一起修水房地产纠纷案

    江 西 省 修 水 县 人 民 法 院执 行 裁 定 书


                                                          （2008）修执异字第240—1号

    案外人邹德珍，女，1951年7月19日生，汉族，退休职工，住修水县站前路102号。

    委托代理人吴方华，男，1947年2月4日生，退休职工，住修水县站前路102号。身份证号：360424194702040025

    委托代理人占建华，男，1952年2月25日生，汉族，修水县司法局干部，住修水县城南门口2号。

    案外人匡俊发，男，1949年10月1日生，汉族，退线干部，住修水县城矿业局宿舍。

    案外人陈燕，女，1977年9月13日生，汉族，自由职业，住修水县义宁镇鹦鹉街244号。身份证号：360424197709130029

    案外人熊金慧，男，1959年2月4日生，汉族，公司职工，住修水县义宁镇鹦鹉街99号。身份证号：360424195902040034

    案外人邹桂香，女，1960年5月10日生，汉族，下岗工人，住修水县义宁镇鹦鹉街76号。身份证号：360424196005100051

    案外人张春根，男，1958年7月2日生，汉族，房地产开发商，住九江市庐山区十里街道十里村5组汪家河152号。身份证号：360424195807020053

    申请执行人冷桂芳，男，1964年8月8日生，汉族，无业，住修水县城站前路21号。身份证号：360424196408080035

    被执行人廖卫华，男，1949年9月19日生，汉族，个体工商户，住修水县城沿江路141号8楼。身份证号：360424194909190014

    被执行人王科恒，男，1955年7月12日生，汉族，个体工商户，住修水县城沿江路58号502室。身份证号：360424195507122152

    本院在执行申请人冷桂芳与被执行人廖卫华、王科恒合作开发房地产合同纠纷一案中，因被执行人未按期履行经生效法律文书确定的义务，本院拟对由被执行人廖卫华、王科恒出资的，土地使用登记在修水县房地产开发总公司名下的，位于修水县城沿江路46号的土地一宗进行处分。案外人邹德珍、匡俊发、陈燕、熊金慧、邹桂香、张春根分别于2009年8月12日至8月18日，对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查听证，现已审查终结。

    案外人邹德珍称，2003年5月15日，房地产开发商王科恒为开发原修水搬运公司B、C两栋楼，因资金短缺，向其借款40万元并签订了借款协议书。现因王科恒无法偿付其欠款，已将法院拟处置的该土地的国有土地使用证抵押给其，故案外人邹德珍认为其是该宗土地的抵押权人。由于廖卫华不是该土地的使用者，且申请执行人冷桂芳取得的该土地使用权证系廖卫华伪造后抵押给冷桂芳的，所以冷桂芳不是抵押权人，法院不能将该宗土地自行拍卖，故请求法院终止对修水县沿江路46号土地的执行。

    案外人邹德珍为支持其主张，向本院提交了如下证据：

    1、案外人邹德珍与被执行人王科恒于2003年5月15日签订的借款协议书，用于证实其对王科恒的债权并取得了该宗土地的抵押权；

    2、双方签订并经修水县公证处公证的还款协议；

    3、由修水县公证处出具的公证债权强制执行证书，用于证实其对王科恒的债权已到期；

    4、争议土地相关知情人出具的证明材料及王科恒对该宗土地开发出资的收条，用于证实该宗土地的开发使用权属于王科恒；

    5、争议土地的国有土地使用权证，用于证实该宗土地的开发使用权属于王科恒；

    6、申请执行人冷桂芳与被执行人廖卫华、王科恒之间签订的参股协议，用于证实冷桂芳是该宗土地合作开发的参股人之一。

    案外人匡俊发称，2008年2月12日，王科恒在其处借款人民币100423元，约定月息壹分，并承诺以原修水搬运公司地块项目，即修水县城沿江路46号土地担保债务偿还。期间案外人多次催讨，均因王科恒无钱而至今未还。故案外人匡俊发请求法院在拍卖该土地后所得价款优先受偿其债务119222元，其中本金100423元，利息18799元。

    案外人匡俊发为支持其主张，向本院提交了如下证据：

    被执行人王科恒于2008年2月12日出具的借据一份，载明“借到匡俊发人民币100423元，按月息壹分计算，用搬运公司地块项目担保”字样。

    案外人陈燕称，2004年4月18日，其与被执行人廖卫华经协商达成合伙建房协议，约定案外人陈燕出资20万元参与廖卫华的房地产开发项目，出资额占总股份的十分之一，开发建房地址为修水县城沿江路46号，故案外人陈燕认为其是该土地使用权人之一，请求法院在处分被执行人廖卫华、王科恒地处修水县城沿江路46号土地时保留其在该土地使用权中十分之一的份额。

    案外人陈燕为支持其主张，向本院提交了如下证据：

    1、案外人陈燕与被执行人廖卫华于2004年4月18日签订的参股合伙协议，用于证实案外人陈燕在该土地开发中占出资股份的十分之一；

    2、修水县人民法院出具的（2009）修民初字第814号民事调解书和修水县人民法院受理执行案件通知书，用于证实被执行人廖卫华同意偿还案外人陈燕借款本金20万元及利息53100元，并且案外人已经向人民法院申请执行的事实。

    案外人熊金慧称，其与被执行人廖卫华原系同事关系。2007年5月24日，廖卫华在开发修水县城沿江路46号房地产项目时，因资金困难，向其借款人民币6万元，约定2007年12月30日前清偿。借款到期后，案外人多次催讨，廖卫华至今未还。现法院拟对廖卫华所有的位于修水县城沿江路46号土地使用权进行拍卖，拍卖后必将导致其借款无法着落，故案外人熊金慧请求法院拍卖后保留其合法份额，或共同参与拍卖款的分配。

    案外人熊金慧为支持其主张，向本院提交了如下证据：

    1、被执行人廖卫华于2007年5月24日出具的借据壹份，载明“于2007年5月24号借熊金慧人民币陆万元正。2007年12月30日前还清。不计利息”字样；

    2、修水县人民法院受理案件通知书，用于证实案外人熊金慧已向法院主张权利。

    案外人邹桂香称，被执行人廖卫华因做生意需要资金，曾向其借款，到2008年1月1日已欠其人民币17万元整。2008年5月20日，廖卫华在无法偿还案外人邹桂香借款的情况下，自愿将自己位于修水县城沿江路46号的土地总面积的四分之一抵押给其，为此双方还签订了一份借款抵押协议。由于廖卫华将土地抵押给案外人是在法院查封该土地之前，所以案外人邹桂香认为其有优先受偿的权利，故请求法院在拍卖位于修水县城沿江路46号土地时保留抵押给其的地皮面积四分之一。

案外人邹桂香为支持其主张，向本院提交了如下证据：

    1、被执行人廖卫华于2008年1月1日出具的借据壹份，载明“借到邹桂香人民币一十七万元正”字样；

    2、案外人邹桂香与被执行人廖卫华于2008年5月20日签订的借款抵押协议，用于证实其对廖卫华的债权廖卫华已用争议土地总面积四分之一抵押。

    案外人张春根称，其与被执行人廖卫华原系朋友关系，被执行人在对修水县城沿江路46号进行投资开发的过程中，因资金不够，多次要求其入股。2004年5月1日，案外人张春根以40万元入股，占总投资额的百分之二十。现法院拟对该土地使用权进行拍卖，势必损害其合法权益，故对法院拟拍卖该争议土地的行为提出异议，请求法院依法处理。

    案外人张春根为支持其主张，向本院提交了如下证据：

    1、案外人张春根与被执行人廖卫华于2004年5月1日签订的房地产开发合作协议，用于证实其与廖卫华合作开发的事实；

    2、被执行人廖卫华于2004年5月3日出具的股金收据，用于证实案外人张春根在合作开发中缴纳股金的情况。

    申请执行人冷桂芳答辩称，位于修水县城沿江路46号土地使用权系被执行人廖卫华、王科恒两人的共有财产，该事实已经（2008）修民初字第574号民事判决书确认，廖卫华、王科恒均无独立的处分权。案外人邹德珍与被执行人王科恒之间签订的抵押合同未经登记，故邹德珍未取得争议土地的抵押权。由于邹德珍未在由修水县公证处出具的执行证字第502号公证债权强制执行证书规定的时效内主张权利，故该证书是一份无效或失效证书。案外人匡俊发与被执行人王科恒之间是民间借贷法律关系，虽订立了抵押合同，但该抵押未经登记，抵押权未成立，故匡俊发未取得本案争议土地使用权的他项物权。案外人邹桂香与被执行人廖卫华之间是民间借贷法律关系，虽订立了抵押合同，但该抵押未经登记，抵押权未成立，故邹桂香未取得本案争议土地使用权的他项物权。案外人熊金慧与被执行人廖卫华之间也是民间借贷法律关系，所形成的是债权，执行拍卖是处分物权，故熊金慧无异议资格。案外人陈燕、张春根与被执行人廖卫华系合作开发房地产合同法律关系，该合同因双方均无开发资质，且合同订立后，土地权属未发生任何变化，故其合同无效，陈燕和张春根都未取得任何物权。综上，申请执行人冷桂芳请求法院驳回上述六案外人的异议请求。

    本院查明，2004年7月13日，本案申请执行人冷桂芳与被执行人廖卫华、王科恒通过案外人余猛的介绍签订了一份参股协议，由申请人冷桂芳出资50万元，占总投资额的四分之一，共同投资开发修水县城沿江路46号房地产开发项目。2005年12月31日，修水县人民政府发出修办发府39号文件《修水县城规划区建设工程审批试行办法的通知》，规定县城城北5年内不批准建设项目，该房地产项目未开工。故申请人冷桂芳诉至修水法院，要求二被执行人退还股金转让款及利息。2008年7月23日，修水县人民法院以（2008）修民初字第574号民事判决书，判定原告冷桂芳与被告廖卫华、王科恒之间签订的参股协议无效，二被告返还原告投资款50万元，支付利息104946元，合计604946元。判决生效后，因二被告未履行该生效判决确定的义务，原告冷桂芳向本院申请强制执行，本院于2008年9月19日立案执行。本案在执行过程中，因二被执行人无其他财产可供执行，本院于2008年6月20日查封了由被执行人廖卫华、王科恒出资的，土地使用权登记在修水县房地产开发总公司名下，位于修水县城沿江路46号的土地使用权。在对该宗土地进行处置过程中，案外人邹德珍、匡俊发、陈燕、熊金慧、邹桂香、张春根分别对本案执行标的提出书面异议。

    另查明，2003年5月15日，被执行人王科恒向案外人邹德珍借款40万元并签订了借款协议书，因王科恒无法偿付其欠款，将本案争议土地的国有土地使用证抵押给邹德珍；2008年2月12日，被执行人王科恒向案外人匡俊发借款人民币100423元，并承诺以本案争议土地的开发使用权对债务进行担保；2004年4月18日，被执行人廖卫华与案外人陈燕经协商达成合伙建房协议，约定案外人陈燕出资20万元参与廖卫华的争议土地房地产开发项目，出资额占总股份的十分之一。在本院拟对争议土地进行拍卖，并对利害关系人进行公示催告后，案外人陈燕为追索投资款，将被执行人廖卫华诉至本院，并在本院主持下与廖卫华达成调解协议，由廖卫华在2009年8月19日前偿还陈燕借款本息合计253100元。陈燕于2009年8月21日向本院申请强制执行，本院同日受理；2007年5月24日，被执行人廖卫华向案外人熊金慧借款人民币6万元，约定2007年12月30日前清偿。借款到期后，案外人熊金慧多次催讨，廖卫华至今未还；2008年1月1日，被执行人廖卫华向案外人邹桂香借款本息合计人民币17万元整。2008年5月20日，案外人邹桂香与被执行人廖卫华签订借款抵押协议，将本案争议土地开发使用权的四分之一抵押给案外人邹桂香；2004年5月1日，案外人张春根与被执行人廖卫华签订房地产开发合作协议，案外人张春根以40万元入股，占总投资额的百分之二十。2004年5月3日，被执行人廖卫华向案外人张春根出具了收到其40万元股金的收据。

    本院认为，合伙人以其在合伙企业中的财产份额出质的，须经其他合伙人一致同意。被执行人王科恒向案外人邹德珍借款40万元，并将修水县城沿江路46号土地使用权证作为抵押交给案外人邹德珍，但未依法办理抵押登记，该抵押的设立未取得优先受偿权，不能对抗第三人。本院对修水县公证处执行证字第502号公证债权强制执行证书的强制执行效力予以确认，但该证书并不妨碍本院对本案执行标的的执行，案外人邹德珍认为法院不能将该宗土地自行拍卖无法律依据，故其请求本院终止对修水县沿江路46号土地的执行的异议请求不能成立。

    被执行人王科恒于2008年2月12日向案外人匡俊发出具借据一份，并注明该债务“用搬运公司地块项目担保”，但该抵押担保未依法登记，抵押权未成立，该债权为普通债权，不享有优先受偿权，因此，对案外人匡俊发要求对土地拍卖后所得款项优先受偿的请求，本院不予支持。

    案外人陈燕与被执行人廖卫华民间借贷关系经本院（2009）修民初字第814号民事调解书确认为被执行人廖卫华的个人债务，且无优先受偿权，因此，案外人陈燕对本院拍卖沿江路46号土地的异议不成立。

    案外人熊金慧对被执行人廖卫华的债权，系无担保债权，对其要求在沿江路46号土地拍卖款中保留份额的请求，本院不予支持；案外人熊金慧对被执行人廖卫华的债权，由于未经法律程序确认，没有强制执行力，对其要求参与分配的请求，本院不予支持。

    案外人邹桂香与被执行人廖卫华于2005年5月20日签订的《借款抵押协议》中，达成被执行人廖卫华以沿江路46号地皮总面积四分之一的股权抵押给案外人邹桂香的协议条款，因该抵押未依法登记，抵押权未成立，因此，案外人邹桂香要求保留沿江路46号地皮四分之一的请求，本院不予支持。

案外人张春根与被执行人廖卫华于2004年5月1日签订的《房地开发合作协议》实质是入伙协议，依法入伙应经全体合伙人同意签字后生效。因为之前被执行人廖卫华、王科恒已经在合伙开发沿江路46号，但该协议未经合伙人王科恒的签字或盖章认可，张春根只享有对廖卫华的普通债权，因此案外人张春根对本院拍卖沿江路46号土地的异议不成立。

    综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十三条第二款、《中华人民共和国合伙企业法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五的规定，裁定如下：

    驳回案外人邹德珍、匡俊发、陈燕、熊金慧、邹桂香、张春根的异议。

    本裁定送达后立即生效。


                    


                                                   审  判  长    程    鹏

                                                   审  判  员    丁 访 意

                                                   审  判  员    胡 桂 香


                                                   二○○九年十月二十八日

                                                   书  记  员    何 方 瑜


附：相关法律法规

    《中华人民共和国物权法》第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

　　（一）建筑物和其他土地附着物；

　　（二）建设用地使用权；

　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

　　（六）交通运输工具；

　　（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

    《中华人民共和国物权法》第一百八十七条　以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

    《中华人民共和国担保法》第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

   《中华人民共和国担保法》第四十三条 第二款　　当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

    《中华人民共和国合伙企业法》第二十五条　合伙人以其在合伙企业中的财产份额出质的，须经其他合伙人一致同意；未经其他合伙人一致同意，其行为无效，由此给善意第三人造成损失的，由行为人依法承担赔偿责任。

    《中华人民共和国合伙企业法》第四十三条　新合伙人入伙，除合伙协议另有约定外，应当经全体合伙人一致同意，并依法订立书面入伙协议。

    《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条  案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。