政府单纯地建保障房 10年后可能成贫民窟

王健林:政府单纯地建保障房 10年后可能成贫民窟

　　现在的楼市，一方面是一、二线城市的供不应求，房价居高不下，地王频出，地产商拿地的热情也很高。而截然不同的是，三、四线城市的供远远大与求，房子有时候打折都卖不出去，这也是另外一种泡沫。那么，明年的一些市场化手段能够消化这两种泡沫吗？明年的房价会怎么走？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员大连万达集团董事长王健林、著名财经评论员刘戈共同评论。

　　一线城市房价，明年会涨多少？各大城市的房价将会怎么走？

　　王健林：一二线城市的房价至少在十年到二十年内还是会上涨

　　十五到二十年以后，房地产市场会萎缩。为什么？城镇化率到75%，而且从世界房地产的规律来看，这些所有的工业化国家、发达国家，都是差不多城镇化率到80%，房地产市场就开始萎缩。所以我是说，现在大规模、快周转，中国房地产目前的这种普遍模式，十五到二十年以后肯定就不行了，就萎缩了。那时候房地产行业是有的，几百年以后还会有，但是量会很小。就是正常，而且大量是二手房的交易，一手房的开发也少了。我只是说这个区域。

　　现代房地产公司的模式，普通就是一个叫做大规模、快周转，就是规模大，规模越做越大，一年几千万平米，一千、两千亿，甚至我们估计再过几年三、五千亿销售都会有。快周转，就是不停的拿地，不停的再买地，再投资，就是这种模式。所以我觉得这种模式，可能十五年前后，也可能快一点儿十多年，也可能慢一点儿二十年，这个模式肯定是走不通的，所以将来就是往细了来做。房地产会有，但是不会现在每一年平均全国城镇，十五到二十亿平米，这个量是没有了。可能那个时候全国城镇新开发的量，可能一亿、两亿平米，大量是存量房，所以房地产公司的数量要大幅度地削减。到那个时候，房价就有风险了，饱和以后，房价就会有风险。就会呈现出来像伦敦、美国、香港的模式，几年上去，又跌下来。可能经济好一点儿，又上去、又下来，就是波浪式的规律了，不会像现在这样持续缓慢增长。

　　你要这么看，放在一个二十年，十年的时间段来看，它的房价还是在往上走。比如说伦敦，二十年前和二十年的今天还是往上走。但是在二十年当中，出现了好几次的波浪式的运动规律，一下上去、下来30%，再又涨上去了，房价是跳水式的这种现象会出现。

　　我相信这会成为今后相当长时间里的一种规律，中国房价的一种规律。不完全是北上广深，包括像杭州，南京，就是大概中国有那么十个、八个城市，不管叫一线，还是叫二线也好，这一部分城市，可能包括成都，都会处在一个长时期的供不应求的状况，至少是十年到二十年，供不应求的这种状态，房价还会涨。如果就以这些城市来看，我自己一个判断，至少十年到二十年内还是要上涨的。

　　刘戈：一线城市的如果不进行调控 房价的增长速度慢不下来

　　我仔细看了一下，上个月70个大中城市的房价。基本上趋势一个是和GDP总量的话正相关，一个是和地区影响力正相关，一个是和发展潜力正相关，那么这三个正相关加起来一看，和王总说的是一个结论。也就是说，这些大城市由于他们的GDP，他们的地区影响力和发展潜力是最强的，明面儿就摆在这个地方。

　　人是怎么流动的呢？哪个地方有工作，会向哪个地方去流动。所以这些大城市人口进入的速度还是在不断地增长，再加上这种预期，就是这些大城市过去这么多年来一直在增长。所以这些大城市如果不进行调控，按照自然的发展，它的增长速度还是慢不下来。

　　王健林：调控最大的问题就是一个地方发烧 全部都吃一样的药

　　中国其实过去最大的问题就是一刀切，一个地方发烧，全部都吃药，或者说一个地方得病，全部都吃一样的药。现在其实大家看来越来越清楚，可惜这个教训，可惜这个结论，是花了十几年的时间才得出来的。比方说北上广深杭，这些城市应该用一种方法，那就是要持续调整、限购、限贷，这是不能放松的，否则房价会飙升。那么其他的可以说，我觉得可以完全放弃调控。很多城市现在不是房价涨的问题，而是房地产的风险的问题，特别是像一些西部、中西部的三、四线城市，房地产市场已经远远供大于求。

　　对于我们，比方说，觉得这个地方风险偏大，我们就不进，我们是可以有选择的。但是作为地方政府，对于整个中国政府，对于这种毛病的解决是应该拿出办法的。

　　王健林：中央政府对楼市泡沫的消除不是采取扎针式 而是采取一种捏着放气的办法

　　现在谈拐点为时尚早，现在他可能是滞涨，它就是基本上不涨了，或者是涨得非常缓慢，这个现象是有的，但是说就出现拐点，就崩盘，一直往下走，这个可能性还是小的。为什么？第一，现在中国的新型城镇化，主要就是要打造中、小城市，就是地级市和县级市，使人口、财富向这种城市流入，把更多农民解放出来，不是进大城市，不是进成都、杭州、北京、上海，而是进了地级市和县级市，所以从政策导向上，还是把人口、财富向这边集中带，这个还可以支撑一段时间。

　　第二，就是这些地方，虽然房子供大于求了。但是毕竟中国经济现在还有7%的增长，人们的财富也在适度增加，所以一下子崩盘的可能性也不大。第三，我们中央政府非常清楚地知道，中国现在房地产这种泡沫的现象，那么对这种泡沫的消除，不能采取扎针式，看到一个泡沫一针扎，破了，那完了，那就对实体经济伤害太大，而是采取一种捏着放气的办法。比方说限制它的负债，限制它的土地供应，让市场长时间慢慢来消化。这三个原因结合在一起，所以我断定崩盘，或者说另一个拐点出现，可能性是不大。

　　对于房地产税，在三、五年前我就说过，房产税解决不了房价。房产税是一个长效机制，现在房产税的征收力度不大。因为中国人买的房子都是把土地出让金70年的一次性付给政府了。在这个时候，如果再跟所有的存量房，所有的老百姓再加每个月几百块钱的税，可能那就比较重了。房地产税核心问题是两个方面，一增加投资、投机者的持有成本；二，更重要目标不是这个，是为地方财政寻找到一个广泛的、持续的财源，使他不再依赖土地财政，而且后一个是主要目的，因为西方的城市，至少50%，高的地方有70%的收入是来自于房地产税，持续不断的税收。

　　刘戈：房地产税会对大城市的楼市产生一定影响

　　现在可以卖地，以后很多政府，尤其是一些中小城市的。对于房地产税，我觉得在一定程度上，尤其在大城市还是有作用的。就是说，在一定程度上的话，让那些纯粹的、有几十套，几百套这样的一些的人。他们的手里头持有成本升高了以后，会抛出一些房产。这个量在大城市、在特大城市，还是比较大的。所以在一定程度上，会影响大家对楼市的判断，尤其是除了对于楼市本身的影响，有更多的是对预期的影响。

　　王健林：现在我们建的大量保障房小区 在十年、二十年以后很可能会成为未来的贫民窟

　　保障房，这是抓对了。保障房如果抓得好，达到一定比例的时候，30%或者说更多一点儿，那是完全能够抑制房价，和保障中、低甚至其他一些人住房需求的，这是对的，但是我不主张大规模地建设保障房小区。

　　其实我在海外有房地产投资，我在伦敦的黄金地段，白金汉宫旁边，泰晤士河旁边，取得了一个豪华公寓的开发权，包括酒店，居然要配建5%的保障房。伦敦就是根据区域，有的区域是20%，有的区域10%，最核心这种黄金地段的要配建5%，那他现在的保障房占市场的总面积，大概只有三分之一。但是在总量看，马德里、伦敦的巴黎，保障房的总量和市场的总量基本上是一半对一半。那完成以后，可能不需要这么大量，他的保障房在所有小区里走配建模式，这能够防止今后若干年后出现新的贫民窟。第二，现在单纯地建保障房，政府因为财力所限，一定是把配套最差，道路最远，土地最便宜的地方去建大量保障房。而配建，这个地要能卖得出去，一定是要过得去，至少道路要通了，水、电、煤气要通了，才能形成市场上的土地。那么这种来建配套保障房，保障房也不会太差。所以我觉得现在大量建保障房小区，十年、二十年以后，很可能相当一部分会成为未来的贫民窟。

　　刘戈：很多保障房建在偏远的地方 不能够形成有效住址

　　像王总刚才说的那些，就是很多保障房现在建在郊区，很偏远的地方，不配套的这些地方，建了保障房小区，但是不能够形成住址，很多人有了这个房子，最后还是挤在城里面，那么最后这个房子的效用，就大打了折扣。