北京学区房只涨不跌:80年代旧房20年价翻30倍

　　7月7日，香饵胡同4号院。7年前，为了让孩子上一所好学校，周家人以近20万元买下其中一间13平米的平房。如今，隔壁的房子已涨到每平米12万元。香饵胡同墙壁上贴着求购学区房的小广告。
　　“就近入学”是北京现行“幼升小”、“小升初”的入学政策，学校招生区域内户籍下的房产因此成为“学区房”。近些年来，分布在东城、西城、海淀这些教育强区重点学校周边的“学区房”，尤受家长追捧。为获上学、上名校的名额，一些家长跨片、跨区购买“学区房”。
　　近日，记者走访三个区10所小学周边的中介机构发现，这些“学区房”多数为上世纪八九十年代的老房，但每平米均价不低于5万。和附近的非学区房相比，“学区房”每平米均价高出1万-2万。在北京实验二小附近，一处13平米的平房“学区房”，每平方米均价达20万元。
　　针对家长热捧“学区房”的现象，有教育专家指出，买“学区房”未必能上重点，“‘学区房’的年限等条件是由学校根据每年招生情况设定，如果当年片区学生人数较多，加上共建生、条子生，学校会将年限提高。”
　　北京市教委相关负责人也曾表示，为遏止跨片、跨区择校，北京今年对16个区县所有即将升入小学的孩子进行信息采集，户籍地或是居住地，信息采集时，二者选其一。
　　链家地产近期对北京1000个学区房楼盘进行监测，数据显示，2012年城六区学区房成交均价比非学区房高出约6.8%，而2013年截至目前，学区房与非学区房的价格差达到11.2%。价格差距逐渐拉大，但学区房的交易量保持平稳。
　　现象一
　　“市重点”学区房半年涨1万
　　府学胡同小学，位于北京东城区北新桥西600米处的府学胡同内。该校兴建于明代洪武年间，已有640余年的历史，如今是北京重点小学，亦在北京最难上的小学之列。
　　根据近5年的招生简章，该小学招生范围，为居住在府学胡同、土儿胡同、香饵胡同、交东大街等17个街道的适龄儿童。
　　6月底，记者走访了该小学周边的房产中介门店。一门店房产经纪人金先生介绍，府学胡同小学学区房均价为71000元-72000元/平米，而在今年年初，同样房子每平米的单价还在61000-62000元，“半年之内每平米涨了1万元。”
　　房产经纪人陈先生推荐的一处学区房位于交东大街6号楼，房屋面积约56平米，以530万出售。而距交东大街6号楼约500米的交道口北二条，一套面积为71平米的三居，报价400万，“两房每平米单价差14000元，就因为北二条的房子没有府学胡同小学入学名额。”陈先生解释。
　　现象二
　　13平米胡同学区房单价20万
　　位于西城区新文化街111号的北京第二实验小学，师资雄厚。即使在教育资源丰富的西城区，该校综合实力也位居前列。该校毕业的学生中，有两弹一星功勋奖章获得者钱学森等。
　　据了解，该校的主要生源是政府部门和一些央企的共建生，一些不是学校共建单位的家长，选择购买学区房把孩子送入。根据6月8日该校张贴的《2013年新生正式登记通告》，其学区房范围涵盖西单手帕胡同、文昌胡同、文化胡同等9个街区。
　　7月5日，记者从多位房产经纪人处了解到，实验二小学区房划片区域内的房子几乎都是四合院内的平房，一些院内的各间平房被不同的房主分别买下，每间房子可取得一个实验二小的入学名额。这些老旧平房的建房年代大多无法查明，但价格不菲，每平米约20万元。
　　新文化街东口一家二手房中介门店的经纪人王先生介绍，目前在售的实验二小的学区房仅有一处，是一间位于文昌胡同50号院内的平房，13平米，总价270万，可送一间6平米的厨房。
　　现象三
　　80年代学区房20年价翻30倍
　　海淀黄庄附近，中关村三小的一套学区房正在出售，房主马女士的儿子如今已经工作，小学的母校就是中关村三小。据她介绍，她家的这套80年代的两居室只有47平米左右，售价410万。
　　马女士说，直到卖房前，她都不知道有“学区房”这么一说，是几个月前中介找到她，“说我的房子是学区房，可以卖个好价钱。”
　　马女士介绍，她家的房子原本是单位的房，“以前还要交十几块钱月租”，90年代房改时，政策要求房屋进入市场交易，家里以3000多元/平方米的价格买下这套房子。
　　“想不到如今单价涨了30倍。”马女士称，要不是急着给儿子凑新婚房的钱，他们并不打算卖房，“孙子还能用上这个学位呢，但儿子想得开，觉得未来也许教育政策会放开。”
　　案例1
　　一家三口胡同平房里住7年
　　暗红色的铁皮大门敞开，绿色的垃圾箱堆在门口。穿过仅容一人通过的过道，院内是几间拥挤的平房。这里是北新桥南的香饵胡同4号院，在北京重点小学府学胡同小学的划片范围内。为了让孩子读上好学校，周新（化名）一家三口从北五环一套135平米的楼房搬至院内的一间平房，一住就是7年。
　　13平米隔出三间房
　　周家的平房总面积不到13平米，被布帘子隔成三间，中间是“多功能厅”，客厅、厨房兼餐厅；西侧是周新的卧室，放着一张1米5长的小床；东侧是周新爸妈的卧室。房内没有卫生间，上厕所要到院外的胡同公厕。
　　“搬过来是为了儿子在市区读个好学校，他一岁的时候，我们就搬来住这儿了。”从精装修的大房子里搬到这样的环境里住，周新的妈妈认为为了孩子很值得。她今年40岁，32岁得子，不仅换了房子，工作也放弃了。没孩子之前，她在中关村一家知名科技公司上班，怀孕后便辞去了工作，搬到香饵胡同后，她在街道居委会找了份工作。每天给孩子做了饭，早上7点半把儿子送到学校，她就到居委会去。周新的爸爸在附近的银行上班。
　　早买是“有先见之明”
　　2006年，周家买下这间13平米的平房，花了近20万。如今，同院内紧挨着周家的邻居，是三间待售空房，每间都有一个府学胡同小学的入学名额，12万一平米。周新爸妈一直认为自家早些年买下这套学区房，“实在是有先见之明。”
　　周新的妈妈说，想上好学校，没有“关系”，没能力支付高价择校费，买学区房最省事。
　　“府学胡同小学好啊，不仅在东城，在整个北京市都是数一数二的。”周新爸妈对府学的教学水平和老师很满意。这个暑假前的期末考试，周新的各门课虽然都在90分以上，但在全班40多名同学里只处于中游水平，周新妈妈开始有些不满，但她跟东城区一个普通小学的教师聊天，得知同样的卷子，那所小学考90分以上的没有几个，心里十分欣慰。
　　如今，周新上二年级，在他上完初中之前，周家还没有搬出香饵胡同的打算。
　　买房只为名额不去住
　　为了孩子读重点小学买平房落户的家长并不少见，但像周家这样，真正住在平房供孩子念书的家庭不算太多。
　　史家胡同1到58号院，近些年都在史家小学招生简章的学区房划片范围内。胡同31号院外的裁缝店店员说，曾有一户姓韩的人家为了让孩子读史家小学，在31号院内买了间平房，但几个月后因为觉得居住环境差，很快搬到了别处。
　　灯市口大街的二手房经纪人曹小姐说，多数家长花了一两百万，在胡同买下十几平米的旧平房，只是为了给孩子落户，取得一个学区房名额，一般自己不住，而是把房子出租，租金每月每平米约100元。
　　案例2
　　100平米新房换70平米老房
　　看着4岁的女儿入读崇文幼儿园，徐先生心里总算踏实了。去年，徐先生一家三口带着老人，从100多平米的落地窗新房，搬进了70平米的老房。虽然“新家”墙上的裂缝掉灰，厕所水管漏水，但这个能让孩子有幼儿园和小学上的“学区房”，足以让徐先生一家人忍受现有的居住条件。
　　原住房附近缺公立学校
　　搬家前，徐先生一家住在丰台马官营附近一个新楼盘，购房前，开发商承诺小区配建幼儿园，业主孩子上学有优惠。入住后，随着开发商撤出小区、物业公司更换，优惠承诺并未兑现。
　　徐先生开始打听周边的幼儿园，“全是一些在附近村里隐藏的民办园。”坚定徐先生换房决心的，是他考察完自家附近的小学后。“离家最近的只有一所民办校，每天听不见学生早读，看不见孩子做操，相对较近的育英小学又不在片儿里。”于是，他到教育资源丰富的东城区断断续续看了2年房。
　　2011年，徐先生花了220万买下位于体育馆路附近的这所老房子。“附近有四五家小学，三四所中学。”徐先生觉得，虽然没有很多名校，“但至少孩子能上一所好点的小学，中学的选择也多些。”
　　孩子升入初中就卖房
　　2年前，康先生把家从朝阳区工大附近搬到了海淀区中关村一所1991年的老房子，“60多平米，没装修，260万，房价是以前房子的2倍，但它是中关村三小的学区房。”
　　康先生把朝阳区的房子和老家石家庄一套100多平米的房子都卖了，还向亲友借了几十万，终于用两套房的房价买了一套“学区房”。
　　如今，康先生的孩子在家附近的幼儿园就读。每年，他都会关注中关村三小的划片范围，“还不错，历年都没被划出去过。”对于未来划片变化的风险，康先生表示愿意承担。除此之外，这套房子的市值也让康先生宽心，“当年我买时均价4万多，现在涨到8万多。”他还有一个长期打算——等孩子升入初中，就把房子卖掉，“这么贵的价钱，住着‘太奢侈’。”
　　案例3
　　买完“学区房”发现没学位
　　买到“学区房”就踏实了吗？苗先生为了让4岁的女儿能上西城区的小学，今年6月，他通过中介将一套价值285万元、位于六铺炕二区的“学区房”买下。当他拿着去派出所落户时，被告知该房目前有户主，户籍人口中有一名儿童正在苗先生盯准的学区上2年级。
　　“按照学校规定，这个2年级的学生小学不毕业，我即使落户成功，女儿也无法利用这个学位。”苗先生算了算，等他的女儿到入学年龄，那名户籍儿童才上四年级，“花了钱，却买了个没有学位的‘学区房’。”
　　一夜之间，苗先生从消费者变成了维权者。他以中介未核实房屋信息、提供虚假房源信息为由，向对方提出退房及赔偿要求，目前，双方仍在协调中。
　　苗先生也开始疑惑，“买学区房，到底值不值？”苗先生说，即便买到学区房，家长需要承担的风险也很多，“得时刻紧盯划片的稳定性，还得关注学校要求的居住年限，有可能等孩子到年龄了，又够不上学校的条件了。”
　　虽然了解诸多风险，苗先生还是无法拒绝“学区房”的诱惑，“对于没门路、没关系的家长，想给孩子上个好学校，这可能是最可行的一条路。”
　　■分析
　　缘何出现“学区房”？
　　教育资源不均衡化和家长跟风追“名校”共同作用
　　中国教育科学研究院研究员储朝晖认为，教育资源不均衡化和家长追求名校的跟风现象，导致了“学区房”的出现。
　　储朝晖介绍，义务教育法里规定了“就近入学”原则，该原则实际上是对政府的要求，即在有人居住的地方，政府就应该设立学校，并且同一区域范围的学校没有差异。现在反之，“就近入学”成了对学生和家长的要求，孩子只能在家附近的地方上学，但又面临学校教育质量有差异的现实，于是家长开始根据好的学校来选择家的位置。
　　储朝晖说，家长追“学区房”事实上是在追求高质量的教育资源，但家长对教育质量、“学区房”存在不够专业的判断，当社会评价认为某一学校好时，家长也认为这个学校好，产生跟风现象。
　　但从本质上讲，如果学校不存在差距，家长就不会产生误判。而学校教育质量差距是长期以来，公共教育资源分配不均衡造成的结果，“政府办示范学校、实验学校，实际上就是对不同学校区别对待。”
　　伟业我爱我家集团市场分析师孔丹回忆，2007年以前，就有“学区房”概念，但关注度并没这么高。最近5、6年，很多外地人口在京落户，子女上学成为刚性需求，人口膨胀造成教育资源更加紧张，“好学校周边的‘学区房’竞争激烈，价格水涨船高，近几年虽然不断有房地产调控政策出台，但‘学区房’房价从未降过。”
　　如何改变“学区房”现状？
　　北京通过名校办分校、城乡学校手拉手等平衡教育资源
　　据了解，为了推动中小学优质教育资源均衡发展，北京市通过启动实施“名校办分校”、“城乡学校手拉手”、推进“学区化”、城区教师到农村支教等支援远郊区县教育发展等工作。
　　以“城乡学校手拉手”为例，这两年北京新建45所城乡一体化学校，多分布在城乡接合部、城市功能拓展区、新城建设区，这些学校与资源输入的名校实施“一个法人、一体化管理”模式，校长在两个校区拥有同等的人事、教育教学安排、校园文化建设等各项权力。新校区和原校区教育教学管理、教材、作业系统及校内考试评价实施统一管理。
　　此外，2012-2013年，各区县新建、将建22所名校分校，其中小学分校有7所。不过孔丹说，对于知名学校在外城设分校等，“家长的认可程度不太高，多数还是愿意在城里买。”
　　储朝晖认为，要改变“学区房”火爆现状，“只有政府尽到设置教育质量无差异学校的责任，学生家长也自然不会去寻找学区房。”
　　根据媒体公开报道，2011年3月，北京市和教育部首批签署义务教育均衡发展备忘录，向社会承诺：2015年，全市所有区县实现县域义务教育基本均衡发展。