地产分析师的信心：现在和2008年不一样

“只是暂停夹层融资”的回复让杨雪松了口气，三个月前着手准备的房地产业调研报告是时候刊发了，虽然期间出现的插曲让她有些紧张，但这并未影响到她对房地产企业资金压力的判断。
近期地产股下挫、杭州楼盘抛售、兴业银行停贷等利空楼市的消息频频出现，不禁引人猜想，房产企业资金链正经受考验，房价是否将开始崩盘？。经过会议讨论后，2月24日，杨雪所在的证券公司发布了这份调研报告，为房产商资金紧张的传言正名。这一观点也得到了同行们的认可，在对各主流银行信贷业务进行核实后，国内证券公司均得出相似结论，房地产企业资金压力无需过度担忧。
与08年不一样
杨雪更关心目前房地产市场销售情况，这项指标对开发商资金压力的考验更有意义，“今年的销售应该还是会比大家想象的好一些，可能不会有去年这么好，但也不至于发生全面崩溃”。
信心来源于房地产市场去年的销售成绩单，中国指数研究院监测的重点企业中，截至2013年12月31日监测结果显示，销售过百亿企业多达71家，而万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额已破千亿。2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，其中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。
“这样的资金流入目前足以覆盖包括土地款、工程款、到期债务及利息偿付在内的刚性支出”，申银万国房地产分析师陈天诚已翻完了142家上市房企过去两年的年报，“因为去年的销售都还挺好，现在企业的资金状况还都不错”。
申银万国证券近期发布的一份房地产行业深度研究报告《资金链无忧，销售额下降15%方遇困难》中提到，在信贷增速零增长的极端情况下，2014年一旦遇到资金余缺的拐点，行业销售额将下降15%。不过，这种情况似乎并不会出现，申银万国预测2014年房地产销售额将增长17%。
杨雪正在紧密观察一项影响销售情况的变量——首套房按揭贷款利率，“如果全国首套房按揭利率都在持续上浮百分之十到十五，那我们可能就会改变自己的判断”。春节后，银行悉数上调首套房贷款利率，局部地区个别银行上浮五至十个百分点，但大部分银行仍处于基准利率水平。对于杨雪来说，这意味着历时三个月的调研报告不用再做修改了，维持此前“房企资金压力不需过度担忧”的判断。
尽管不排除部分小型房地产企业因为销售回款、个别地区银行信贷收紧等原因造成资金问题，但行业整体刚性支付压力较小，多家证券公司业内分析师均认为不大可能出现整体投资中断的情况。银河证券房地产行业首席分析师赵强说，“今年楼市是下行的，但也只是阶段性调整，国内房地产企业资金情况还算不错，是有压力，但如果说紧张就有点过度解读了”。陈天诚认为，资金链有断裂危险的话，地产商今年肯定不再冒进拿地，而是去弥补资金链上的问题。
据招商证券近期一份房地产市场周报显示，今年1月份40个大中城市土地成交金额同比上升40%，楼面均价同比上升107%。此外，一线城市地价同比上涨253.1%，创历史单月新高。
从土地市场的热度来看并不悲观，然而银行信贷紧缩、个别城市楼价下跌的现实令人难以乐观。
全国性房价下跌的记忆又被唤醒。2008年受全球金融危机影响，急需供血的房地产企业在现金流减少的情况下不得不采取降价抛售的方式自保，房价大幅下跌。2010年时，房地产调控启动，受政策影响，当年新增贷款缩减一半，楼市进入下调通道。
全国性房价下跌是否会发生在2014年引人猜疑。“不用担心会断掉，担心的是在增速下降的情况下这些企业怎么去维持一个正常增长，资金链如果要断掉是会有企业先反应出来的，具有先导性”，陈天诚在假设今年信贷零增长的极端情况下，计算2014年可能的销售回款，结论还是乐观的，“和2008年不一样，那时全国性房价下跌，而现在我们讨论的是增长放缓”。
担忧
情绪一直在积累，受杭州楼市降价及银行停贷冲击影响，自2月24日起，地产股连续下跌，房地产行业销售增速下降的预期越加强烈，市场对房地产行业信用风险的担忧也不断增强。
“本来到三月份会回暖，但可能因为这样一些新闻出来，回暖的时点可能会晚一些”，杨雪在等待“两会”之后，央行将采取怎样的货币政策，这对房地产市场来说至为关键。
银行贷款是房地产开发企业的重要资金来源，国内贷款的收紧风险正在给房地产企业资金链施加压力。
但似乎并不值得担心。“住房抵押贷款是银行所有贷款中坏账率最低的”，宏源证券首席分析师范为(博客,微博 )说，“银行对房地产行业全面停止贷款不太可能”。
面对此前全面停贷的传闻，兴业银行已经做出澄清，“暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”。
停止个别细节的贷款并不具备毁灭性的攻击力。“个别小环节的贷款，开发商会通过信托等其他方式来满足资金实际需求”，范为说。
范为更愿意用“增速放缓”这个词来做预判，而不至于悲观到即将崩盘的地步，“在没找到新兴产业实现转型的情况下，是很难允许出现这种大面积的突然下跌的”。
“去年的房地产投资增长20%，中国哪一个行业投资能够增长20%”，易居房地产研究院发展研究所所长李战军更为乐观，“更多的银行在等待两会的政策，在我看来，政策明朗之后，整个资金贷款的规模会很快恢复。”
“兴业银行不代表所有银行，贷款收紧可能和很多因素有关，目前我还没觉得有那么多大惊小怪的，需要观察一下再说”，中国房地产业协会副会长朱中一对当前的货币政策抱有信心，“现在做判断为时过早”。