房企赴港挥泪大甩卖

内地贷款难、利率高，即便现在香港股市市况不佳，为了开辟一条融资通道，地产公司卯足劲头去香港上市。地产行业一直面临调控压力，6月，钱荒之声风起，变量重重之下，地产公司更是加大马力去香港杀出一条“血路”。

　　虽有挥泪大甩卖的短暂痛苦，但“留得青山在，不怕没柴烧”的审时度势乃英雄本色。

　　6月至今一直有数家小公司选择在港IPO。在此之前的数月，已经有多家觉察自己赴港上市“晚了点”的大公司，纷纷用借壳的办法加快打通境外融资通道的进程。于是，从2013年春节假期结束至今，内地房企在香港掀起了一股大小公司齐上市的高潮。

　　


　　6月钱荒：分水岭


　　美国开始退出QE，美国股票、房产受到资本的青睐。新兴市场风光不再，港股也没有例外。但在6月，依然有大量的地产公司选择在香港招股上市。譬如五洲国际、当代置业等等，这些公司的市盈率都偏低，五洲国际和当代置业都是如此，融资规模都很小。广发香港给予该公司中性评级：当代置业2012年历史市盈率为4.0至6.3倍，估值方面较有吸引力。当代置业招股至7月4日结束，计划于7月12日挂牌，招股价介于1.49至2.36港元，募集金额不超过9.44亿港元。

　　五洲国际，其6月13日正式挂牌时是以1.22港元的价格发行11.4亿股，扣除承销费用等成本后，集资净额13.28亿港元。五洲国际最终的发行价格，比招股价格1.15港元的下限仅仅高0.07港元，且公开发售部分认购率只有57%，净资产折让在6成左右。

　　市场人士认为选在此市况不佳的情况下上市，表明此类没有丰富融资渠道的中小型地产公司，有融资成本上升导致融资困难的苦衷。

　　当代置业在招股说明书中并没有避讳谈及这点，对于2007年到2012年6月的贷款利率都做了一遍梳理，“于2010年、2011年及2012年末，我们尚未偿还的银行以及其他借贷分别为人民币17.683亿元，20.234亿元，11.099亿元。”而这家公司在这三年的营业收入为：15.477亿元，31.526亿元，19.652亿元。两者比较可见贷款对这家公司的重要性。

　　招股书中称，“由于中国近期对物业市场实行严厉措施导致取得银行借贷存在困难，因此我们与非银行金融机构订立其他借款安排，开拓融资渠道以获得更多资金。”

　　另据相关资料：2012年4月，这家公司曾经发行过信托产品。募集信托资金3亿元向山西当代红华置业有限公司发放信托贷款，用于其“山西太原万国城MOMA二期”项目的开发建设。约定当代节能为红华置业本次借款提供连带责任保证担保，并以其位于北京市东城区香河园路1号，当代MOMA8号楼中的73套房产为红华置业不超过3亿元借款提供抵押担保。

　　而除此之外，2011年这家公司还曾经经外贸信托发行信托产品，为其北京的MOMA万万树项目二期开发建设。当时是江西当代节能置业有限公司以其持有的江西省南昌市江纺路以南、城东一路以北居住用地土地使用权为抵押物，为MOMA万万树项目的项目公司东君房地产提供抵押担保。当代置业一共有14个项目，从北京香河园路的MOMA项目发迹，这个60多万方的项目整整开发了12年，还未结束。

　　从营业收入上看，这家公司还只能算是一家中小型地产公司。还有一个有意思的细节：今年4月，这家公司还将其最好的项目东城区香河园路的MOMA，低价整售给何鸿燊。4月经济观察报就曾有过报道，何鸿燊控制的信德集团有限公司以12.9亿元的低价，收购了北京二环东直门黄金地段的写字楼当代节能大厦，楼面均价不到2.4万元/平方米，而周边写字楼售价已高达5.5万元/平方米。对于低价出售的原因，当代节能置业股份有限公司高管给予回复：“因为我们和他们还有其他战略合作。”另一高管透露，主要是出于快速回笼资金的目的。当代置业开发万国城项目已长达12年，至今仍未开发完成，其第四期项目历峰也已建成，但目前仍未售完。在销售缓慢的同时，当代置业却在加速扩张，目前已至北京、太原、长沙、南昌、九江等多个城市，甚至火速进入美国等地，因此加快资金回笼成为当务之急。

　　而该此番上市，这家公司更是被香港媒体誉为平价招股。

　　五洲国际也同样面临融资的压力，据报道，五洲国际的首席财务官陈思翰透露，公司融资渠道受到规模限制，故去年底至3月期间新增两笔信托贷款，当前信托贷款占整体借贷不超30%，但信托贷款利率超过10%。


　　小公司“贱卖”


　　一些小型地产公司选择“贱卖”的原因被香港数位投行界人士认为是，他们当下很难不赶紧上市，必须赶紧用股权融资，如果钱荒继续，就会比较尴尬。即便上市成功，小型的地产公司也很难获得标普等国际评级机构的评级，未来发债很难。香港资深金融专家及投资银行家温天纳甚至认为：从近期的情况看，小型地产公司即便获得了评级机构的评级，也很难发债成功，因为机构大多不会购买。他说：当下机构对内房的看法偏负面，实在是今非昔比。

　　一位选择匿名的香港券商人士则表示：现在地产行业已经不是什么好的选择了。在香港股市，可能只有科技股还能得到一些机构的认可。这位人士表示：据他的了解，这些小公司如果成为了上市公司，从内地的银行贷款要相对容易一些，所以有很强的动力去上市。

　　该人士表示说：因为内地获得贷款的难度加大，很多公司都想到香港来融资，但香港也并非那么容易。他说：融的钱少，又很便宜，也能发行成功，因为有大户全包了就行。但真的有大公司现在来IPO，可能难度就大了。

　　而第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼认为：从去年第四季度和今年第一季度，房地产商的去化速度都不错，手里有一些钱，因此在3到6个月内内，开发商应该不会出现资金问题。但如果钱荒持续，就很难说了。特别是小公司以及土地储备主要在三四线城市为主的公司，还有最近拿地太疯狂的公司，都有可能出现问题。


　　大公司借壳

　　而在6月和7月的小公司IPO之前，有大量的大型地产公司选择了借壳上市。而7月，只有一家中小型的地产公司朗诗选择了借壳上市。

　　温天纳认为，大型的地产公司如果要选择在香港IPO，首先考虑获得内地监管层的许可，耗时较长，同时香港股市也是市况不佳，市场未必能接受大量融资金额。虽然借壳上市要有2年的时间才能发债，但这些大公司更多是着眼于打开国际融资通道，为未来铺路。

　　而为何一定要开辟海外融资通道呢？海通证券的研报里有个数据就充分说明了这个问题：以净利润率为16%（行业平均净利润率）项目为例，单个项目融资成本下降20%，项目单体净利率可提高6.4%。目前在如万科、招商、金地等公司香港融资成本较内地降低40%，未来项目利润率将呈现明显优势。

　　在经济观察报举报的中国蓝筹地产年会上，摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理龚方雄也谈到，现在新政一个大的趋势就是市场化，让市场发挥更大的力量，但是一定会让强者越强，弱者越弱。未来市场化的融资结构会发生根本性的变化，直接融资的比重肯定会越来越大，对银行的依赖度会越来越小，开发商要在资本市场运作融资。

　　龚方雄强调，很多开发商的资金结构已经在发生变化，不一定非要靠银行才能活下去，融资渠道已经多样化了，资金的来源也在多样化，更多的是直接融资。这一点在境外资本市场上也非常明显，很多地产开发商在境外也搭建了融资平台。境内的直接融资渠道还是非常有限的，目前整体经济的融资结构，70%、80%是间接融资，也就是银行贷款，只有20%、30%是直接融资。好一点的开发商直接融资能做到50%，那就非常了不起了。很多房地产开发商在境外有融资平台，资金环境非常非常宽松，美联储、欧洲央行都在搞大规模的量化宽松，利息极低。很多企业在股市低迷的情况下，通过发债融到很多很便宜的钱，一发可以发5年、10年。在国内融资，3年就算长的。但是在境外，去年年底今年年初，10年的债都能发，而且相对非常便宜，如果把人民币升值算上的话就更便宜了。

　　打通国际融资通道，中国六、七万家房地产开发商，有几家有这样的能力？未来，开发商跟资本结合的能力、和资本市场对接的能力要强，而且不但是跟境内资本市场对接的能力要强，跟国际资本对接的能力也要强。国际国内都要有平台，有的时候确实是东方不亮西方亮。