房企“出海”：到国外做中国人的生意

　　海外较为宽松的融资环境是吸引中国房企的一个主要因素

　　“在海外投资方面，首创置业的确在进行一些探索。目前已与法国地方政府达成了初步的合作意向，准备在那里开发一个产业园区。”9月16日，首创置业股份有限公司（02868.HK）副总裁胡卫民对《第一财经日报》证实。

　　在国内宏观调控以及越来越多的中国人移民海外的背景下，房地产企业远赴海外淘金正在成为一个新的热点。

　　房企“出海”潮

　　公开的中国房企最早一次“出海”，始于2004年。

　　彼时，上海上实(集团)有限公司、上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际(集团)有限公司、上海绿地(集团)有限公司、上海工业欧亚发展中心等共同投资成立了海外联合投资公司，赴俄罗斯圣彼得堡市投资开发大型综合社区———波罗的海明珠项目。该项目不仅成为当时上海企业界对外投资的最大项目，也是俄罗斯20世纪以来投资最大的房地产开发项目。

　　在民营的房地产企业中，万通则是先行者之一。

　　“2004年，万通就有了在海外投资的想法。”万通控股（600246.SH）总经理助理张冬冬回忆说。

　　2006年，因信用证延期问题，万通曾一度放弃美国纽约曼哈顿世贸中心7号楼的承租项目。直到2010年，万通才终于宣布，投资约5亿元承租美国纽约曼哈顿世贸中心（WTC）重建项目世贸中心一号楼（原称自由塔）64层部分与65~69整层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心。

　　对此，万通控股董事长冯仑曾表示，这个名为“中国中心”的商务中心，未来将扮演中国民间资本赴美寻求发展的平台。到2013年，这一中国中心将会全部建成，而万通的第二个中国中心现在也正在筹备中。

　　与万通同样选择在美国投资的还有中坤集团。

　　从2004年开始，中坤用400万美元的原始资金最终撬动了3000万美元的贷款，在美国洛杉矶投资了一个体量为2万平方米的商业中心项目。金融危机后，中坤地产董事长黄怒波再赴美国抄底，收购了位于田纳西州纳什维尔附近的一个牧场，准备建设旅游度假牧场。目前，中坤已在美国设立了子公司，总部设在洛杉矶。

　　此后，中坤又将海外投资的目标瞄准冰岛，尽管经历了从买到租的一系列波折，但其一直未放弃冰岛的投资计划。

　　随着针对房地产业的宏观调控政策不断密集和愈发深入，“转型”成为每一个传统的住宅地产开发商所不得不面对的问题。在不断的尝试和摸索中，“走出国门、投资海外”的想法渐渐萌生于越来越多的开发商脑海中。

　　尤其是从去年底到今年，这一趋势逐渐显现出来。

　　就连已贴上“全球最大房地产公司”标签的万科（000002.SZ），也在5月份收购香港上市房企南连地产之后，又于6月份明确表示，下半年将设立境外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。

　　继投资9亿美元在韩国济州兴建健康医疗城项目首次试水海外市场之后，7月份，上海绿地集团宣布将拓展泰国、澳大利亚的综合体项目。

　　国内商业地产领军企业万达集团也于今年6月联合中国泛海建设（000046.SZ），计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。

　　从上实、万通、中坤到万达、绿地、碧桂园、万科、首创……一个个行业内响亮的名字不断加入其中，房企的“出海”队伍正在愈发壮大。

　　借力海外宽松融资环境

　　从众多“出海”房企的投资计划中不难看出，中国广大的财富阶层是他们走出国门的最大动力。

　　冯仑就曾表示，随着中国整体经济力量的增长，很多客户走向海外，房地产公司对客户的服务、对华人市场的服务也就需要延伸到海外。因此，万通纽约的中国中心，就意在成为中美商业、文化交流的重要平台及渠道，帮助中国企业“走出去”的商务中心。

　　“绿地国际化的思路和理念是，用国际化的资源和国内的市场去做国际化。”绿地集团董事长张玉良表示，绿地在海外的酒店等旅游地产产品面对的主要客群是中国的游客和留学生。他说：“把我们中国的市场延伸到海外去做国际化，这会使得绿地的竞争力更强。”

　　首创置业董事长刘晓光对于未来在法国开发的产业园区中引入的合作企业也信心十足。他称，除了跟法国企业进行技术合作，还将引入国内企业。“由于法国经济受到欧债危机的影响，迫切希望中国的企业去解决经济、就业等问题。”

　　此外，投资海外的一系列利好条件也吸引着国内房企不断投身其中。

　　“在海外投资对于开发商的一些硬件要求并没有国内那么高。”张冬冬表示，根据万通海外拓展的经历和见闻，国外对于开发商的资本金几乎没有硬性要求，美国一些知名开发商甚至以5%的自有资金就可以撬动一个项目。

　　海外较为宽松的融资环境也是吸引中国房企的一个主要因素。有分析人士就表示，海外市场贷款利息多为4%~5%，不仅融资成本低，融资渠道相比国内也要更多。“虽然国内企业初来乍到，建立起自己的信用需要一段时间，但不得不承认，部分房企的海外投资就是意在搭建海外的融资平台。”该人士表示。

　　由于最近几年美国、欧洲等国家和地区的经济不景气，为吸引外国投资，往往还会给出包括税收在内的诸多优惠政策。刘晓光就对媒体称，公司在法国的此次投资，除了在拿地上有优惠外，当地政府还在税收等方面给予优惠，例如5年的所得税全免，第6年免70%，第7年免60%等。

　　不过，值得注意的是，几乎全部“出海”的房企，目前均处于计划和初步实施的阶段，尚未有成功案例可以借鉴。即便是动手最早、进展最快的万通位于纽约的中国中心项目，也要明年才能建成，房企海外投资的回报率尚待验证。

　　房地产是本地化的业务

　　“我的判断是，全世界经济零增长时，中国经济可以维持低增长；而全世界经济低增长时，中国经济却可以高增长。”基于此，对于房企的海外投资，一向精明的SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹就表示，全世界值得进行物业投资的城市只有五个，即纽约、伦敦、香港、北京和上海，而其中有升值和发展空间的城市仅有北京和上海。

　　不仅如此，摆在意欲国际化的企业面前一个更为残酷的事实是，受到一些法律、政治等因素的影响，企业的出海计划或许很难一帆风顺。

　　张冬冬就提醒说，房地产是一项本地化的业务，这就要求开发商对于项目所在地的市场必须十分了解；同时，每个国家甚至每个城市的法律法规也不尽相同；此外，在当地寻找到合适的合作伙伴对于投资海外的企业来讲也是相当重要，但这一过程也颇为艰难。

　　黄怒波对于房企出海困境就感慨颇深。他在接受媒体采访时就曾表示，投资海外首先需要进行精心的战略布局。其次确实需要有耐心，因为在国际上做事情，那个地方有一套它的规律，投资期会比较漫长。第三，还需要有团队，这个团队你靠空降的团队也不行，还得靠本土团队。最后，中国企业要善于利用中国的国家影响力，跟当地的社区要搞好关系。比如说，你要参与它的公益事业等等。

　　一波三折的经历给中坤带来丰富出海经验的同时，其不断的努力也“守得云开见月明”。9月18日，黄怒波在公开场合坦承，中坤的冰岛投资计划近期取得了比较大的进展，“在冰岛租地开发旅游资源事宜已经基本敲定，今年10月份将在北京签约，租期为99年。”