上海楼市多空博弈 房价则从最高点下跌接近二成

上海楼市多空博弈 房价则从最高点下跌接近二成

上海楼市新一轮多空博弈，成交量暴跌一半以上、房价则从最高点下跌接近二成。 “最严苛新政”40天：房企拿地热情不减，再现调整前奏。
对于刚在上海买了一套500万元出头大平层的夏丽而言，其实有点纠结于是否买早了。她买下的这套位于上海中环内的大平层，总价505万元。而在2月份，这套房子挂牌价560万元，新政出来后降到548万元，在夏丽五一前看房的时候又挂出了520万元新价，最后卖家让利15万元，夏丽终于下决心买下。
最近像夏丽这样的买家确实不少，上海中原地产市场分析师卢文曦透露，综合上海中原地产各家门店的信息来看，二手房价格开始逐渐松动，议价空间从1%－2%发展到现在买家可以谈到2%-3%的幅度，尤其是豪宅的价格弹性更大。
来自中国房地产测评中心数据显示，4月上海一手房交易价格指数为1647.5点，较上月上升37.2点，环比上涨2.31%，同比涨幅为29.37%；上海二手房价格指数为1432.2点，较上月上升25.9点，环比上涨1.84%，同比上涨21.94%。
“325”新政执行一月有余，上海的房子再没有那么烫手，新房、二手房涨幅大幅收窄。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。他预计在成交量出现下滑的市场背景下，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。
博弈重现
夏丽碰到的卖家并非个案，很多急于出售的房东或降价或在支付方式上松口，但也有不少转卖为租或者干脆不卖的。与此相对的则是买家不那么着急出手了，市场重新进入博弈阶段。
事实上，新政后一个月，上海商品住宅成交量暴跌，成交价格微降，买卖双方进入博弈状态。
同策咨询研究部数据显示，2016年4月商品房成交面积约270.04万平方米，较去年同期上涨11.64%，但环比下跌26.86%；商品房销售价格为19705元/平方米，同比下跌6.96%，环比下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比更是跌至56.08%；商品住宅销售价格为32636元/平方米，环比下跌1.30%。
尽管上述数据存在成交结构变化因素，但是从4月份商品住宅成交量环比56.08%的大幅下降可以看出，“325”新政效果是明显，市场也因成交量降低而降温。
与此同时，二手房原来每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈。
链家研究院研究主管陈开朝指出，现在属于调控初期的调整，成交量大幅下降，而房价逐渐企稳。只要价格持稳，调控退出的可能较小，如果政策调整时间长，开发商和个人要出货，肯定会降价，这时候调控才有退出的可能性。
“当成交量持续处于低位的时候，政府才会适度放松调控，但实际上，房价企稳的情况下主动松绑，经不起舆论责问。所以一定会等待一个契机来松绑调控，这个契机就是开发商比较明显的降价。”陈开朝说。
另一方面，中介行业首付贷事件持续发酵，银行业已经启动对中介行业贷款的整顿，这对二手房市场也有一定抑制作用。
调整前三大表现
值得关注的是，尽管前四个月上海土地供应量不多，但土地市场并没有转冷，业内人士分析，这是由于2016年的土地供应计划还没有出来，1-4月土地供应也不多，表面上来看，房企拿地不多，却在背后寻求拿地目标。
根据上海土地管理部门公示，5月即将推出6幅宅地。记者从房地产企业获悉，报名的房企数量在持续上升，像旭辉控股起码递交了其中3幅土地的竞价申请。
旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰此前接受21世纪经济报道记者采访时就透露过今年上半年仍然是拿地窗口期，土地市场仍然火热，但市场与2015年相比已经有明显变化，因此也会保持谨慎心态。
上海中原地产市场研究中心数据显示，5月份将推出的6幅宅地预成交的土地起始总价达75亿元左右。其中，几幅土地值得关注，如受轨道交通挺进利好的奉贤南桥新城区域，发展相对成熟的远郊松江泗泾区域以及受规划利好的浦东周浦板块。尤其是松江泗泾镇的两幅宅地，截至到成交前的一周，两幅宅地领取标书已被取走40余份，有3家企业递交了竞买保证金，此次推出的松江泗泾宅地起始单价为1.8万元/平方米左右，与去年附近成交宅地单价比较接近，目前周边的“保利翡丽公馆”售价在3万元/平方米，从竞标数、地价房价对比来看出现溢价已是必然。
上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，房企的心态会出现分化。由于市场前景的不确定性使得房企对拿地与否以及地价的把握也产生了不确定。由于前期地价连续攀升，再追涨，基于当前冷清的行情以及拿地后若干个月必须开发的要求下，房企是不太敢高价拿地的。相反，房企会倾向于在上海周边二线城市甚至部分热点三线城市，例如武汉等地寻求拿地机会。
21世纪经济报道记者不完全统计获悉，报名参与松江泗泾SJSB0003单元10-05号地块、奉贤南桥新城36-03地块、浦东周浦地块竞拍的房企均在20家左右，囊括了金地、旭辉、新城、金茂、招商、绿地、保利、葛洲坝、中铁建、九龙仓、世茂、龙湖、融侨、富力、象屿等老面孔。
同策咨询研究总监张宏伟预测，上海新一轮的房地产市场调整极有可能会在10月份之后来临。他的判断来自于以下三个方面。
首先，尽管“325”新政发布后，上海预售许可证的审批全面放开，即使高端的也放开了，但房企降价压力还没有显现，虽然销售速度下降已很明显。同策咨询研究部数据显示，“325”新政发布前一周，上海楼市单周成交量超过70万平方米，创下历史新高，但是截至目前，单周成交量已经下降至20万平方米左右，市场供求关系短期内即将出现逆转。
其次，上海的去化压力会增加。截至2016年4月30日，由于去化速度的下降以及供应量的增加，上海市商品住宅库存量已经回升至915.05万平方米，虽然按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期仍然为6.90个月，短期内上海商品住宅基本面没有去库存压力，但新政之后的4月份商品住宅销售只有97.21万平方米，如果未来几个月按照这个水平测算，上海商品住宅市场去化周期则回升至9.4个月，预计第三季度上海商品住宅市场去化周期将回升至12-15个月。届时，上海楼市的去库存压力将会显现。
此外，二季度尤其是下半年才是上海土地供应的高峰期，对于房企而言，投资拿地需要现金，现金从何而来？只有在下半年加快推盘节奏，尽快回笼资金谋求下一轮的市场布局机会。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，上海市场仍然存在诸如住宅供应规模不大、同时补库存需求较大等问题，这使得上海后续整个市场交易依然需要有进一步做调整的要求，例如土地供应方面出台相关政策、土地密集入市等或成为第二季度的一个特征。