“空城”与“地王”并存背后

“空城”与“地王”并存背后，就当前土地市场热点问题专访国土资源部有关负责人

　　国土资源部28日发布中国土地市场指数（CLI）显示，在经济下行压力明显情况下，地产景气指数进入红灯状态。经济“平行”甚至“下行”，何以地产“上行”；一线城市“地王”与三四线城市所谓“空城”何以并存？就这些问题，国土资源部法律中心主任孙英辉接受了本社记者专访。

　　土地市场“红绿灯”

　　记者：怎么判断上半年全国土地市场走势？

　　孙英辉：2013年上半年，我国经济运行总体平稳，经济增速放缓但主要增长指标保持在合理区间。相应的，土地市场呈现供应增速放缓和结构调整加速态势。二季度CLI中地指数回升至304点，仍处于绿色正常区间。主要分指数中，市场规模、利用集约、地产景气均快速上升，出让价格、供应结构平稳波动。初步计算，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点，对稳定经济增长发挥了积极作用。

　　但在资源基本国情和生态环境等因素约束下，只有将土地市场这种利好效应转变为经济内涵式发展的长期效应，才能确保宏观经济发展的稳定性和持续性。土地市场总体上是“绿灯”、地产景气变为“红灯”，既包含了宏观经济企稳并适当回升的可能性，也隐藏着房地产市场强力反弹的严峻挑战。

　　记者：地产景气指数为什么会率先进入“红灯区”？

　　孙英辉：二季度地产景气指数环比上升29.5%，同比上升11.4%，冲高至600点。从成分指标看，消除价格因素后新增信贷规模、商品房销售面积、地产股价指数等3项指标环比分别下滑21.8%、8.7%和8%，但房地产业投资总额则环比上升91.4%、同比增长23.8%，直接拉高了地产景气指数。

　　国家统计局数据显示，上半年我国CPI同比上涨2.4%，PPI小幅回落，同比下降1.7%，GDP增速回落至7%平台，但上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比实际增长20.3%；其中住宅投资增长20.8%。在大部分宏观经济数据出现回落情况下，房地产增速进一步加快，也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力，拉动经济增长的作用未明显改变。

　　“空城”与“地王”对峙背后

　　记者：怎么看异常交易频发，高溢价与退地现象并存？

　　孙英辉：用媒体语言，所谓“空城”“鬼城”与“天价地”“地王”并存，抛开具体案例个别性差异不论，从市场预警来看，最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。

　　上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下，重点房企住房销售回款迅速增加，“一线供给不足和三四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前15家重点房企竞得房地产用地2467.18公顷，同比增加37%；应支付土地出让价款1217亿元，平均购地成本5156元／平方米。

　　记者：受行政打压资本“回潮”了？

　　孙英辉：二季度市场规模、供应结构、利用集约和地产景气等分指数均大幅上扬，土地市场需求呈进一步扩大态势；地产景气分指数环比上升29.5%，同比上升11.4%，显示出在房地产调控政策持续作用下，以行政手段为主的调控政策效应不断消减，市场反弹压力逐渐增大。异常交易频发，高溢价与退地现象并存，表明市场微观管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。

　　“空城”“鬼城”是“只要土地城镇化、没有人口城镇化”的极端现象。土地市场发展要与新型城镇化进程相协调，土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增建设用地，充分考虑城市群与大中小城市衔接，优化土地利用空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。

　　重构新型城镇化下的土地调控体系

　　记者：CLI中地指数推出时正值全球金融危机，当时您就提出行政划拨增多有负面因素，现在怎么看？

　　孙英辉：从CLI出让价格指数看，经过2009年以来的快速上涨后开始波动趋稳，但这是以行政手段为主调控的结果，市场机制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、产业升级。要逐步发挥市场机制作用，宏观上稳总量保发展，中观上调结构转方式，微观上推改革促集约，逐步建立与“经济增速放缓、结构调整加速”新的经济发展模式相适应的土地调控政策体系。

　　记者：数据有没有好苗头？

　　孙英辉：我国以调整结构转变发展方式的路径，在土地市场上已有所反应，供应总量保持稳中微增态势，供地结构持续调整，基础设施用地负增长，工矿用地增速处于较低水平。扣除房地产用地“补仓”效应，经济对土地投入的高依赖性开始变化。

　　年初，中央将今年GDP增长预期调低至7.5%，但仍有20余省份确定10%以上。从上半年土地供应情况看，并未出现以高投资促成高增长的模式。在土地供应总量平稳前提下，全国有23个省份用地总量保持增长，且多数为中西部地区，经济结构调整与土地资源匹配程度进一步提高。

　　对地方政府“开新途、堵老路”

　　记者：在新的土地调控体系中，地方政府处于什么位置？

　　孙英辉：年初国资委调查报告显示当前平台融资规模达到13万亿元，2013年预计到期债务总额约3万亿元，已占地方财政收入的50%以上。从前5个月地方财政收支来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。

　　记者：地方既“天价卖地”又“低价出让”怎么看？

　　孙英辉：现行财税体制下，中央和地方“财权”和“事权”不尽匹配，地方缺乏建设性财政资金，要实现工业化和城镇化加速发展，一方面依靠经营性用地出让取得的资金输血；另一方面以低地价出让、短期税收返还等形式供应工业用地，吸引外来投资，增加就业和税收。

　　“十一五”期间，工业用地出让平均价格在200元／平方米左右，变化幅度在4%以内，房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。对此一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献，另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制，探索实行租让结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金，同时建立强化风险防范机制，减少违法违规抵押。 [url]