上海楼盘平均需71年才回本

　　曾经一度流行的“以房养贷”，以所得租金抵消大部分甚至是全部房贷的做法已然是传说。汉宇二手房最新统计数据显示，目前上海二手房成交均价在30000元/平方米左右，以90平方米两房为例，普通装修房源的主流租金水平处在4500-6000元/月，按此计算其租售比为1：450-1：60
0，出租回报率则为2%～2.6%。业内专家认为，出租回报率低于4.5%，说明该地区的房价存在泡沫，如果出租回报率高于5.5%，则该区域住房尚存升值空间。事实上，上海部分区域的二手房回收购房成本年限竟高达71年，众多房东表示“伤不起”。

　　租金涨幅远低于楼价

　　根据国家统计局网站资料，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续42个月上涨。上海作为一线城市的代表，全市住房租金价(1360.30, 52.70, 4.03%)格同样呈现上涨趋势。然而房东更不易。据上海中原数据显示，目前在上海一次性付款买套房拿来出租，在不考虑通货膨胀等因素的前提下，最少需要23年，而最多则需要71年才能收回成本。

　　德佑地产研究部主任陆骑麟表示，从房价和租金上涨的对比来看，双方并没有一个同步的效应。在前几年市场活跃的情况之下，房价涨幅明显，即使租金上涨，其幅度也没房价的涨幅快。

　　汉宇二手房最新统计数据显示，目前上海二手房成交均价在30000元/平方米左右，以90平方米两房为例，普通装修房源的主流租金水平处在4500-6000元/月，按此计算其租售比为1：450-1：600。

　　租售比指每平方米月租金与每平方米房价之间的比值(通常直接用月租与房价之比)，国际上衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200-1∶300，即200-300个月的房租就可以将房产的投资全部收回。

　　房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，比值越高，说明房价中的投资需求越大，比值越低，其出租回报率就越高。公开数据显示，纽约曼哈顿地区租售比在1：110左右，东京1：308，新加坡为1：256。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，以房养贷显然出于投资目的，投资关注的重点在于房价还能涨多少而不是靠租金涨幅实现超长期投资回报。在上海 “以房养贷”方法行不通，因为租金回报率偏低，大部分都不超过3%，而贷款利率是6.55%。持有过程中万一遇到加息周期，负担则会更重。

　　小户型出租更实惠

　　“同等条件下，小户型的出租回报率普遍高于大户型。” 上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者表示。以位于宝山的梧桐城邦两房为例，二手房售价30000元/平方米，租金50元/平方米/月，回报率在2.00%左右，而该项目三房售价在29000元/平方米，租金45元/平方米/月，出租回报率在1.86%。再以静安区的国际丽都城为例，其两房售价73000元/平方米，租金145元/平方米，回报率2.38%。三房售价71000元/平方米，租金118元/平方米，回报率1.99%。

　　“全市大部分区域的小户型(两房)出租回报率相对高于大户型(三房)。” 汉宇地产市场研究部分析师张颀持同样观点。以位于黄浦人民广场板块的中福城二期为例， 89平方米两房的当前月租金价格在7800元/月，而二手成交均价则为50000元/平方米。按此计算，其租售比为1：568，出租回报率为2.10%。与之形成对应的是， 131平方米三房租金价格为9800元/月，买卖成交均价则略低于两房，为49500元/平方米，按此计算，其租售比为1：660，投资回报率则低于两房户型，为1.81%。

　　“相较于小户型而言，大户型每平方米的租金价格并不具有优势，而在二手买卖的价格方面，与小户型之间的售价差距却有限，这直接导致大户型出租回报率普遍低于小户型。”不过，张欣特别指出，近几年，一线城市的房价水涨船高，购房者在置业的过程中，更多地考虑到房屋本身的升值能力。大户型虽然在资金变现能力方面略逊于小户型，但在房价上涨的背景下，房屋升值空间则高于小户型。

　　长宁区回报率最高

　　“就出租回报率来看，市区的物业要明显高于郊区物业。” 宋会雍表示，比如长宁、静安平均回报率在2.5%，宝山平均回报率只有1.8%。

　　以静安区凤凰苑二手房为例，该项目目前二手房平均售价33943元/平方米，租金107元/平方米/月，回报率为3.78%。

　　而位于宝山顾村的美景良城，其二手房售价25795元/平方米，租金19元/平方米/月，回报率仅0.89%。可见一些外围板块的投资回报率相当低。

　　从目前数据来看，长宁区出租回报率最高，平均需要40年收回购房成本，宝山区投资回报率最低，平均需要57年才能收回购房成本。

　　汉宇地产提供的数据显示，以长宁古北板块为例，板块内租赁需求旺盛，且多以高端租赁需求人群为主，因此板块内的次新房小区两房租金在8000元/月；三房租金则在万元以上，与46000元/平方米的成交均价相比，出租回报率超过2.5%。

　　而位于嘉定新城板块的保利家园，其出租回报率基本维持在1.6%左右。张颀认为，中心城区配套相对完善，租金价格更易走高，从而拉近与房价间的距离差。

　　与之形成反差的是，虽然外围区域的诸多新城，凭借轨交线路、周边高价成交的土地等一系列利好因素，房价进入快速上涨通道，但租金价格上涨的节奏未能跟上房价，因此，租售比值被进一步扩大。