小产权问题的背后

小产权问题的背后

　　“一打就停，一撤就建”，自2007年以来，“小产权房”取缔行动，像过山车一样一波又一波，然而却等来了更大规模的小产权房涌现。

　　北京市国土部门公示将清理79个小产权项目，有媒体探访之后发现，既有停工停建的，也有打着“种植园”名义，以及村集体发放的农业绿植资格证明继续施工的。

　　从2007年开始，政府就称小产权房没有财产保障，呼吁大家不要购买。建设部发布“买房风险提示”，提醒市民集体土地上的房屋，将无法办理产权手续。但小产权房从2007年的5000元一平米涨到现在的8000元。小产权的膨胀，与商品房价翻跟头上蹿几乎同步，都是始于2007年。高房价带来的利益冲动，令一墙之隔的农村集体土地，想方设法突破所有的瓶颈，试图从这场土地资产化洪流中分享一二。

　　不断的限制，激发了新的“过桥”方法。例如，经乡镇政府批准，土地性质符合“农村公共设施用地”，或“农村兴办村办企业”，或“根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现产权转移”等情形时，用于建设集体性质的房屋，就不能简单以“小产权”的名义一刀切掉。在一波又一波的“运动式”压制中，令农村集体土地用途的诠释变得复杂多变。

　　另一方面，每出现一个新的土地和商品房的调控限制政策，都会立即由于集体土地的便宜价格和小产权房相对自由的交易，而大大搅动土地招拍挂市场和房屋交易市场。成都“地票”叫停，即是集体土地转为可建设土地之后，引来了在“地王”浑水中疲于奔命的房地产商。“地票”被叫停后，未取得“地票”的土地，就仍顶着“小产权”的帽子，到处开花。

　　尴尬的局面，意味着仅仅用单一的行政指令，小产权问题必然无解。事实上，城乡土地“同地同权”，早已不是新命题。目前的许多政策设计，也显现出赋权集体土地的意味，譬如农村土地“确权”，取得了一些进展，然而阻力也相当的大，甚至国土资源部副部长王世元表示，农村集体土地的确权“进展不平衡、质量不平衡”。这是由于土地的确权，将导致原来模糊的“集体土地”，对应到每一个村民，每一块土地有了分明的界限。“集体在哪儿？”——确权之后，集体土地财产不再是概念，而是由有名有姓的一个个人的财产共同组成，这当然会让征地、拆迁补偿变得不那么自由。

　　如果真到这个地步，社会资本将面临一道选择题：是买城市政府的昂贵土地，还是农村集体土地？政府的“土地财政”怎么持续？这正是小产权问题无法“阳光化”的本质所在，小产权房可以“事实存在”，但不能登堂入室——对于社会资金而言，唯一“合法”获取土地的路径，就仍只有从城市政府“招拍挂”获得；“地王”也罢，“天价”也罢，仍旧是可开发土地的仅有通道。如果大经济无法摆脱“土地财政”的怪圈，小产权的“非法”或“庶出”身份，终难改变。