地产泡沫高潮已过 房价上涨已接近尾声

　　7月23日，海通证券(行情600837,诊股)首席经济学家姜超在《经济缘何企稳，何时真正见底？》一文中表示，2季度经济表现超预期，主要源于地产产业链表现超预期。由于主要一二线城市地产销量全面下滑，今年地产销售的改善源于三四线城市地产销售的持续高增。

　　他同时也指出，本轮三四线城市房价的大幅上涨，由于缺乏经济因素的支撑，长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天，其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。

　　姜超总结说，本轮经济超预期的原因与过去没有本质的差别，依然是来自于房地产的强劲支撑，唯一的问题在于，中国地产的红利还能吃多久？只有哪一天不靠房地产了，经济才算是真正见底！

　　以下为《经济缘何企稳，何时真正见底？》摘要，作者海通证券首席经济学家姜超：

　　经济短期依然稳定。2季度GDP增速稳定在6.9%，6月份工业增速跳升至7.6%，从6月单月的投资、消费和出口数据看均有改善，而6月的发电量增速也从5%小幅回升至5.2%，从各个指标来看6月经济比4、5月明显改善，而2季度经济的稳定性要远好于我们此前的悲观预期。

　　外贸贡献并未上升。分析经济短期超预期的原因，一个重要解释就是出口改善。今年以来欧洲经济持续超预期，而美国经济也保持稳定，6月份中国对美、欧出口全面回升。但外贸部门的贡献应该综合考虑进出口，而今年上半年我国出口增速为8.5%，但进口增速高达18.9%，这意味着中国经济对全球的贡献要远高于全球经济对中国的贡献，所以统计局的结论是上半年净出口对经济的贡献并未增加。

　　地产仍是中流砥柱。因此，上半年中国经济的强劲表现主要应归功于内需，消费和投资增速都保持稳定。从消费来看，上半年食品服装等非耐用品增速逐月下滑，而家具、装潢、家电等耐用品增速逐月回升，而后者主要是地产相关的消费。从投资来看，今年以来制造业投资增速保持低位，基建投资增速缓慢走低，而地产投资和开工增速保持在10%左右高位，地产销售增速保持在两位数以上。综合看来，依然是地产产业链的表现远超预期。

　　三四线地产超预期。上半年的一二线城市地产销售全面下滑，但三四线城市地产销售极其强劲。而从70城新房价格走势来看，一线城市已经止涨，二线城市涨幅回落，而三线城市涨幅仍高，6月70个城市中所有三线城市房价同比涨幅已经全部转正。因此，今年以来的地产销售超预期，主要归功于三四线城市地产的亮丽表现。而深耕三四线城市的碧桂园成为上半年地产销售冠军，引领内房股在今年上演上佳表现。

　　地产泡沫高潮已过。从全球城市化的发展经验来看，人口会持续向大中城市集中，因此过去一二线城市房价上涨，其背后有着人口流入、经济产业、医疗和教育资源等的支撑。但本轮三四线城市房价的大幅上涨，其实已与城市化的历史规律相悖，其实质是归功于地产去库存政策，通过棚户区货币化安置在当地大量拆房、发放房票，在短期人为制造出大量需求，这一行为确实有助于三四线城市房价的短期上涨，但由于缺乏经济因素的支撑，长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。而对照股市5000点的过程，当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天，其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。

　　货币政策回归稳健。6月份经济短期改善，股市、债市、商品价格齐涨，一个不可忽视的原因是央行短期放松了货币政策，让金融机构平稳度过年中考核。但央行货币政策的短期放松，带来的是银行同业存单净发行再创新高，银行对非银机构投资大幅回升，金融加杠杆卷土重来。而按照金融工作会议精神，要继续去杠杆，坚定稳健的货币政策。而在过去两周货币利率中枢再度回升，反映的是央行货币政策在短期放松之后回归稳健，其投放货币未完全对冲财政缴款等因素的冲击。

　　地产红利还能吃多久？总结来说，本轮经济超预期的原因与过去没有本质的差别，依然是来自于房地产的强劲支撑，唯一的问题在于，中国地产的红利还能吃多久？我们在13年曾经做过测算，按照中国14亿左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率，每年新增进城人口1800万，假定3口一家，对应600万套住房需求；而在城市中每年达到25岁的人口数大约1400万，假定2人一对，对应700万套住房需求，因而1300万套应是中国地产需求的顶峰。但16年全国商品房销售面积已经接近16亿平米，对应1600万套，按照今年上半年16%的销售增速，对应全年1800万套住房。问题是，我们每年盖那么多房子干嘛呢？这一轮三四线地产库存去化以后，是不是也该全面落实“房子是用来住的、不是用来炒的”思想，跟进一二线的限购限售政策、全面发展住房租赁市场？所以，我们对当前依靠地产销售稳定的经济走势心存疑虑，只有哪一天不靠房地产了，经济才算是真正见底！