误入“定向招商”陷阱 开发商“乱”拍地被罚1亿

　　3月31日，东莞本地企业发记实业收到塘厦镇政府发出的一封公函后，彻底蒙掉了。在这份公函里，当地政府以公司未能完成先前的一份合同约定条款，要求企业缴纳高达1亿元的违约金。自此，这个涉及 “东莞史上最高违约金”的政企纠葛拉开序幕。一个多月后的5月20日，东莞市相关部门作出回应，但仍无助于事件的实质进展。这笔违约金最终将如何落定，仍不得而知。

　　附“条件”的土地

　　去年11月29日，东莞市国土资源局挂牌出让一块编号为“2011WG009号”的国有土地。该地块位于塘厦镇四村，用地面积32002平方米，起拍价为1.41亿元。半个月之后的12月14日，在只有两家公司竞拍的情况下，发记实业与另一家公司经过55轮的激烈竞拍后，最终以2.16亿元竞得该地块。

　　由于当时的拍卖方式为网上竞拍，现在已经无法公开得知与发记竞争的另一家公司的名称和背景。但有知情人士称，该公司来自深圳，也是一家没有过房地产开发经验，完全为了“2011WG009号”地块而组建的新公司。

　　发记实业，同样是房地产开发方面的新手，拥有相当规模的工业园区，去年12月底是头一次参加商业和住宅地块的拍卖。

　　“当时公司是觉得地块位置好，想进来试着做一下商业地产和住宅开发，所以就报名了。”该公司法律顾问郭律师接受《第一财经日报》采访时称。

　　不过，以溢价53%竞得土地后，发记并没有顺利实现自己从工业地产向商业和住宅开发延伸的战略决策。相反，被这块土地严苛的附带条件拉下泥潭。

　　资料显示，“2011WG009号”地块的出让公告中写明：“项目建成后，受让人须引进大型百货零售企业进驻。引进的大型百货零售企业须为近三年连续进入中国百货销售前50强（根据中国连锁经营协会排名认定），且近两年营业额均在60亿元以上的企业。竞买人须在竞得土地之日起三个月内提供引进上述条件百货零售企业的合作协议，受让人引进的大型百货零售项目不符合要求或不能在规定期限内开业的，受让人须另行支付违约金1亿元。”

　　根据约定，发记需要在3月14日前把引入符合条件的百货零售企业的相关协议上交到相关部门。但遗憾的是，该公司在拖延了5日后的3月19日才将与某个零售企业签订的协议递交上去。

　　对于发记收到的这份公函，发记的法律顾问郭律师给予了证实，但东莞相关部门以及塘厦镇政府均未公开确认。

　　“量身定制”猜测

　　接到上述公函后的发记实业陷入尴尬局面。如果按照规定缴纳了1亿的违约金，那么意味着该地块的土地成本将增加到3.16亿，远远高于起拍价1.41亿。“到时候房子需要卖到1万元一个平方米才不会亏本，但现有市场环境下，难度极大。”郭律师称。

　　公司在3月19日提交了相关材料，仅仅只比约定日期晚了5天。

　　鉴于这一苛刻的条款，发记反思后声称，自己当初不明就里地冲进去拍地，可能是扰乱了地方政府“定向招商”的计划，致使公司到目前为止仍然无法办理土地证、规划证等相关证照。

　　事实上，房地产行业的业内人士都清楚，在许多地方政府土地出让的过程中，广泛存在为某种企业“量身定做”的做法，即在地块上捆绑严格而且针对性相当强的附带条款，以阻止其他竞争者的参与。

　　例如，4月13日东莞出让的一宗地块也存在类似的嫌疑。这块编号为“2012WG017号”的土地出让信息显示，要求竞得人“需配建一座含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院”、“竞买人在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心”、“竞买人持有并经营开业的五星级酒店不少于3家”。

　　因此，发记实业虽然在程序上已经违约，但其坚持认为自己陷入了“定向招商”的陷阱。郭律师认为，土地从挂牌到拍卖只有半个月时间，一般，大的百货零售企业不可能这么短时间内完成项目考察和投资计划，尤其是公司如果不签订零售企业的承租合同，就无法办理土地证，但没有土地等证件，大多数零售巨头又不愿意与公司签订合同。

　　政府称程序合法

　　对于“量身定制”的质疑，东莞国土部门在5月20日公开进行了回应。称该地块的出让条件是经塘厦镇政府拟定、市政府批准的，竞得人并未在竞投前提出任何异议，也就是同意约定的相关条件。

　　上述地块公开出让是首先由该地块所属镇街政府——塘厦镇政府根据地块情况拟定土地出让方案，并提出出让申请，经市国有土地使用权招标拍卖工作领导小组讨论通过后，报市政府批准后进行预公告的，预公告之后再进行地块挂牌出让公告。

　　塘厦镇政府在出让方案中只拟定了土地使用条件，并未设定限制竞买者的参与条件。“该地块竞买人不止一个，竞得人是经过多轮激烈的竞价而竞得土地的使用权，说明该地块挂牌出让过程中并无影响公平、公正竞争的原则。”该局表示。

　　该局同时指出：“竞得人如果不认同土地挂牌出让公告中的相关条件，可以在参加网上竞投前书面提出意见。但在这个过程中，竞得人未提出任何异议，即为已同意土地挂牌出让公告中约定的相关条件。”

　　对于发记实业无法办理土地证的原因，东莞国土局坦陈：“是因为竞得人未按照规定，备齐相关资料向塘厦国土分局提出土地登记的申请，因此国土部门无法为其登记造册，核发土地证书。”而这个相关资料就是指竞得人与中国百货销售前50强签订的合作协议。

　　无疑，从程序上看，发记的违约已经是不争的事实，只是关于缴纳1亿违约金的真实原因，是发记提交的合作协议晚了5天，还是所引入的零售企业不符合地方政府的要求，就不得而知。东莞国土部门也未就此作出明确说明。