陈宝存：房产税征收试点只能是历史笑话

陈宝存：房产税征收试点只能是历史笑话


   中国房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的。鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。
    1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
    2010年末财政部曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，对个人所有的住房恢复征收房产税的主要目的有四方面：一是调节居民收入和财富分配；二是健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。
    试点的重庆房产税方案大致如下：2011年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元/平方米。即今年房价超过9941元/平米的住房将进入收税范围，到1.5万元/平方米就是三倍，就是1%的税率，如果到2万元/平方米，就是四倍，为1.2%。  
    上海房产税征税对象：本市家庭新购第二套及以上住房；非本市居民在沪新购住房。征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。
    上海2010年全年新建商品住宅均价达22261元/平方米，两倍均价约为45000元/平方米，按照规定，小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。
    上海房产税征收试点的对象：房屋产权所有人（个人免征）； 方式：房产原值一次减除 10%至 30%后的余值（房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据） 1.2%（12%）/年。【城市房地产税】对象：拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业 。方式：房屋折余价值或房屋租金收入 1.5%/15%（新房免三年）
    应该是实行效果一般！重庆年度收取房产税近两亿，杯水车薪，不解决地方财政问题不说，所以收取房产税为保障房建设资金很显然也达不到什么目的。2011年以来，上海市各主要税种占财政收入的比重。企业所得税占整个财政收入的25.82%，城市维护建设税、契税、耕地占有税占总收入的7.47%，而新征的房地产税22.1亿元，占比较小，只占财政收入的1.32%。与此同时，今年上海重庆房价与全国的上涨形势基本相符，房产税试点的结果，不但达不到财政部扩大试点的意义，也没有实质性解决房价上涨的问题。对财政的贡献也是极小的。
    遍观全球各国各地区房产税（或者明确为物业税、不动产税），我们知晓持有环节的房产税不但需要征收，也是主要税种之一。而且全球持有环节税种的征收有很大不同。
    亚太地区：中国香港地区的房产税：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。新加坡房产税：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。韩国财产税和综合土地税达到惊人的30%。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。
    欧洲地区有代表性的德国不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。法国不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。意大利不动产税：按税务评估价值0.4%-0.7%。      
    美国房产税税率大约是 0.8%-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额,如麻省给予20%,印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。
    国际上所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。但是，我们目前的土地房屋产权却有别于国际上通用的物业概念。当然，所谓70年、50年、40年的中国土地使用权，只是大法没变化情况下的权宜之计。土地国有概念下，现行土地产权制度一直没有确立，那么，征收持有环节的所谓物业税，也就一直模凌两可。毕竟我们的现行土地出让制度，住宅我们一般是先期收取了70年的土地出让金。那么在此基础上的加收房产税，也便是物业税不动产税，法理不通。
    我们的房产税改革宗旨在宣传中一直有一个观点：让地方政府摆脱土地财政困扰。我认为这是骗人的伎俩。全社会对于土地财政的认识基本是错误的。
    舆论流传甚广的土地财政问题实际是错误的。土地出让收入总额，自06年之后的上升是成倍的。从6000亿到1.59万亿，不能否认的是土地出让环节土地价款的居高不下。只是我们忽视了一个数据：土地出让净收益。这个数据从06年开始，大约是3000亿、4000亿、4000亿、1992亿。我们看到的是随着土地出让收入总额的大幅增加，土地出让净收益的比例越来越低。原因是土地征用与拆迁安置、城市基础设施配套建设的成本大幅提高。
    忽视土地出让金8成为征收土地过程中的拆迁安置征地成本与城市管网配套实施建设成本的现实，妄想土地价格征收房产税后会下跌，正是广大糊涂大众误解性思维！当然最主要的是专家的误导造成的，那么不改革土地制度与房地产税制全面改革、征收房产税却不以降房价为目的本身就是耍流氓。
    湖北湖南试点的房产税，是财政部与国税总局力推的方式，特别是房产按估值作为依据计税，与沪渝试点也有很大不同，征收的范围更加广大，正在向物业与不动产税过度，却没有解决土地出让金一次性交付的问题。而按估值计税，在目前情况下，只会把自住房之外租赁部分的租价提升。毕竟2.5亿流动人口的72%，也就是1.6亿新增城市人口租房的现状短期内不可能改变，那么租赁卖房市场，会把房产税部分轻松转嫁给终端租赁者。二手房交易过程中的所谓税费多收，也很轻易转嫁到终端消费者。
    同时匆匆出台房产税，在目前小产权66亿平方米的困局中，小产权房到底收不收，收的话产权如何厘定，都是很大的问题。而所有房产的详细有依据的评估，在任志强看来需要100多年。如此繁杂的工作都未做，任何房产税的试点最终走向全面推广都将是历史笑话。