棚户区改造成地方上项目主方向 警惕棚户区房地产化

7月23日，住建部、发改委、国土资源部等六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，明确要求各地在10月底前编制完成2013-2017年棚户区改造规划，要求分年度、分类别改造，并落实到市县。这是继日前国务院下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》后首次对棚户区改造具体实施阶段工作做出统筹安排。

值得注意的是，此前已有多个省市在年中经济工作会议中指出未来重点工作放在棚户区改造方面。业内人士指出，棚户区改造是改善民生的重要途径，但是应警惕在宏观经济形势疲软、地方财政下滑的背景下，棚户区改造房地产化。

多地加大棚户区改造投资

近日，多地召开年中经济形势分析会议，对下半年地区经济发展方向定调。根据近期多省市区地方政府2013年下半年投资规划重点和城镇化建设设想，绝大部分地方的投资目标中不再有关于房地产投资的表述，而棚户区改造则成为地方投资的核心，地方投资规划的重点基本围绕基础设施、产业承接、公共服务展开。

北京日前召开的上半年经济形势分析会透露，未来五年，北京计划将改造棚户区建设视为发展的重要方向，北京新确定中心区棚户区改造项目527个，惠及居民23万户、70万人，计划5年投入5000多亿元，预计带动建筑、建材等40多个相关行业的发展，促使低端产业退出，为符合首都功能定位的产业发展腾退出空间、创造条件。

北京市副市长陈刚表示，北京历史文化保护区大多处于城市中心地带，但在漫长的发展历程中，中心城区平房院落、老旧小区、城中村、边角地、城乡结合部、国有工矿区等处，遗留了大量棚户区。在中心城区的平房区，户均住房面积仅20平方米，且不成套，远低于全市人均29平方米的住房水平。棚户区内很多房屋年久失修，私搭乱建严重，道路又狭窄，缺乏消防设施，存在极大的消防隐患。

陈刚指出，棚户区改造要妥善安置居民，尽量实现就地安置。在中心城区，通过院落平移适当增加居住面积，通过调整规划原地建设回迁安置房。人口过于稠密，确实需要疏解实现异地安置的，选址在轨道交通沿线、配套设施齐全的区域建设安置房，将城区优质的教育、医疗等资源输出到城市发展新区。

四川省委财经领导小组第二次会议部署下半年经济工作时指出，要突出抓好项目投资，积极对接国家稳增长、调结构的重点投资方向，抓紧再梳理一批铁路、棚户区改造、信息消费、节能环保、城市基础设施建设等项目以及500个省重点项目建设，力争形成更多的实物工作量和投资额。

湖北省也指出，计划在四年内改造棚户区80万户以上，预计投资超过2100亿元。

兴业银行首席经济学家鲁政委也指出，由于棚户区是中央关注的民生、城镇化、投资、消费、稳增长等多个方面相结合的交汇点，也是地方熟悉的经营城市、房地产开发套路，因而是中央和地方利益和动力的交集。更直接地来看，“与保障房基本不赚钱相比，棚户区往往是处于城市中心区的老旧房屋，地段很好，拆完重建土地增值明显，商业开发价值大，往往更容易吸引非政府资金参加，也容易更快速地启动。”

地方财政依赖房地产依然严重

值得注意的是，从地方上半年财政收入来看，地方财政收入依赖房地产的现象仍比较严重。

浙江省十二届人大常委会第四次会议指出，上半年浙江省财政收入增幅持续回升，收支运行总体平稳，但相关税收较快增长仍然是由房产交易量上升带动。

1至6月，浙江省地方财政收入2182.51亿元，比上年同期增长11.5%，其中税收收入2026.46亿元，增长11.8%；非税收入156.05亿元，增长8.3%。

浙江省财政厅厅长钱巨炎表示，浙江2013年上半年经济运行情况显示，投资保持较快增长，其中房地产开发投资2752亿元，同比增长17.8%。另外，商品房销售面积和销售额分别增长56.2%和70.1%。

河南上半年经济运行情况显示，上半年河南省GDP为14556.63亿元，同比增长8.4%，这是自2009年年终以来，河南省GDP第二次低于10%。其中，工业投资下滑明显，上半年河南省工业投资增长18.8%，低于固定资产投资增速4.7个百分点，连续7个月低于全省投资增速，这是2005年以来，继2010年上半年之后，第二次出现工业投资增速低于投资增速的状况。

而财税收入得益于与房地产相关的税收拉动较快增长，房地产税和建筑安装业税收分别增长51%和30.7%，占地方税收的45%，增收额占地方税增收额的80%。

全联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，宏观经济下滑，地方财政压力不断加大，在地方财政多依赖土地出让收入的背景下，有限的土地难以形成有效补充，因此，地方加大棚户区改造的力度，腾挪优质地块，一方面加大了投资，另一方面也获得了土地。

警惕棚户区房地产化

从国土部上半年快速调查情况看，全国各类棚户区改造涉及土地总面积21.37万公顷，待改造面积所占比例过半，其中城市棚户区改造面积占各类棚户区改造面积的近90%，城中村改造面积占城市棚户区改造面积超过50%。

由于棚户区往往是处于城市中心区的老旧房屋，地段好，拆完重建土地溢价较高，商业开发价值大，更容易吸引民间资本的进入。日前，太原市就举行城中村改造、棚户区改造项目洽谈会，一举推出8个棚户区项目、34个城中村改造项目。

据了解，此次重点推荐的8个棚户区改造项目总用地面积295.84公顷，主要位于城市核心区、历史街区、南部新区，地理位置优越，区位优势明显。因此改造项目受到了多家大型房企关注，吸引了万科、恒大、万达、绿地、保利等众多国内大型房企参与。

对此，聂梅生表示，棚户区改造不仅仅是建房，还应加大其公共配套等设施的建设，因此，应警惕棚户区改造房地产化。

住建部副部长齐骥也表示，各地应合理界定改造范围。要坚决防止借棚户区改造之机，搞建设大广场、宽马路等劳民伤财的形象工程。还应完善目标责任制度，加强目标责任考核，“严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。”

“各地要加强棚户区改造土地开发利用监管，既要合理利用存量土地，满足新增住房需求，又要避免棚改项目演变成为集资建房、福利分房，冲击现有的住房制度，引发新的分配不公。”胡存智说，今年下半年，国土资源部将开展巡查工作，实时监测棚户区改造用地的落实情况。对保障性安居工程和棚户区改造任务用地落实情况较差、反映问题较多的省份，进行实地督查。

此外，在执行方面，国家发改委副主任穆虹指出，去年国家发改委对14个省市区有关棚改项目进行了专项稽查，发现部分地区的棚改存在未严格执行国家有关政策，随意缩减项目建设规模，擅自改变项目建设性质，以简单维修替代棚户区改造，工程建设进度缓慢、省级配套资金不落实等问题。

“我们及时下发了整改意见。国务院办公厅今年又对部分省份的棚改工作开展督察，类似问题依然存在。对此各地应采取有力措施，尽快改进。”穆虹表示，对未按计划开工，建设进度缓慢，土地资金落实不力，项目管理薄弱，存在质量安全隐患的项目，将跟踪督察，并对地方政府负责人进行约谈，限期进行整改。