楼市调控要动真格了吗?

11月27日，福州出台楼市调控新政。根据新政内容显示，将提高外地购房家庭的购房条件，对于无法提供自购房之日起算的前3年内在福州累计缴交2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在福州五城区内出售住房。至此，目前已有十多个城市出台了楼市调控新政。

  自今年9月初郑州率先出台楼市调控措施以来，各地方陆续跟进。然而，在近一周时间内，多达7个城市实施楼市调控加码措施。纵观各主要城市的调控措施，大多强调以往“限贷、限购、限价”的传统举措，而部分地方在本轮调控措施中添加了扩大住宅用地规模等内容。以10月11日出台的“深八条”为例，在当时召开的小组会议上提出调整二套住房首付比例、增加土地供应、限购限贷等措施。又以11月15日出台的“穗六条”为例，除了明确二套房首付7成外，还强调了社保不满3年不具备买房的资格等内容。

  今年以来，全国70个大中城市新建商品住宅价格持续飙升。以今年10月份的数据为例，当期全国70大中城市中的新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，而在上述城市中，价格出现同比上涨的城市多达69个。其中，以北京、上海、广州为首的一线城市房价继续飙涨。10月份，上海的同比价格涨幅高达21.4%。另外，有数据统计，10月份全国新建商品住宅价格同比涨幅超过10%的城市为21个，其中包括北京、上海、广州、深圳、南京等城市。
  面对持续飙涨的房价，2013年多地的房价调控目标恐将难以实现。从2013年具体的调控目标来看，其中，北京要求全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定；广州要求2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入的实际增幅；深圳要求2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度等。于是，在问责压力等因素的作用下，各地陆续开展楼市调控新政。

  事实上，楼市调控新政对国内民众来说并不陌生。近年来，国家针对持续高涨的房价问题出台了国六条、国十条以及国五条等调控政策。然而，在调控政策愈趋密集的背景下，全国主要城市的房价水平似乎只涨不降，楼市调控陷入了尴尬的局面。以今年3月1日出台的国五条为例，当期提高二套房贷首付和利率，对出售自有住房者将严格按照转让所得的20%计征。然而，看似严厉的调控政策，实际的执行效率却非常低下。更有部分地方，对相关的调控政策不予理睬。

  对于本轮的楼市调控新政，笔者表示不大看好。从各主要地方的调控新政来看，大多采取着过去传统的调控措施。以提高二套房贷首付比例为例，实际上提高的比例并不高，且受影响的人群并不多。同时，结合过去的政策调控经验来看，由于涉及太多的利益链条，整体的执行效率必然低下，这也制约着最终的调控效果。

  值得一提的是，房地产价格一般由土地价格、建筑物价格以及相关因素价格构成。而在这一占比中，土地所占的比例是相当高的，而土地价格又牵涉到地方财政等关键性问题。于是，在当前经济保增长、城镇化加速推进以及货币贬值下保值增值需求等大背景下，房地产业的地位似乎难以撼动，而楼市调控动真格的难度看起来非常大。

  在刚刚闭幕的重要会议上，始终强调了市场在资源配置上的决定性作用。另外，会议也强调了整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。随着相关措施的陆续落实，未来将会对房地产市场构成很大的影响。当然，由于历史长期沉淀因素的影响，相关的利益链条根深蒂固，若想在短期内打破房地产业的独特地位并不现实。

楼市调控要动真格了吗？笔者认为，在问责压力下，各地的跟风调控属于意料之中，而在各种利益捆绑的作用下，本轮楼市调控新政不能寄予太多的期望。