正比。所以，发展房地产业，需要大量的资金投入。在中国大陆，开发项目的资金来源逐步稳定，形成了四个途径：自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金。取消预售不只是切断了一大笔资金来源，因为不能事先确定销售状况，也大大影响到施工企业垫资的积极性，甚至完全不敢垫付了。只靠自有资金和开发贷款，估计全社会商品房开发能力会下降三分之二。这样，假定需求不变，房价会比现在高至少两、三倍。所以，这么多年来，是预售帮助行业提高了供应、压低了房价，而绝对不是提高了房价，坑害了大家，否则外国也不会有预售制度。有人说预售作为一种融资方式，归根结底是财富流通，并不是增加财富。这种认识是完全错误的。

讲到这里，有人说，为什么商品流通领域只有房地产存在预售制度？这证明该制度的存在是没有必要的。这种说法也是错误的。飞机、轮船、机车车辆等价值量大、生产周期长的商品在销售时采用预售方式十分正常。例如，飞机销售一般是买卖双方先签订飞机购买合同、进出口代理协议及支付定金，飞机生产前买家再给予厂商部分费用，生产完毕后全额支付费用，这就是明显的预售程序，尽管未使用“预售”字眼。

有人说，预售制度等于先交钱后取货，开发商的道德风险很大。虽然从理论上说，发现质量问题或其他违约行为，业主可以拒绝收房，但毕竟钱已经交了，主动权完全在开发商手里，实际操作中业主的救济手段很有限，效果也不大。这些情况是存在的，一方面这是短缺经济下的通病，只要短缺，销售容易，竞争不充分，就会出现这类问题，这也恰恰说明了利用预售加大供应的意义；另一方面，这是中国法治秩序问题，只说明我们司法效率低、不公正现象多，维权困难，不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况，这主要与调控导致预期不稳定，决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款，即使房价下跌两三成，他也没必要跑路。再说跑路的事情很多，不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说，“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”，因为很多人不喜欢开发行业，就强行给他按上一些罪名吗？

昨天，我在微博里说，预售制是不可能取消的，取消的话会引起系列反应，整个开发、供应能力下降三分之二，供求关系大变，把中国经济拖垮，毁掉中国。因为取消预售，短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域，一些楼盘烂尾，经济纠纷剧增；长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨，无法控制，百姓受苦。这不是危言耸听，打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难，要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌，就与三个看起来无足轻重的制度变更有关，却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然，不能取消，不意味着没有完善的余地，改进预售合同，使其内容象发达国家预售合同那样细致，提高对违约开发商的惩罚力度，并监管预售资金的使用，这应当成为下一步的工作重点。

一夜无眠，写下这篇短文，我知道等待我的可能又是潮水般的国骂，甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨，能唤起业内特别是高层决策者的思考，接近事物的真相，避免经济、社会大震荡，我甘愿承受这一切。还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——“知我者谓我心忧，不知我者谓我何求！”