牛人预测地产泡沫将破

一觉睡到三点半

      短短几天时间，因过度投机而成交量冰冻的楼市又迎来几大利空: 第一，中国人民银行在今年前二十天内连续出招,两次调高了一年期央票利率,同时还调高了三月期央票利率,此外,出乎市场预料的上调了金融机构存款准备金率0．5个百分点，今天有消息说加息的可能性远远不能排除，股市马上下跌。第二，物业税第一季度很可能落地。这里说明一下，很多人认为这个工程过于复杂，短期内很难实现。实际上不是，因为开征新税可以给政府带来巨大收益，补充严重赤字的地方财政。在这个决心下，征税难吗？第三，在压制泡沫过程中与中  央顶着干的杭州市委书记被免职了。这个举措显示中央对泡沫有比较清醒的认识，已经下决心来控制了，虽然这个举措有点晚了，还是正确的。

      在当前形势下，我国经济面临很严重挑战。我在这里拿和资本市场关系较近的几个方面谈一下。 第一，通胀在我国已经远远不是预期的问题，最近价格上涨有目共睹。通胀不控制，后果极其严重。我国有2.54亿人年消费只有2400元，物价上涨后这些人吃饭维持生存都成问题，更不用谈其他需求，将给社会稳定带来极大压力。另外，在工资基本不变的情况下（老板没有主动加薪的动力），物价上涨只能压制消费，拉动内需又将成为空话。第二，出口一两年不会有很大改善，原因是发达国家借债消费模式破产，纷纷开始储蓄。第三，经过一年的贷款，我国银行资本金严重短缺，有两个股份制银行资本充足率只有8%，实际上今年他们不仅缺乏放贷的能力，还将面临很大坏账风险。第四，现在外资开始出现净流出的势头，很多省份如山西去年外资流动头一次变成负值。为了控制这一趋势，我国加息速度可能要快于发达国家。最后，我国许多楼盘空置率达50%。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。

　　 这些因素共同决定了我国今年经济政策的矛盾性和宏观调控的复杂性和艰巨性。当前的深层次问题是否能解决好，直接决定未来数年我国经济能否可持续发展。仔细分析就可以得出，今天政策空间是非常有限的。

　　 房价回归虽然短期将引发银行坏账等一系列问题，但长期看是好事。高房价已经引起很多严重社会问题。一，抑制居民消费。二，干扰市场资源正常配置，使房地产严重产能过剩，同时架空实体经济。三，高房价促进了投机心态，老百姓纷纷入场，最后85%左右的人将血本无归。四，危害金融业。 五，使企业员工不能安居，限制了人员流动。六，高房价将老百姓推向郊区，给交通带来极大压力。六，高房价拉低了我国生育率，为我国长期发展埋下隐患。这些内容在以前的帖子里面提到过：

　　 由于房价已经由经济问题发展到社会问题乃至政治问题，所以高层必然用各种手段打压。虽然有很多政策政府的牌还没出完，如果房价还继续上涨，一定会有新的政策出台。我国楼市的高度投机性决定了房价如果不能暴涨，必然暴跌。房市下跌的过程将是漫长而痛苦的，3-5年内很难反转，大家有可能的话还是落袋为安吧！

　　 从国际泡沫多次破裂的经验看，房价合理价格就是家庭年收入4-6倍，这也是可以长期平衡的价格。在这个价格下，老百姓没有过大的负担，住宅供求可以平衡。所以，想让房价正常增值，切入点还是不断提高居民收入。这就要求我们加快调整经济结构的步伐，努力增加居民收入，把内需拉动起来，消灭短期行为，真正实现可持续发展。