监管乏力隐患重重 如何斩断小产权房利益链

　　□村干部私自卖地 □“开发商”混水摸鱼 □执法者大开绿灯 □购房者下注博杀

　　不久前，就在国土部正式公布清理“小产权房”新思路后的第四天，北京风景伟业房地产有限公司总经理李凤景被北京市一中院以合同诈骗罪判处无期徒刑，成为首名因建设、销售“小产权房”而被追究合同诈骗罪的开发商。

　　“尽管治理思路还存争议，但国土部门已在积极研究防范小产权房问题的长效机制，包括土地流转等。”广州社科院高级研究员彭澎认为，小产权房虽然是历史遗留问题，但如今因规模大，影响广，成了政府头疼的难题。城市化进程的加快，“小产权房”不仅成为城市的“牛皮癣”，而且成为新型城市化建设中巨大的障碍。“李凤景被判无期徒刑，释放了对‘小产权房’动真格的信号，这种情况下广州如果还采取‘鸵鸟政策’，将来更难以收拾”。

　　白云区石井镇红星村村民向南方日报反映，该村本来有“煤塘”、“刘大塘”、“豆腐塘”等鱼塘，但这两三年间都被相继非法填埋用于建设“小产权房”。村民说，鱼塘也是农用地是不允许填埋建房的，但这两年村委会填掉卖出去建小产权房的土地超过了50亩。

　　“村干部违法卖地建小产权房要引起高度重视。”广东农村政策研究中心主任江惠生说。他认为，治理小产权房不仅要严惩不法开发商，更要斩断非法卖地的源头。“农民的宅基地存量已不多，现在流入市场新增的小产权房主要是在集体用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。农村土地是集体所有制，村干部手里掌握着村集体的公章，上面查得不严，村干部私自卖地很容易。”

　　深层矛盾

　　据民进白云总支《建议对我区城乡结合部“小产权房”进行清理》提案分析：“小产权房”开发形式主要有5种，即村集体自建、村集体与开发商联建、村民自建、村民联建、村民与开发商联建。

　　随着宅基地逐渐减少，目前出售的小产权房增量主要与村集体有关。而在这些建房形式中，“村干部卖地给开发商建房”村民意见最大，危害性也最大。民进白云总支的提案认为，“小产权房”问题已成为严重的经济、法律、社会问题。

　　据了解，去年年底以来，虽然白云区先后查出太和镇大源村四社“老虎窿”南丰山庄和“茶岭”2栋、16528平方米违法占用农用地，太和镇营溪村兴和市场西侧“二岩”1栋14层、20496平方米违法占用耕地等建的小产权房。但“这只是冰山的一角”，区政府的一位人士向记者表示。他认为，广州市早就下令禁止建设“小产权房”，但全区这两年小产权房仍然如雨后春笋，就是因为里面有着一条利益链。“没有村委会、居委会、城管的同意，这些小产权房连水电都通不上，更不要说出售出租了”，这位人士表示。

　　一些小产权房还严重地影响了城市道路建设。在白云永平街东平中路附近有两栋11层违法住宅建筑“广州花园”占用城市规划道路，且当事人在区国土、城管执法部门多次书面和现场制止后仍拒不停工。

　　广州市建设规划局监察队有关负责人说，那些房屋不仅影响了道路交通而且不利于城市规划。据介绍，白云区的一些村前后的山地本来属生态绿地，政府未作详细规划，但一些村干部认为是自留山，没办任何手续，就把山地卖给人开山建房，严重影响城市规划。

　　按照规定，村中即使是农民的房屋至多只能建4层，但由于没有人管，楼房建得一座高过一座，新建的甚至还建到了十层，装上了电梯，大大影响了低层房屋的通风采光，引起邻里纠纷不断。据了解，白云区因为土地、建房引起的案件在广州名列前茅。

　　在红星村记者看到在一座山坡旁，一片被挖掘机切开山体的红色土壤非常显眼，一栋8层高的房屋赫然耸立。而房子前方，靠近房屋的山体裸露处则铺有厚厚一层水泥。房子建在切坡处，一旦山体坍塌或滑坡，后果不堪设想。更为离谱的是就在这座危楼旁边居然还有一座楼的打桩工程已接近完成。

　　白云区规划部门一位负责人说，“小产权房”因没有经过规划、土地、建设等部门的审批和监督，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，会给购买者的生活、安全带来种种隐患。“一些建造者偷工减料，使得房屋质量难以保证。你别看这些小产权房表面上挺漂亮，但为了省钱里面的钢筋不多，不少是‘豆腐渣工程’。”

　　红星村民苏某告诉记者，由于去年建小产权房引起纠纷有人上告到区里，区国土资源局下来查过，有一段时间不允许建房，建房者就在晚上突击建房，给施工带来安全隐患。今年因为抢建已发生三四起施工人员坠楼事件。

　　村民们说，从前红星村是一个有着桑基鱼塘景色仅有4000人左右的村子，但“小产权房”兴起后，小小的村子住了约4万人，鱼龙混杂，经常发生刑事案件。一位村民还告诉记者，2011年7月，警方在村里的一家宾馆抓获30多名涉毒人员，两名村干部随后被警方带走。

　　官商勾结

　　小产权房隐患重重，又具有极大风险。不少专家认为，小产权房已形成从卖地、建房、卖房、买房等一系列的利益链，治本之策唯有“釜底抽薪”：斩断非法卖地暴利之源。

　　上月白云区对被曝光的红星村几座小产权房进行清理，使该村小产权房“利益链”浮出水面。据村民反映，开发商要求村委会对其进行赔偿。该开发商称，自己不仅花了钱买村里的地，村里经济联社还开具“永久使用”证明，称土地可“永久使用”，拆迁能获补偿。

　　“开发商说就是这份证明，骗了外面的人来买村里的小产权房。”白云区红星村村民陈阿华(化名)告诉记者。

　　陈阿华提供的这份《证明》开具于2009年12月4日，落款为广州市白云区石井街红星经济联合社(简称经济联社)，加盖公章。上面显示，广州市白云区石井街红星经济联合社证明石井街红星村红星路某住宅用地，其中168平方米为“赠予”张某、陈某“永久使用”。

　　阿华称，该《证明》中的张某、陈某为“开发商”(建房者)，通过某种方式获得建房权时，向经济联社申请开具。房子建好后，慕名而来的购房者在为房产证、销售许可等问题犹豫时，开发商就会拿出这份《证明》，声称只要有该《证明》，房产即可得到保障。

　　阿华告诉记者，这份《证明》并非免费签署，而是需要一笔不菲的费用。“视房屋大小，少的3万元，多的10万元，开发商说，如果村里不开这个证明，他们也不可能舍得花上百万买地建房。”阿华介绍。

　　为了核实此事，记者拨通了白云区石井街红星经济联合社书记陈以安的电话。一开始他坚持说《证明》是伪造的，但记者告诉他开发商已把《证明》作了公证，如果一旦拆房，他要告村委会负连带责任。这时陈以安才说《证明》确为该社前任社长所开。问及用途，他表示只是开来供对方办理营业执照所用，“不牵涉产权问题”。

　　陈以安诉苦说，村内小产权房确实存在，建房者也存在建设、资质证件不足等问题，但由于职能所限，无法进行管理。

　　然而，红星村村民阿明(化名)则说，这些小产权房均在近两年内兴建，大肆售卖。如果没有村委会的允许，水电都通不上。他还说，该村本来有几个鱼塘，从2009年开始，这些鱼塘不知为何纷纷遭到填埋，随后建成高层住宅。村里原有的一些山地，甚至农用地也在不知不觉间被推掉建房。“这些都是农用地，如果没有村干部的允许，那些外来人怎么可能投巨资建房呢？”

　　据了解，这里不仅鱼塘被填掉卖了，而且周边山地也被非法强挖，村民祖坟被迫迁移，民怨极大。据村民反映，仅“煤塘”周边地块上，已建成了10栋11层高电梯洋房，最多的那栋有80多套房，最少的也有四十多套，以平均每栋600多平米算，最保守估计每栋纯利就有500多万，10栋就是5000多万，偷税漏税就高达上千万元。

　　“我们一直蒙在鼓里，不知道建来做什么。直到后来每天都有人过来问哪里有房子卖。”

　　据村民称，红星村村民每年都会有分红，这些分红来源于村里的一些集体项目。奇怪的是，直到村里小产权房建好、售卖，村民都没见得到任何收益。

　　曾经在村里做过土地管理员的阿祥(化名)告诉记者，按照广州市规定，村民的房子只能盖四层，但村干部却自行决定，如果盖四层以上每平方米交30元就可以。这些年村里盖的小产权房子几乎都在十层以上，村干部收了不少钱，但村里的村务从来不公开，这几年村民的分红每年人均只有几千元，也不知道那些填塘卖地的钱和超层补交的钱到哪里去了。

　　由于“小产权房”造成土地纠纷不断，该村村民无奈走上了上访之路，并引起了广州市的重视，白云区国土局专门到红星村进行调查，但调查结果认为，占用的鱼塘并非耕地，此事不了了之。

　　然而，广东大同律师事务所主任朱永平表示，村在进行集体用地决策时，需征得村委会过半数村民同意才得以通过。

　　“广州城中村里的村集体发展用地，基本上不会被批准建住宅。即使是水下地是农用地填后建房也是违法的”广州市规划部门有关负责人明确表示：集体发展用地，一般只会批准商业用途。

　　有关专家分析，小产权房之所以公然大量违法建造，与不同人群在各个利益链上得益密切相关，甚至部分公职人员也成了这个利益链上的一环。

　　今年2月9日，原任广州市城市管理综合执法局白云分局太和镇执法队队长玉宝林，因于2009年底至2011年10月，在担任执法队队长期间，利用其负责该队全面工作的职务便利，在查控和清拆违法用地和违法建设的过程中，放纵当事人进行违法建设，多次收受违法建筑投资人王伟华、邓春城、郭铁纲、萧志广、陈衡利等人贿送的款项共计人民币237万元。

　　今年3月，广州市城市管理综合执法局番禺分局大石街中队原队长李棣辉因利用查处违章建筑的职务便利，先后收受包工头贿送近20万元，被以受贿罪获刑6年。

　　“巨大的利益让政府官员铤而走险”。该专家认为，治本之策惟有“釜底抽薪”：斩断非法卖地厚利之源，从严处罚私自卖、批地的村干部。

　　监管乏力

　　广州正在走新型城市化之路，如果重蹈老“城中村”覆辙，将会给广州城市建设带来沉重的包袱和隐患。

　　广东农村政策研究中心主任江惠生在接受记者采访中说，“小产权房”屡禁不止也与城市规划落后分不开，广州市在2000年做城市规划时，并没有考虑到城市化的趋势，没有把规划延伸到乡村一级，执行的土地政策非常粗糙。“村长可以随意批地，农民及投资者可以随意盖房，很多村子呈现出有新房，没有新村的乱象，以至于广州‘城中村’成为城市的‘牛皮癣’”。

　　他认为，要积极稳妥地处置“小产权房”问题，应分类型处置。小产权房有多种不同情况，广大村民按合法途径、程序获得一份宅基地自建、村民联建的“小产权房”，鉴于其自住与出售兼有的特点，应慎重处理，有的作改售为租处理；但整体看因尽快研究有关政策，让这些房屋发挥作用，并维护农民的合法权益。“涉及农民宅基地的小产权房已不多，关键要控制不违建”。

　　他建议对于村集体自建、村集体与开发商联建及村民与开发商联建的“小产权房”，应按照两个规划(城乡建设规划、土地利用规划)分别处置。如符合规划的，鉴于其以出售牟取暴利为主要目的，实际上也获得了暴利，应征收税费；违反规划的，原则上应坚决予以拆除。如房屋质量无问题，有部分人入住，暂不影响到城市建设发展，应坚决查处房屋再对外出售行为，同时可考虑作为政府拆迁安置临时过渡用房。

　　但对于在农用地上进行“小产权房”建设，因其违背了严格保护耕地的基本国策，所以应该严格处理，要拆除建筑物并严格处理责任人。

　　调查显示，随着我国城市化进程的加快，当下，在经济发达的城乡接合部地区，村干部腐败多集中在私自卖地及土地征收补偿款等方面。据了解，今年以来我省由村官腐败引发的群众信访已占农村信访总量的50%以上。近年来我省农村最突出的腐败问题就是“村官将黑手伸向集体土地”。尤其是城乡结合部正在成为村官腐败的高发区。

　　“村务不公开，干部权力过大，也是村干部倒卖土地屡屡得手的又一个原因。”江惠生说。红星村村民反映，村里一些地，就是村干部和用地单位两下一合计，钱到了村里的账上，村里就会把公章交给用地单位，让他们自己去办手续。

　　“对非法转让和倒卖土地使用权行为的惩罚不够严厉，犯罪成本过低，也是村官屡屡非法卖地的一大原因。”广州市国土资源局有关负责人说，目前，对卖地村官的制裁基本上是判非监禁刑，部分村官甚至产生了“私自卖地反正不会坐牢”的错觉，这样难以起到警示作用。