房价跌了，房奴能要求赔钱吗

地产市场一片风声鹤唳，杭州房价已有所松动，不久前某楼盘率先降价，周边楼盘迅速跟进，但此举带来了老业主的不满，展开了包括“要求退房”、“怒砸售楼处”等系列行动。类似的情形在2008、2011年也都曾发生过。可以想见，随着降价潮的到来，各地的类似行动将会风起云涌。


楼盘降价，老业主要求退房或补偿差价等诉求是否合理，曾引发过讨论，主流的看法是此类诉求没有道理。持这一看法的论者所援引的理据是：天底下的买卖，没有反悔的道理；炒股亏损了，商品跌价了，能反悔吗？如此等等。


自由交易风险自担，不得反悔，是人类通行的基本行为准则，没有半点讨论的空间。不过具体到中国的房地产市场上，我的基本看法是，老业主的诉求要求有其合理性。


交易不得反悔，有其前提，这个前提是“自由交易”、“自愿交易”。讨论老业主退房的合理与否，关键是要明确中国的房地产交易是不是“自由交易”。其是非关系是显明的：如果购房行为是自由交易，则退房无理；如果购房行为不是自由交易而是某种形式的被胁迫交易，则退房就是有理的。


何谓“自由”？其一，从个人意愿层面来界定，自由指的是免于外力的强制。只要是遭遇了某种强制，则无自由可言。施加强制的主体，指的是某种社会性力量，而不是自然力量，比如人受到地球重力的限制而不能飞翔，这不成其为“强制”。社会性力量，可包括社会个体或群体、权力主体、某种社会制度。如果购房者是遭受了某种社会性力量的迫使而不得不购房，则购房者的购房交易就不是一种自由交易。


其二，“自由”的第二个要件是“等度”。从行为层面来看，自由指的是行为主体可据有的行为空间，自由当然要求是“平等的”自由，若某个个体比其他个体有更多的行为空间，这就意味着他的自由程度更大，这是一个同义反复。这里的平等，指的是规则的平等。比尔·盖茨和一个寻常收入的人相比，他的可选择行为空间当然更大，但如果比尔·盖茨和其他人是在同一套规则之下展开竞争而致富的，那么盖茨和其他人的自由就是等度的；如果盖茨是通过收买了政府高官因而获得某种商业机会而致富，则他和其他人的自由就不是等度的。


根据界定“自由”的这两个要件，可以分析中国房地产交易的性质。


其一，买房交易是强制性交易吗？购房者有无受到商家或政府的胁迫而不得不买房？表面上看起来，是没有的。最直观的强制是人身强制，购房者到售楼处买房，都是自己自愿去的，不是被开发商绑架去的，这是基本的事实。但是，购房者是否可以选择不买房呢？答案是显明的，任何人都必须买房（租房也是买房的一种形式），这是人之生理特性决定的，人不是猴子，不能住在树上，必须居住在房子里，故不得不买房的。当然令人无语的反例也是有的，去年年底有报道有人在井下居住了二十年。不过，不得不买房未必就是一种“被强制”，前文提及，只有遭遇或他人、或权力、或制度的强制，才是“不自由”，生理因素所决定的买房刚性并不是一种强制。至此，买房可以通过“是否强制”这个要件的检验，在中国，买房行为是非强制的。这是反对业主退赔要求所持的理据，这一理据是成立的。


但是其二，买房行为可以通过“等度自由”的检验吗？即作为对立的交易双方，买房人和卖房人即开发商之间，是否据有等度的自由；根据前文的论述，这具体表现为交易双方是否面对的同一套市场规则？获得住房，有两种可能，买房或自建房。个体将会通过哪种形式获得住房，取决于其自身的境遇和机会比较。现代社会是一个高度分工的社会，一般来说，绝大多数个体会通过买房来获得住房。如果个体真实地拥有这两个选择，即他可以自由选择买房或自建房，在他放弃自建房而买房时，他就是自由的，买房对他就是一个自愿自由交易。


如此观察中国房地产市场的事实，居民其实是不具有自建房的选择机会，在城市里买房是唯一的选择。为什么市民不能自建房呢？归根溯源，在于地方政府垄断了土地供给，任何人要获得住房，都只能是向政府购买土地，地方政府，事实上是中国房地产市场唯一的卖家。表面上看起来，房地产市场上交易的双方是买房者和开发商，但实质上交易是发生在购房者和地方政府与开发商的联合体之间。而由于唯地方政府才有自由获得土地的机会，在这一层面上，购房者与交易的另一方，并不是在同一套市场规则之下展开交易，二者之间的自由是不等度的。中国的房地产交易通不过“等度自由”原则的检验，买房在中国并不是真正的自由交易。


再反过来看自由的“非强制”原则。如果地方政府垄断的不是土地供给而是股票发行，股票投资者的亏损是否应该由政府负责呢？我的答案是否定的，因为股票只是投资品而不是生活必需品，投资者并不会限于生理要求而不得不购买股票，即投资者是有其不买股票的自由选择的，无论政府对股票发行的垄断程度多高，都不会对投资者形成无以逃避的强制。中国的房地产市场利润惊人，天底下有这么好赚的钱吗？盖因为中国房地产的实质，不过是垄断势力垄断了作为生存必需品的土地的供给，以此胁迫购房者不得不接受比拟曼哈顿的畸高楼价而已，这当然就是一种被强制的非自愿交易，“房奴”一词，是购房者卑微地位准确生动的表述。在此意义上，因楼价下跌而蒙受了损失的老业主要求退房或退赔当然是合理的，这是一种道义上必须支持的维权行动。



不过，在竞争日益充分的房产开发市场上，老业主将维权的矛头指向开发商，道理上也是站不住脚的，真正应该对老业主负责的是地方政府。“怒砸售楼处”等行为，影响了交易秩序和社会稳定，但“维权才能维稳”，地方政府应正视购房者要求退房或退赔差价的正当诉求。