马光远：取消住房预售制度利国利民

　　中国房价的暴涨的制度因素有很多，但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。在当前，取消预售，不仅不会推涨房价，反而在某处程度上能够从制度上抑制房地产泡沫，是推动房地产市场健康发展的重要举措。

　　最近，关于住房预售制度是否取消的讨论非常激烈。我在微博上就取消住房预售制度发表了一些观点之后，遭到了很多开发商的围攻，令我惋惜的是，这些围攻我的开发商，除了说一些“房地产你不懂”等毫无意义的话之外，几乎没有让我感觉到值得讨论的论据。这从另一个说明了，在中国，关于房地产的讨论，大多都是低智商和吵架的游戏，和学术讨论并无太大的关系。

　　当然，有两点信息我还是觉得有必要进行探讨的：一是住建部对市场传闻的“商品房预售制将取消”的消息表示“并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。”；二是我看到很多普通人认为，取消住房预售将影响供给，导致房价暴涨，这也是很多开发商一直以来散布的恐怖的说辞。

　　首先，住建部说并没有研究取消住房预售，这是很不负责任的。事实上，近10年来，每年两会都有人大代表就取消住房预售制度提交提案，这不是空穴来风，也不是无稽之谈，而是这些有识之士看到了中国商品房预售制度的真正的弊端和其中的骗局。

　　尽管我国的预售制度借鉴国外和我们的香港，但和香港的“卖楼花”及国外一些国家的住房预售制度相比，中国的住房预售制度有两个最大特点：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的：其一，由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量的房屋质量的纠纷，都源于此；其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证；其三，由于一次性将购房款交给开发商，使得开发商的融资成本极为低廉，开发商的门槛很低，开发商不仅白白占用购房者的资金建房，开发商还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发投资，助涨了房价泡沫。可以说，中国房价的暴涨的制度因素有很多，但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。

　　不研究对这样的制度进行大手术或者取消，只是一句话斥之为谣言，这是极其不负责任的。我看到，即使是一些房地产领域的学者，也承认这个制度是阶段性的，到一定时候必须取消。全球那么多的国家卖房子，真正搞预售的是极少一部分，而是很规范的预售，不是圈钱的预售。

　　其次，取消预售真的会导致房价暴涨吗？事实上，当预售要取消的消息传出来的时候，表现最理性的是股市，房地产板块的下跌就说明了，预售取消，最大的受害者是开发商，如果取消预售房价暴涨，那岂不是开发商非常乐意看到的。

　　在此基础上，再论述几点：首先，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，预售在很多国家所占比例很低。我们看到，恰恰是那些预售占主流的地区，比如，香港，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的；第二，从开发商的资金来源看，“定金和预收款”所占比例已经大为降低，以2011年为例，开发商资金来源83246亿元，定金及预收款为21610亿元，而2011年全国房地产开发投资61740亿元，开发商还有结余资金2万多亿，恰好和购房者预付款的数额差不多；其三，取消预售，并不影响开发商的建设资金。以万科为例，其手头的现金就有400多亿，取消预售只是让开发商不再白拿着购房者的钱去继续炒地，继续炒高房价；其四，从最近几年开发商的支出看，最主要的是买地的支出，但根据国土资源部的统计，目前全国已经出让但未开发的土地面积，最少足够5年开发；其五，更重要的是，一方面，目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平，而商品房的库存也创了历史新高，在目前情况下，取消预售，对市场的冲击反而最小。也就是说，在当前，取消预售，不仅不会推涨房价，反而在某处程度上能够从制度上抑制房地产泡沫，是推动房地产市场健康发展的重要举措。

　　特别重要的是，如果预售取消，那些用购房者的钱来炒地的竞争力不强的开发商会退出市场。中国目前有全球最多的开发商，6万多家，但就房子的供应而言，为什么总是供应不足？一个最大的原因是房地产开发企业鱼龙混杂，导致开发能力普遍弱小，开发商的规模都很小。美国、日本作为汽车生产大国，规模以上的汽车生产商都没有超过5家。所以，开发商的数量和开发能力没有任何关系。认为开发商少了，房子供应就少了，这是很弱智，很骗人的逻辑。建房子时并不需要开发商，只需要建设单位，一个开发商的开发能力强，他可以顶替100个小开发商。这么简单的道理，为什么有那么多人被开发商的恐怖言论所蒙蔽呢？

　　当然，取消预售，开发商完全拿着购房人的钱去做生意的模式就将终结，必然引起开发商极大的反对。中国的开发商都是躺着数钱数习惯的主，一旦让他们真的规范起来，去市场里面觅食，他们是没有勇气的，别看一些开发商整天在那里呼吁市场经济，可是他从来不知道，真正的市场经济是平等经济、公平经济。我们的预售制度，如此不公平，你们还捍卫，伪君子啊。

　　（作者系经济学博士，财经评论员）