购物中心泡沫破灭隐现

层出不穷的新建购物中心，犹如一只只巨型章鱼，正迅速地爬满中国的城市空间。

位于上海中外环之间,一座面积达32万平方米的购物中心，上周末在烈日下进入试营业。人潮的涌入以及路网条件的限制，令项目周边交通一度陷入瘫痪。

“这场面就如同商业地产在中国急剧膨胀的现状。”一家不愿意透露姓名的地产顾问行董事说，“热并且拥挤。”

根据戴德梁行预计，上海下半年开业的零售地产项目（包括购物中心、百货、商业街区等具备一定体量的规模性商业物业，不包括街铺）总面积将达到249.4万平方米。

这一数字的惊人之处在于——从2000年至2013年6月底，上海零售地产的累计供应量只有1091.2万平方米。

不仅上海，购物中心建造热潮正在整个中国蔓延——从东部沿海到西部内陆，从大都市的“新区CBD”到小县城的“核心商圈”。另据业务遍及全球60个国家逾700个城市的房地产投资管理及服务公司仲量联行预计，今年中国新增购物中心的总数将再创新高。

根据仲量联行对中国20个主要城市进行的监测，这些城市今年将有约150个新购物中心开业，而这些新建购物中心的体积也正变得越来越大——150个新开业购物中心的平均面积将超过8万平方米。

“一些经验不足的开发商都希望赶在竞争形成之前完工，同时扩大项目规模，因为他们觉得这些大的购物中心可以抵御未来的竞争，而且‘当地最大’这一称号也有利于市场营销。”国际物业顾问服务公司莱坊在一份报告中指出，“但现实证明，大不一定好。”

热潮蔓延

“相比住宅市场，商业地产才是更可能存在泡沫的领域。”一家香港上市房企副总裁对《第一财经日报》记者形容，短时间内大量资金的涌入已经透支了预期。

德勤与中国连锁经营协会今年初的一份研究报告，用数字勾勒出这样一幅商业地产投资急剧膨胀的画面：2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币，同比增长31%；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25%。

在这场商业地产投资盛宴中，外资发展商、内资国企以及民营开发商共同争抢着规模有限的市场蛋糕。

外资身影中，新加坡的凯德集团表现突出，2012年其在中国共开出7家购物中心，2013年还计划新开3家。此外，一些在中国知名度相对较低的外资发展商，也展示出巨大野心。其中，菲律宾SM集团投资在建的“天津SM城市广场”，建筑面积达到53万平方米，号称亚洲单体纯商业面积最大的购物中心，这家菲律宾发展商的设想是在2015年前，每年在中国新开一家购物中心。

“我们相信随着中国居民可支配收入的增长，零售业也会水涨船高，此外，中国政府拉动内需的政策会带动零售业。”SM集团投资者关系高级副总裁圭多特（Guidote）说，“到2015年，我们在中国开业的购物中心就将达到7个，我想我们会考虑在适当的时候通过上市，释放这些资产的价值，上市的地点可能是中国香港也可能是新加坡。”

SM集团的观点代表了这样一类海外投资者，他们对中国零售业充满乐观的预期。不过，美国地产研究（American Property Research）创始人弗农·马丁（Vernon Martin）却认为，一些海外投资者想法“天真”。

“对于天真的海外投资者而言，中国经济奇迹被夸大了。” 马丁引用中国经济数据库（CEIC）的数据指出，消费占GDP的比重实际上较10年前有明显下降，从市场需求的角度，并不能为购物中心建造热潮提供合理性。

但相比前来中国“淘金”的海外投资者，这一轮商业地产热潮中，真正的推动者还是国内发展商，比如万达、绿地、中粮、华润。

仅以万达为例，2012年其便开出了17个万达广场以及1个万达中心，2013年计划还将新开业20个万达广场。扩张较快的中等规模发展商还有金鹰集团、南京中商等。

过去4年，浸淫零售业多年的金鹰集团开出了17家新店，同时计划在2014年至2016年间再开15家新店。

“进入商业地产领域，有些时候并非开发商特别是住宅开发商的初衷。”前述香港上市房企副总裁说，“而是由于各地政府在出让位置较好的土地时，通常都要求有一定比例的商业。”

万科总裁郁亮不久前在媒体见面会上也表示：“商业地产方面，我们是非常慎重的，到目前为止，我没看到很好的商业模式。所以对万科来说，我们是不得不去做商业。”

不过情况有时候也会反过来，正是因为购物中心难做，反而成为房地产企业争取更低拿地成本的筹码。无论从就业、税收还是对周边地块价值提升的角度出发，地方政府对于有意开发综合项目的开发商都格外欢迎。

高纬环球亚太地区零售地产服务部董事总经理豪建思（James Hawkey）表示，正是现行的供地体系，造成了商业地产供应激增的局面，“商业地产的土地供给在很大程度上是由各个城市的规划局所决定的，而拍卖土地的用途大多为商业用地或综合用地。”

豪建思认为，这样的供地体系导致了购物中心的面积并未能与预期需求挂钩，而是与地块最大可发展面积有关，但这样的面积不一定是适合的。另外，政府通过政策来限制开发商土地开发的时限，导致开发商不能分期开发地块，以及不能待新开发区域成熟起来再提供供应，从而加剧了整个市场供应量的集中爆发。

现状堪忧

一般而言，购物中心的建造周期在2～3年，然而市场瞬息万变。冲入商业地产领域的发展商，很快便意识到自己身处的是怎样一个热得发烫的市场。

根据德勤与中国连锁经营协会的报告，截至2011年底，中国已开业购物中心总量为2812家，但到2015年，这一数字预计将达到4000家。报告还指出，目前中国购物中心的开发呈现体量趋大、向城市近郊扩散以及二三线城市快速兴起的特点。

“购物中心体量趋大，便于为居民提供‘一站式’消费体验。值得注意的是，大体量的物业提高潜在集客能力同时，也带给后续招商和运营更大压力。购物中心‘大未必佳’，相对于面积而言，购物中心更需要明确定位，寻求收益与面积的最佳平衡。”上述报告称，“面对新的机会与挑战，开发者和运营者需要抓住商业本质，厘清迷思。”

事实上，即使在人口基数庞大、消费力相对旺盛的一些城市，供应增加给购物中心招商以及租金水平带来压力也已经开始显现。

戴德梁行的数据显示，今年二季度，上海主要商圈项目的入驻率低于近2年平均季度入驻率。而租金方面，虽然南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴、徐家汇五个上海主要商圈的平均租金自2009年年底始终维持上涨趋势，但至2013年第二季度租金增长率已经出现下降趋势，商家承租能力接近极限程度。

而除淮海路商圈以外，上海其余四个主要商圈今年二季度首层租金增长率均出现下降，其中南京东路今年一季度的租金增长率为3.06%，但到了二季度，租金增长率仅剩0.16%。

“购物中心的初步成功需要足够的高质量零售商入驻，也需要周围的消费者来关注。今年新增购物中心较多，而零售商的拓展又比去年保守，导致部分购物中心在招商阶段面临挑战。部分项目选择推迟开业，也有部分选择稍降低品牌组合标准或部分空置开业。 ”豪建思说。

根据仲量联行的研究报告，2012年底至2013年初，整个零售市场的销售额增长开始放缓，2012年底上海、北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销售额增长率上升，大部分商场的销售额增长率均有所下降。“2012年零售业的放缓实际上为我们敲响了警钟。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示。

“今年在很多城市，缺乏吸引力的购物中心客流减少甚至商家经营不下去的情况已经出现。”豪建思说，“我们认为明年会更加普遍，那么这算是一种供大于求的现象。”

在豪建思看来，未来2至3年，既会出现优质商家排队想要进入的购物中心，也会有部分项目陷入招商经营相对困难的处境。而导致招商或经营困难情况发生的因素包括：开发商做购物中心缺乏经验；项目周围发展不成熟，品牌组合不理想；或项目周围竞争激烈，同时几个项目上市。

高纬环球研究部数据显示，从购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%～20%。