当前楼市与股灾前股市竟有六大相似之处

一轮又一轮的楼市调控中，一线、二线城市房地产市场疯狂势头仍未衰减，且有蔓延趋势。当前的楼市与去年股灾前股市存在诸多相似之处，牛市的成因、短期上涨的幅度、市场的疯狂程度等。

“7月份新增贷款全是房贷”、“一二线城市楼价一年翻倍”、“上海一手楼连续数天成交逾千套”、“假离婚买房挤爆民政局”等，楼市各种疯狂现象在一轮又一轮的楼市调控中仍在持续上演，甚至有不断蔓延趋势。海通证券研报指出，一线城市引领的房价暴涨，其实是彻头彻尾的货币现象，当前的楼市与2015年的股市杠杆牛有着六大惊人相似之处：

1、“货币宽松+杠杆”背景下的牛市

货币政策宽松几乎是所有资产上涨的催化剂。此外，杠杆的作用在两个市场都起到了前所未有的作用。

在2015年的股市大牛中，个人投资者的杠杆使用达到史无前例。数据宝监测的融资融券数据显示，2014年10月初沪深两市融资余额不过6250亿元，到了2015年5月末已经突破2万亿大关。融资融券市场还仅仅是股市杠杆的冰山一角，据媒体报道，有些投资者的杠杆甚至达到了十倍之多。

这一波楼市的杠杆使用比例或许也将同样创造历史。一方面，首付贷等降低买房人实际首付比例的融资行为层出不穷，另一方面，居民整体杠杆水平或将持续突破历史水位。

央行公布的数据显示，今年7月末金融机构人民币中长期贷款余额达到了惊人的58.38万亿元，较2001年增长超过50倍。从增量来看，仅今年前7个月人民币中长期贷款余额就增加了5.84万亿元。按照这个增速计算，今年人民币中长期贷款余额年度增量有望打破2009年6.74万亿元的历史单年度增量纪录。

个人房贷余额及增量持续大涨。今年上半年，个人购房贷款增量达到2.37万亿元，去年整整一年增量不过2.66万亿元，2014年、2013年及2012年个人购房贷款增量分别只有1.16万亿元、1.7万亿元和1.72万亿元。值得警惕的是，个人房贷6月末余额达到16.55万亿元，占GDP比重已经达到25%水平。据海通证券研报，该比例已经达到日本90年代地产泡沫顶峰时期水平。

当前楼市与股灾前股市竟有六大相似之处

2、一年多涨幅均超100%

去年杆杠牛市自2014年7月启动，到2015年6月站上5000点大关，上证指数不到1年时间上涨150%。楼市方面，一线城市领头羊深圳楼价涨幅同样惊人。自去年3•30以来，深圳房价均值从31115万元/平米上涨至今年8月底54478万元，不到1年报时间涨幅接近75%。同期，北京上海房价也有20%-30%的涨幅。与股票指数大涨个股涨幅更高相类似，深圳房价均值大涨75%，意味着大部分楼盘价格期间涨幅超过100%。

此外，在上涨的过程中，利空因素也阻挡不了股市上涨的步伐。早在去年初，监管层便已开始着手降杠杆，如收紧伞形信托、调整融资融券保证金担保折算率、清理场外配资等，但这些并没能阻止大盘从3000点涨到5000点。如今，一二线主要城市楼市政策也处于收紧状态，但这同样没能阻止房价的上涨。

有意思的是，上轮股市大牛首先由大蓝筹发动，随后中小创接力暴涨。楼市同样如此，一线城市北上深率先引爆，二线城市接力大涨。

以深圳周边地区为例，在深圳升级限购限贷政策后，深圳周边地区价格彻底引爆，部分区域1年时间涨1倍成为常态。下图是大亚湾某楼盘的宣传海报，涨价幅度可见一斑。

3、市场成交都创历史新高

与今时今日股市每天的低迷成交相比，去年顶峰时期沪市单日成交额曾数次破万亿元大关。回过头来看，当时股市的疯狂清晰可见。与之相对应的是，今年以来楼市成交也出现频频爆表，部分城市甚至陷入无房可卖的境地。

继2015年楼市大热后，房地产市场有望再度迎来好年景。数据统计显示，今年上半年，全国商品房销售面积达到64302万平方米，同比增长27.9%。即便下半年销售面积增速大幅下降，全年增长仅2%，也将达到13.11亿平方米，超过2013年的成交量，创历史新高几成定局。另外，由于今年以来一二线城市房价普涨，全年楼市销售额将创历史新高更是没有悬念。

值得一提的是，上海楼市前段时间在限购限贷政策升级传闻背景下，出现连续数天一手房成交量单日超过千套的奇迹。

4、全民疯狂，规避监管入市

据报道，去年股市大涨时期，曾出现连续5周以上有上百万投资者新开账户。其中，4月13日至4月17日新增A股开户数达到325.71万户，此前已连续4周每周新开户超过百万户。

根据中登公司月报，去年4月份-6月份出现开户爆棚，每个月合计开户数均超过400万户，三个月合计新增开户数保守超过1300万户。

短期内，大量投资者开户入市，折射出参与者及市场的疯狂程度。而继去年全民疯狂炒股后，今年疯狂炒房的迹象也同样显著，仅上半年居民住房贷款就高达2.37万亿元，去年全年房贷增量不过2.66万亿元。

不仅如此，哪怕是离婚，也要多买两套房，更诠释了全民炒房的疯狂。

数据显示，今年上半年国内离婚数量同比增长高达11%，仅次于2013年的12.8%。更有意思的是，为了规避限购限贷政策，离婚、首付贷、假社保、花钱买购买资格等绕开监管政策入市的现象不断出现，与去年资金绕开监管进入股市极其相似。

第五、市场估值都达创纪录水平

在巨量资金推动下，市场整体估值水平大幅上升。股市方面，去年巅峰时期创业板指的市盈率超过130倍之多。该估值水平不仅创出自身历史新高，也比肩纳斯达克互联网泡沫时期的估值水平。其中纳斯达克成分指最高市盈率为152倍，纳斯达克100指数市盈率仅为85倍左右。

同样，衡量房价估值水平的两个重要指标，租售比和房价收入比在本轮楼市走牛后也出现大幅攀升，主要城市两大指数也印证了市场整体估值的飙升。以深圳为例，由于租金涨幅显著低于房价涨幅，租售比出现显著下降。今年二月份机构相关数据显示，深圳六大区最高租售比仅为1:620，租金回报率仅为1.82%。这个数据意味着依靠租金回收本钱需要620个月，即51年。该比值在国际上正常范围应该在1：200至1：300之间。

此外，房价收入比也在近年来呈现出快速扩大趋势。同样以深圳为例，以房价每平米5万元计算，员工平均年收入10万元计算，一套70平米房子需要耗费该员工35年的收入；将员工平均年收入提高到20万元计算，一套70平米房子需要耗费该员工17.5年的收入。在国际上，该数据一般为4-6年。

第六，入市门槛都出现大幅提高

随着市场的走高，低股价的股票被消灭之后，直接导致投资者入市门槛大幅提高。历史数据显示，在股市上涨到5000点后，低股价、低市值、低市盈率类的股票几乎被消灭殆尽。

同样的，楼市中的“低股价小市值股票”也迅速消失。以深圳为例，在本轮牛市前，在一些偏远地区如坪山、平湖、观澜等地区，还能找到单价万元以下的二手房，但现在几乎起价3万以上。

更令人震惊的是，面粉贵过面包的现象已经不是新闻，地王频频、溢价率超过100%的地块大幅攀升即是证明。

数据宝统计显示，今年以来一二线城市溢价率超过100%住宅地块数量井喷。其中二线城市已经有95幅地块溢价率超过100%，一线城市有24幅地块溢价率超过100%，有望超过2009年水平。由于土地热，部分地方政府甚至不得不采取“熔断”措施。

尽管楼市与股灾前故事存在诸多相似之处，但由于一些众所周知的因素，除非再度发生2007年那样的经济危机，否则很难出现短期的暴跌。甚至有好事者认为，未来房价仍将持续上涨，已经提前贴出2018年深圳房价预测图。

按照此图数据计算，深圳房价未来在现有基础上还将大幅上涨。只是任何资产价格的上涨，都不能脱离其基本面，而房价的基本面就是宏观经济、人民收入。

对此，你是否有信心？