中国房价分两次阶梯崩溃，2013年必有一大跌

中国房价分两次阶梯崩溃，2013年必有一大跌
——预测2013至2030年的中国房价大走势
刘忠良



【由于字数限制，上次未发全，这次分两次贴出，这是（上），请同时阅读（下）】



【高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。这时候，高房价的危害持续，同时高房价创造的利益却大幅下滑，作为房地产的最终后台决策者，面对持续的高房价危害和民生抱怨，应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫，所以中央的房价调控力度只会越来越大。】



阅读下部分，请点击：中国房价分两次阶梯崩溃，2013年必有一大跌（下）


近日，关于未来中国房价是要大跌还是要报复性的上涨，两种观点大战起来。


***总理在4月13日国务院会议上说：“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。”


对此信息，有人理解为房地产报复性上涨的可能性很大，有人理解为中央会坚定房价调控导致房价下跌。


我依然坚持我以前的观点：由于中国房价泡沫严重，此泡沫必然破裂，房价必有一大跌，大约在2013年左右开始；由于“80后”和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展，中国房价在近几年不会跌到底部，或许在大跌后有小幅反弹；等到2025年左右或更早，由于购房年轻人口大幅减少，此时中国经济增速已大为下跌，中国房地产将如日本一样跌入底部；中国房价会2013-2015年左右和2025年左右形成两次大跌，在后一次永不翻身，中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面；不要相信“以房养老”，已经购房准备“以房养老”的人尽量在2020年之前抛售房子。

根据这样的预计，我的建议是：对于房地产投资者和房地产商，在2012年18大前或最晚2013年“两会”前尽快售房，越快越好；对于准备购房者，建议2012年和2013年尽量不要买房。比如一套现价200万的房子，如果房价下跌5%那就节约10万，下跌10%就节约20万，下跌20%就节约40万，下跌50%就节约100万（如在偏远郊区和泡沫严重地区）！多等一两年节约N个万，你等不等？特别是，现在新房多在郊外，郊外房价下降空间最大，多等一两年甚至有可能省去一半钱。


比如鄂尔多斯，鄂尔多斯新城康巴什在2010年楼市均价为10000元，在2011年高利贷危机之后，康巴什房价至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。如果说鄂尔多斯缺乏人居住，那外来人口云集的温州呢？2011年8-12月温州房价慢慢下跌了起来，今年正月过完，温州房价基本跌去30%-40%，许多房子价格跌去50%。


鄂尔多斯房价大跌，鄂尔多斯完蛋了吗？没有，除非鄂尔多斯的煤矿挖完了。温州房价大跌，温州完蛋了吗？没有，温州人照样生活，只不过是晚接手的投机客和买房房贷者大倒霉了。

房价大跌是有可能的，比如20%-30%左右或严重地区40%-50%左右。房价大跌也没有那么可怕。既然官方说中国银行业可以承受50%的房价大跌，那大跌20%-30%是不会有多大危害的。中国以国有大银行为主体，房价大跌根本不会像某些人说的那么可怕。

可怕的根本不是大跌，而是慢跌。在房价慢跌的情况下，房价仍较高，多数有住房需求的人仍买不起。购房出租的投资者而言，房地产投资仍缺乏意义。由于“买涨不买跌”的心里，在房价慢跌的情况下，无论是真正的房屋需求者和房地产投资者，还是投机者，多数都不愿出手买房。没有人买房，谁来愿意继续建房？不继续建房，那房地产的GDP、就业、税收、土地出让金哪里来？还怎么带动相关的行业？所以房价慢跌危害最大。政府所做的不应该在房价下跌的情形下去救市，而应该更有力度更有效果的推进房地产调控，一次性的将房价暴跌至合理位置（好处见下面的分析）。

对于我认为2013年房价会大跌的观点，有些人认为我不懂中国经济。是的，中国经济问题向来不仅仅是经济问题，而是经济规律加政治需要。但经济规律终究是经济规律，政府或者说一些地方政府是拗不过经济规律的大腿的，地方官员也不会在中央要求把房价降低到合理水平的政策尺度下大越界。


有人问我，你知道房地产的后台老板是谁吗？土地出让金最高时（2010年）接近地方财政收入的7成，不少政府人员也直接是高房价获益者，据此有人认为地方政府就是房地产的后台老板。


不过我不这样认为，房地产的最终后台老板不是地方政府，而是中央。关于地方政府的财政收支问题，这最终还是中央政府的问题，因为地方政府如果无法偿还，中央总要承担一部分。土地出让金收入占地方财政收入比例过大，这跟中央与地方的收入项目分配相关，同样在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罢了。房价大跌，银行坏账增加，这主要在国有银行，也是中央政府的问题。影响房价关键的土地政策，这主要也在中央要什么养的土地政策。在高房价高物价高民生压力及发展稳定方面与短暂房地产泡沫下的GDP增长、就业、财政收入，中央如何取舍，由此决定房价调控的力度与方式，这还是中央政府的问题。所以，中国房地产的最终决定者是中央。


高房价对民生与经济社会发展危害极大。房价高，地价高，房租、租金高，那经济运行成本和居民生活成本必然高，危害经济社会健康发展、创新和经济的转型升级。


比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。同样，租用写字楼的创业者或创新者，由于房租成本高，必然危害创业和创新。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。由于过多资金流向房地产，房地产过多透支消费购买力，则危害经济的转型升级。高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大。


高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。比如2012年1月，京、沪、广三大一线城市土地出让金同比降幅惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州更是由28亿降至2.9亿，缩水幅度达九成。2012年1-3月份，房屋新开工面积仅增长0.3%，而住宅新开工面积下降5.2%，房地产泡沫所创造的就业与GDP已经后继乏力。


这时候，高房价的危害持续，同时高房价创造的利益却大幅下滑，作为房地产的最终后台决策者，面对持续的高房价危害和民生抱怨，应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫，所以中央的房价调控力度只会越来越大。比如过去中央说“防止房价过快上涨”，现在是“调控到合理水平”。***总理对房价调控的决心比以往更坚决的多。


比如，4月13日《每日坚决新闻》报道，至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为，有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力，减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。

据今年网上流传，一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策。

对于下一届政府，由于房地产泡沫的利益已经被榨干，而高房价对经济社会和发展稳定的危害持续存在或持续增加，调控力度只会更强。到2012 年的18大和2013年的“两会”，由于中央换届前的稳定诉求结束，“新官上任三把火”，为了表示对民生的重视，房价调控手段将更具火力。

对于下一届政府，我相信会更努力调控房价，也相信会把房价调控的更好。


习近平副主席在不到16岁时下乡，从那时就和贫苦的农民一起生活过。相信有这样的经历，对中下层人民的利益会更照顾。比如他要求增加工人和农民代表的比例。对于对民生危害极大的高房价，估计习近平副主席更具有调控的决心。


李克强总理出身基层干部家庭，北大经济学博士毕业。对于高房价对民生和经济的危害，我相信北大高材生总理更清楚。如何调控调控房价，如何让房价降低，相信经济学博士总理应该更有对策。现在李克强副总理已经负责保障房建设，那明年“两会”后，中央政府应该会更给力的解决民生住房问题，房价调控只会更强。


从政治方面看中国房价将在2013年有一大跌，从经济形势上看也更是如此。


近日据媒体报道，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元（超过2011年中国GDP的10%！），存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。


北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。


据统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%；商品房销售额8672亿元，下降14.6%。1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。


债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。


这些数据表明，中国房地产企业库存在快速增长，资金来源在快速下滑，销售收入面积和销售收入快速下滑，偿债压力和资金链紧张在快速增长。如果房地产商能撑过2012年，则很难在2013年坚持高房价了，2013年中国房价必有一大跌。

中国房价分两次阶梯崩溃，2013年必有一大跌（下）
——预测2013至2030年的中国房价大走势

【高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。这时候，高房价的危害持续，同时高房价创造的利益却大幅下滑，作为房地产的最终后台决策者，面对持续的高房价危害和民生抱怨，应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫，所以中央的房价调控力度只会越来越大。】




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中国房价本应该在2008年扭转向下的，但由于对全球经济危机反应过度，来了个中央4万亿、地方10多万亿的大投资计划和货币政策大放水，房价在货币过剩的情况下又大幅反弹。


中国经济大约10年一个周期，上个周期底部是1999年，2009年应该是这轮周期的底部。但由于在2008年末投资大跃进和信贷大跃进，将这轮经济周期的底部大约推迟4年左右，2013年或许将是这轮周期的底部。


经济周期的底部，本来是要消化一些行业的生产过剩和推进经济转型升级与结构调整的。但中国通过大力拉动基础设施投资、房地产投资和通过补贴汽车、家电的消费延缓了这次经济周期底部的到来。同时，这也意味着大量透支了未来固定资产投资与汽车家电等消费需求，汽车产业增长停滞就是证明；产能过剩进一步增加，结构调整的转折力度和所抛弃的行业产能更大，这些必然导致GDP增长的更严重放缓。


据统计局数据，2012一季度中国GD[同比增长8.1%，环比增长仅1.8%，而2011年中国GDP增速为9.2%。估计2012年中国GDP增长速度可能跌破8%，2013年或2014年甚至有可能破7%。7%的增长速度对中国来说是很冰冷的，1999年前后的经济状况就是证明。


房价，向来和宏观经济形势密切相关。在中国宏观经济形势向下入冰冷的情况下，房价不可能再大涨，只能大跌。面对1990年代末房地产的不景气，朱镕基总理在1999年推出房地产市场化改革拉动房地产。在2013年，面对高房价、房地产泡沫和高房价的危害及民生压力，新一届中央政府会救市吗？不会。中央会继续调控房价到合理位置，到2015年左右或许会出手救市——但不是救房价，而是让更多居民在比较合理的房价之下解决好住房需求，比如对购房者的信贷支持。


对中国来说，房价最好是在短时间内完成暴跌见底，然后随经济发展和通货膨胀慢慢反弹，这样对中国最有利。此时，房价回到合理水平，购房能力提高，且害怕房价上升过多，会有更多的人去购房自住；居住价格降低，人们的住房面积扩大，无论是购房自住还是租房，都会选择更大的面积，买房的和租房的需求双上升；租房需求增加，投资房产成本降低，且没有再下跌的风险，真正的房产投资者就可以买更多的房子出租；那些投机房地产的人，也即吃房地产价格差的人，由于房地产在价格底部只会升值，投机者会再次进入房地产；由于房价降低，经济运行成本降低，生活压力降低，有利于缩小贫富差距、拉动消费和经济转型升级。这个时候，非泡沫的实际房地产需求增加，建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺，钢筋水泥也有了更多需求，经济也获得了转型升级和进一步发展是机会。


有人认为，随着通货膨胀的降低，货币政策会放松，通货膨胀会再次高起来，房价再次上涨。问题是，上次的中央4万亿和地方的10多万亿投资计划刚过3年，由此带来的猛货币流动性和大通胀刚下跌，货币政策和财政政策会大放水吗？财政货币政策即便是放了一些水，由于经济形势在快速的向下，这轮经济周期的底部到来，如1999年一样，严重通胀不会了，或许2013年和2014年是通货紧缩。如果中央再货币大放水，那一定是“滞涨”！因为中国经济正在向这轮经济的底部运行，难以避免经济增长下降和一段时间经济的冰冷气氛。滥发货币只能是“滞涨”！


虽然2012年3月份全国居民消费价格总水平同比上涨为3.6%，但食品价格同比上涨7.5%。其中，肉禽及其制品价格上涨11.3%，鲜菜价格上涨20.5%。无论是素菜还是荤菜价格上涨都是两位数，许多底层老百姓越过越吃不起菜，物价上涨的民怨依旧很大，这时中央会搞货币放水吗？


***说要打破银行的垄断，推进金融改革。所以，未来中国金融政策，应该是改变制度和结构，通过优化金融来促进经济发展，而不是搞货币放水。实际上，货币放水反而危害中小企业。因为在银行垄断格局，无论货币政策松紧，中小企业贷款都难。而货币放水导致通货膨胀和房价房租上涨，提高中小企业成本，抽走实业资金流向房地产，偷走大众的消费购买力和内需，拉大贫富差距，反而危害经济健康和中小企业发展。所以，不要再等待更不能期待中央再货币放水了，近几年内不会再有像2009年那样靠货币推动的房价上涨。


中国过去十年来的货币发行，主要是靠外汇储备增长推动的，但这在2011年第四季度就停止了。自去年底以来，外资陆续撤离中国房地产市场。由于对未来中国经济发展形势预期恶化，外资流入中国必然放缓，随着中国经济步入这轮经济周期的底部将进一步减少，内资为此也会流出去寻找更好的投资场所。随着人民币自由化，由于中国资产价格在过去比较货币不自由的情况下被严重高估，比如房价和股市，人民币自由化必然导致未来货币流出，中国房价必然下降。在中国贫富差距持续拉动、社会不稳定因素增多和制度不透明的情况下，富人移民海外在快速增加，抛售严重泡沫化的房产是必然选择。


或许还有人傻乎乎的人，中国人口多，房价不会低。这纯粹胡扯。请问，中国农村也属于人口多的中国，但农村高房价了吗？荷兰人口密度是我们的三四倍，人均耕地比中国少许多，但荷兰为什么没高房价呢？欧美国家发展历程长而慢，中小城市发展充分，人口没有向少数城市过度集中。后来的东亚等国家发展快速且不均衡，高楼大厦、人口向少数城市过度集中，结果导致高房价和相对拥挤。比如北京，垄断了许多全国资源，那全国年轻人不向北京跑吗？为什么年轻人要离开中小城市和农村？因为中小城市和农村实际上在无形中被抛弃了，中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市严重不平衡发展所造成的。


有人说中国城市化“80后”结婚买房会使高房价继续持续下降。什么是城市化？从人口上讲就是农村人口进城而变成城市人，除了山西的煤老板和浙江的农民企业家等少数人外，有多少农村人或者说农村的年轻人能买得起大城市这么贵的房子？同样，在年轻的 “80后”中，有多少可以买得起这么贵的房子？随着观念的改变、保障房的增加和租房供给的扩大，“80后”刚性需求在未来会逐步降低。或许到明年，房地产商应该换换心里，“80后”不再是高房价的理由，应该是合理的价格把房子能卖给“80后”。否则，房地产商这么多库存的房子和房地产投机者手中那么多房子，卖给谁啊？中老年人，还是少年儿童？



继安联集团去年10月发布的最新《全球财富报告》披露全球四分之一富裕中产来自中国之后，安联集团在华合资寿险公司——中德安联人寿保险有限公司于2011年12月6日在上海正式发布《中国富裕人士财富报告》(下简称《报告》)。根据《报告》，中国富裕人士主要收入来源为工资奖金，但工资和奖金对中国富人收入的贡献不到一半。中国富裕人群人均拥有房产3.3套，房产价值占全部资产的72%。


2012年3月29日据经济之声《央广财经评论》报道，全球知名的民意测验咨询公司盖洛普最新发布的一项调查显示，和过去相比，中国低收入群体的吃住条件有显著的改善，但富人却比过去更买不起房子。盖洛普的调查说，最富有的中国人也存在“买房难”的问题，在这些占中国人口五分之一的高收入人群中，同样有14%的人说买不起房，而这个数字在2009年时只有6%。


3月22日清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市，房价高到离谱。伦敦房价收入比6.9，首尔为7.7，纽约为7.9，悉尼为8.5。


这三份报告说明，中国房价过高，严重超过中国普通居民的收入水平，同时又说明高房价已经透支了富人的购买力，富人的下一步应该是抛售房产——富人人均3.3套房，在房价下跌或不具有投资价值的情况下，不抛出两套房子就是等着被割肉！而对中国绝大多数居民来说，这样的房价与他们购房不相干，因为他们根本没有相应的购买力。在没有相应购买力的情况下，无论是待进城的农民或待购房的“80后”再多，是支撑不起这样的高房价的。所以中国房价必须降低到合理水平，才能消化掉房地产企业的海量库存房和富人手中的多余待售房产。


比如据《华夏时报》近日（4月14日）《温州投资客现状调查：炒房不如存定期存款》的报道为例，温州的黄先生在2005年前后，也就是楼市最火的那几年，黄先生在北京最多曾拥有过22套住宅和4个商铺。他北京通州果园附近购买的一套总价接近200万元的精装修三居室住宅，一年的租金收入为4.2万元（还未计算添置简单家具的成本），“但是如果存定期的话，即便按照当时2.25%的一年期定期利率来算，一年的利息收入也有4.5万元，何况现在利息也上调了”。黄先生说，“如果买理财产品的话，一年约5%的收益，比投资房产可划算多了。” 到如今，黄先生在北京的房产只有四套住宅，一套位置较好的商铺在去年年底因为资金紧张已经卖出去了。所以富人抛售多余房产是必然。


在2015年左右，中国房价大概会降低到比较合理的水平。经过价格下降，在消化一定房地产库存和泡沫削去之后，政府也会支持购房以促进房地产的继续发展。到2023年左右，中国会进入下一轮经济的谷底。又由于城市化、“80后”的结婚买房和中国经济的较快发展，房价不会跌到“白菜价”。所以在2015年至2023年左右，中国房价会维持在合理但又略偏高的位置。对于已经买房而准备“以房养老”的人，则建议在2020年之前抛出房产。


中国高房价在2013-2015年左右第一次大跌后，然后在2025年左右再由于购房年轻人口的迅速下滑和经济因低生育率危机陷入“失去的十年”而导致房地产二次大跌，有些房产为此跌得一文不值，就像已经报废的俄罗斯远东小城镇一样。


自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代（二三十年）减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。按照1.3的总和生育率，2100年中国仅有4.7亿人，2300年仅有2800万人（由于预期寿命不同，推算的数量也不同，但无一例外的是年轻人口比重很低）。未来年轻人口和总人口的崩溃式减少，必然导致资产价值如房地产价值大幅缩水，甚至为此成为废物，所以不能指望什么“以房养老”。


中国出生孩子减少，这从教育方面的数据也间接反映出来。随着1990年后新出生人口的急剧下滑，中国小学数量从1996年的64.6万所直降到2009年的28.02万所，13年减少57%。根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年近乎减少一半！


到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有第二次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。


对于2025年以后中国房价因年轻人口崩溃式的减少而彻底跌入底部，不要认为是好事，尤其对那时的年轻人来说更别说是好事。因为那时中国将是重老龄化，比如421家庭，四个爷爷辈和两个父母退休，1个年轻人要养活6个老人，压力会小吗？此时，由于投资低迷和消费不振导致的总需求不振和低迷的就业，加之养老无望的老年人与年轻人争夺就业岗位，年轻人就业压力反而更大。


问问日本战后婴儿潮人口和日本80后，谁的就业压力大？谁生活轻松？谁的发展更有希望？谁曾经生活在一个充满希望的国度？什么让日本人——无论是战后的被养老压力大、现在的年轻人压力大、未来人压力更大？低生育率！作为世界上唯一强制计划生育和一胎政策的国家，也是世界上唯一未富先老的大国，超低生育率必然让中国的未来是沉重的。