银行流动性控制房企资金告急 下半年楼市博弈要转向

近两日，受银行流动性控制影响，地产股普跌，资金流动性控制更引发对房地产企业资金链紧绷的担忧。一些专家和业内人士判断，如果流动性控制持续，下半年房地产企业资金到位情况并不乐观，可能倒逼房地产企业调整销售和价格策略，从而导致市场博弈转向。而一些中小房企有可能面临资金链断裂风险。

银行流动性控制 引发房地产市场变化

24日，地产板块大跌超过7%，是银行股以外，受流动性控制波及最严重的版块。招商、保利等27家房企跌停，领头羊万科大跌8.79%，103家房企的跌幅超过5%，25日也持续了“跌跌不休”的态势。

从3月底国五条落地的“利空出尽”，到如今的大跌，几个月间，地产股如同坐上过山车。深圳综合开发院旅游地产研究中心主任宋丁表示，去年，有很多业内人士判断房地产行业暴利的“黄金时代”已经终结，但现在，房地产行业却在上一轮调控中走出一条V型曲线。但事实证明，过去的几个月，可能已经是未来几年房地产行业v型曲线的最高峰了。

暨南大学管理学院教授胡刚表示，目前大部分房企，尤其是中小企业，银行贷款仍然是其主要融资来源，而银行表外资金的不断创新是支撑房地产市场的重要力量，随着今后一段时间银行的流动性控制，众多房企的银行贷款、尤其是通过理财产品、房地产信托进行的融资也将告急。

今年前5月，房地产信托募资规模超过900亿元，约占整个融资规模的三成。去年底，业内就有房地产信托兑付危机将至的判断，但随着市场回暖，暂时降低了违约风险。而近期对银行信托、理财产品等表外资金的监管加强，将对房地产企业的资金带来很大影响。

“近期的股市大跌，集中体现了对后续市场的忧虑”。胡刚认为，比起股市的短期影响，更为重要的是，中央政府以及央行的策略本身显示出政策转向，过去数年以来流动性过剩支撑房地产超速发展的势头可能发生改变，这将对房地产市场未来产生关键影响。

房企资金链吃紧 市场博弈可能转向

业内人士判断，一旦流动性调整持续，房地产企业也将面临资金短缺局面。

房地产开发企业主要资金来源于三个方面，信贷、预售款以及自筹资金。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，从去年下半年，房地产信托兑付压力持续，但楼市回暖在一定程度上缓解了房企压力，作为资金密集型产业，房地产企业大都高负债运作，长期依赖融资，一旦“钱紧”，众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。

而海外融资的渠道也不再顺风顺水。一位业内人士介绍，以最近屡屡拿到地王的佳兆业地产为例，今年前4个月，佳兆业实现合约销售额66亿元，但通过海外发债已融资超过60亿元人民币。但随着美联储表态逐步退出量化宽松，部分依赖海外资金的房地产企业日子也将越来越难。

本来三足鼎立，但如今两条腿都可能被绑住，单靠预售和销售回笼资金，难以支撑房地产企业日益庞大的资金胃口和战线。

陈晟表示，虽然上半年标杆房企销售情况不错，但下半年随着资金链紧张，有可能会加速销售，快速回笼资金。为此，房地产企业、尤其是融资渠道单一的中小型房地产企业，可能会调整销售策略，进行“价格修正”，从而对市场预期带来一股鲶鱼效应。这也意味着，持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。

流动性控制带来银行、市场、地方政府链式反应

一些专家和业内人士表示，对流动性的控制，可能产生一系列链式反应。

胡刚表示，目前房地产行业的过快发展已经形成了一柄双刃剑，尤其是在实体经济低迷的情况下，大量流动资金涌入房地产领域，进一步绑架实体经济，而现在央行“不放水”，银行间资金紧绷，有助于挤出累积的房地产泡沫。

按照房地产行业的通俗说法，银行贷款属于“低利贷”，信托基金属于“中利贷”，年利率一般在15%—20%，而通过民间“影子银行”拆借“高利贷”的利率甚至在30%以上。北京大学房地产金融研究中心研究员尹斌表示，地产调控政策更容易使一些融资渠道缺乏的中小开发商陷入现金流困局。

专家提醒，一方面资金链紧张可能造成开发商降价，同时也要预防下半年部分小型房企资金链断裂可能带来社会隐患。目前部分中小城市商品房预售资金监管的力度松紧不一，甚至个别城市尚未建立预售监管制度，如果房价泡沫扩散，存在企业资金链断裂后捐款潜逃的隐患，可能带来不小的社会风险，建议有关部门加强监管。

此外，胡刚表示，目前一些地方热衷于举债式发展，甚至认为“不担风险，难以发展”，由此热衷于大手笔开发，宏伟规划，而中国大部分地方融资平台的抵押资产都是土地，一旦开发商资金量紧张，土地出让减速，地方政府偿债压力也可能加剧。

“从流动性对银行、开发商、地方政府的链式传导而言，风险已经有所凸显，这正是中央提前调控，让资金流向该去的地方，从而预防更大的系统性风险。”胡刚表示。