地价急跌困死开发商 央行否认救违约房企 关联公司总经理“自杀”

　　一家县级市房企的债务违约，牵动了政府、银行、企业、媒体乃至公众的敏感神经。

　　经当地政府核查，目前浙江兴润置业投资有限公司（下称“兴润置业”）及关联企业总负债超过35亿元，其中银行贷款24亿元，涉及10多家银行，其中建设银行为主要借款人。浙江省奉化市政府认为，兴润置业及关联企业经营管理混乱，导致资金链条断裂，初步核实已经资不抵债。

　　与此同时，兴润置业非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人，其中机关事业单位人员7人。目前，奉化市成立的专案组和应急工作领导小组已多次与银行沟通，希望妥善解决这一问题。

　　昨天甚至有外媒报道称央行已经介入，并与建设银行及奉化市政府官员召开紧急会议，讨论兴润置业如何偿还35亿元人民币债务的问题。

　　对此，奉化市委宣传部、奉化市金融办有关负责人对《第一财经（微博)日报》记者表示并不知情。央行也于昨日公开澄清报道与事实不符，并对该媒体予以强烈谴责。

　　据记者了解，尽管兴润置业违约事件主要与部分“问题楼盘”有关，但多名学者均对记者表示，该事件无论对房地产公司还是银行业来说，都有可能形成链条反应，风险警示意味甚浓。

　　两大“问题楼盘”

　　兴润置业是奉化当地较大的房地产企业，拥有30亿元资产，曾位列宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。尽管如此，兴润置业在宁波房产界并不知名，其项目开发也多位于奉化本地。

　　3月11日，兴润置业实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇，因涉嫌非法吸收公众存款罪，被移送奉化检察机关审查起诉。

　　在户籍人口不到50万的奉化，沈财兴广为人知，他从一个泥水匠、包工头起家，把兴润置业做到当地房企龙头企业。

　　奉化锦屏为民中介所负责人叶海波说，沈财兴是一个专心做事的人，之前他们开发的阳光水岸、阳光茗都等楼盘，在奉化市场的口碑都很不错。然而，沈财兴对企业并不善于经营管理，公司比较混乱。“下面的人赚钱了，他自己倒没有赚到多少钱”。

　　在叶海波看来，这次兴润置业倒下，与其在建的“长汀村旧村改造”项目和“桃源府邸”项目有关。

　　昨天，长汀村村委会书记张善明对《第一财经日报》记者表示，兴润置业此前从宁波洛兹置业有限公司（下称“洛兹置业”）手中接盘了长汀村旧村改造项目，对300多亩地实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式。

　　洛兹置业在此前的开发过程中遭遇了村民的抵制，最终与项目缘尽。“此后没过多久，兴润就进来了。”有知情人士表示，当地政府在和兴润置业谈了之后，“他们这才进来拿地”。

　　张善明说，兴润置业建设长汀安置房18万平方米，建设成本投入在五六亿元，目前大部分人已得到安置。但由于村民的意见，该项目后期用于商业开发的150多亩地块拆迁进展缓慢。

　　“这个地方非常难拆。”一名参与过长汀村拆迁的律师称，这正是兴润置业遭遇难题的一个重要原因。

　　“时间拖了三四年，成本也在上升。”张善明说，关键是，兴润置业用其他项目的贷款，以及借来的高息民间融资，用于安置房建设。这对一家地方房企来说，无疑会承受巨大的财务压力。“听说每天的利息都要50万元左右。”

　　于是，长汀村旧村改造项目令兴润置业陷入“只投入、没产出”的尴尬境地。随后开发的桃源府邸，又加剧了兴润置业的资金紧张情况。

　　桃源府邸是兴润置业在建的高档别墅楼盘，规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅和23套单身公寓以及1幢会所，按计划2011年12月开工，2013年12月交付。根据公开资料，该楼盘排屋最低起价560万元/套，独立别墅最高售价3000万元/套。

　　但在桃源府邸项目工地上，本报记者看不到建筑工人的身影，施工现场也是大门紧闭，只能看到建了一半的别墅和排屋，沿街巨大的楼盘广告牌却依旧鲜艳醒目。叶海波说，由于这几年限购等房地产调控政策出台，桃源府邸的别墅只实现了少量销售。

　　房地产风险警示

　　叶海波认为，兴润置业的倒下，除与其管理不善有关外，还与这几年楼市的急剧变化有关。目前，奉化房价比最高峰时下跌了20%左右，地价也出现急跌。

　　2010年1月，兴润置业以6.6亿元拍下桃源府邸地块，折合楼面价7852元/平方米；去年12月，另一家公司在周边拍下的住宅地块折合楼面价却只有3204元/平方米。两相对比悬殊。

　　此外，去年年底绿城集团在长汀村旧村改造项目周边拍的地块成本为328万元/亩，与之前该地段估价1000万元/亩相距甚远。

　　张善明说，离长汀村旧村改造项目不远的中央花园地块，楼面地价7000多元/平方米，业界认为只有卖到13000元/平方米才能保本。现在，中央花园市价在11000元/平方米之内，有的大户型每平方米单价只有8000~9000元。“听说这个开发商至少亏损好几个亿。”

　　于是有开发商抱怨，兴润置业资不抵债与奉化地价“跳水”有关。前几年市场好的时候，政府推地时把起拍价定得很高，导致企业高价拿地。现在市场不好，政府为了提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，导致房企现有资产严重缩水。

　　对此，一名奉化官员认为，地价走势的依据是市场变化，开发商要在市场中学会“游泳”。他表示，目前省市政府非常关注兴润置业事件进展，奉化也在积极寻找“接盘者”，同时也与银行多次协商，希望予以妥善解决。

　　事实上，房价下跌、土地贬值，开发商因此承受巨大的开发压力，这在三四线城市已较为多见。

　　招商证券发展研究中心宏观研究主管谢亚轩对记者称，发生违约的事件其实并不意外，这是对银行开发贷款风险的一种警示。不仅仅是银行，其他金融机构和房地产都存在着联系，同样也是一种风险警示。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，这起房地产贷款违约案例，无疑将促使房地产融资收紧，包括银行贷款和其他渠道的融资。

　　（记者章文贡对本文亦有贡献）

兴润系35亿债务寻踪：关联公司总经理“自杀”

21世纪经济报道

李伊琳

21世纪经济报道记者调查获悉，资金链断裂和兴润置业此前高价拿地、高端项目回款慢、银行信贷收缩等不无关系。

浙江省宁波奉化知名的房产开发商沈财兴、沈明崇父子，双双身陷囹圄。根据当地官方对外公布的信息，沈氏父子因为经营不善，导致资金链断裂，负债35亿元，总资产30亿，已经资不抵债。

沈氏父子的核心企业为浙江兴润置业投资有限公司(以下简称“兴润置业”)，并在当地有多家关联企业或项目公司。此事迅速引起外界关注，兴润置业“崩盘”被视为楼市特别是中小开发商逐渐转向的一个样本。

根据官方公布的数据，35亿元债务中，银行逾24亿元，有事实凭据的民间借贷七八亿元，牵涉到98人，其中政府机关人士7人。涉案银行总共19家银行机构，分布在奉化、宁波、杭州三地。银行贷款额度最大的是建行，逾12亿。

兴润置业事件的主角是沈财兴， 其为浙江省宁波市象山县人，1953年10月18日出生，事发前为奉化市政协委员和房地产协会会长。1971年8月起从事建筑业，事发前任浙江兴润建设有限公司董事长(法人代表)。

去年11月、今年1月，沈氏父子以涉嫌非法集资相继被当地警方拘捕。目前，此案已由当地公安移交到检察院。

21世纪经济报道记者调查获悉，资金链断裂和兴润置业此前高价拿地、高端项目回笼慢、银行信贷收缩等不无关系。

围绕兴润置业而被外界忽略的另一个事件是，兴润置业开发的香山美邸项目合伙人方某的命案事件，当地警方的说法是自杀。有此前接近方某的人士透露，方涉足高利贷、房地产、娱乐等领域。对于方某“自杀”一说，家属至今存疑。

这犹如一条连环套，方某事件揭开了开发商原本掩盖着的资金魔瓶，而沈氏父子涉嫌非法集资的行为也随之暴露，甚至吸引外媒关注。

3月18日，央行官微发布消息，称个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》与事实不符，人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置。

有媒体向作为兴润置业主要借款人的建行求证得知，“紧急会议”实际上是由当地政府牵头，地方银监局和人民银行奉化支行以及建行共同参加的一个沟通协调会。

关联公司总经理“自杀”之谜

在多名借款人或者购房人眼里，兴润置业的资金问题在3个月前就已暴露。

去年12月7日，当地人洪虎(应采访者要求，特化名)听到一个惊人消息：香山美邸的开发商方某自杀了。据介绍，此前，有业主因房屋到了交付时间还迟迟不见动静等情况有过一场抗议，方某因此被当地公安传唤。

实际上，香山美邸的开发企业是兴润置业。当地一名开发商透露，方某是此项目的合伙人，出事前任该项目总经理，沈财兴为董事长，但双方具体如何合伙，外界并不清楚。

当地一名房地产企业负责人介绍，在江浙一带，尤其是在中央对楼市推出货币调控政策以来，房地产开发领域的银根一再紧缩的大背景下，一些房开在某个开发项目上成立项目公司，进行资本联合开发，比较常见。

“方某当天早上进了公安局，家属在五点多接到通知说他‘跳楼了’。”知情人士透露，当地公安给家属的说法是自杀，而家属存有异议。

迄今仍未见方某死因信息对外公布。当地公安告诉21世纪经济报道记者，“公安目前已经将案件移交检察院，对此不便发布任何信息，由奉化市政府统一对外发布。”

方某之死未有定论，不管如何，香山美邸的开发企业兴润置业及其资金链问题则随之被揭开。

在方某出事不到半月，即2013年11月23日，沈财兴被当地公安以涉嫌集资诈骗罪拘捕；今年1月24日，其子沈明崇以同样罪名被拘捕——消息均在当地媒体上予以公布。

“这也是一种保护方式。”一名债主认为，此案牵涉到多名政府部门人士，现在公布出来的7人，只是以本人名字出借的债权人，而实际上远远不止这个数，“多以亲属名义出借。”

对相关官员参与民间借贷情况，奉化纪委目前已经介入调查。3月18日，奉化检察院相关工作人员告诉21世纪经济报道记者，沈氏父子相关案件目前处于审查起诉阶段，详细情况尚不能对外公布。

不仅香山美邸项目的借款和开发陷落债务“围城”，而且多名购房户反映，沈财兴控制下的另一家房开奉化兴润茗都置业有限公司开发的项目桃源府邸，也屡屡误了工期，这家房开由沈财兴儿子沈明崇为法人代表，官方目前也查实实际控制人为沈财兴(以下将关联企业统称为“兴润系”)。

实际上，几乎和香山美邸项目同时，“桃源府邸”楼盘项目也在启动。这个定位高档别墅的楼盘，按计划于2011年12月开工，交付时间也在2013年12月，但却屡屡被延期。

看门的老大爷告诉媒体记者，桃源府邸在2011年11月22日接受预定，一期二期都没卖光。去年就该完工的别墅只造了一半，至出事前早已停工。

搜房网2014年3月5日信息显示，兴润桃源府邸双拼别墅最低为570万元/套，独栋别墅总价约2500万元/套，预计2014年底交房。

口碑不错的当地开发商

3月18日，奉化市金融办主任邬永本告诉21世纪经济报道记者，兴润置业及相关公司涉案银行总共16家。而21世纪经济报道记者获得的一份登记表格显示，涉案银行总共19家银行机构，分布在奉化、宁波、杭州三地。银行贷款额度最大的是建行，逾12亿，浦发银行(8.89, -0.10, -1.11%)总共涉案贷款4亿余元，农发行近3亿元，另有2家小额贷款公司涉案。

“从公开的债务可知，兴润还能从银行融资到如此额度的资金，说明相当不错了。”一名当地银行人士说。

知情者称，兴润置业公司规模较大，沈财兴父子俩从事房地产领域十几年，诞生过多个关联公司，此次涉案的企业，不仅仅是兴润置业一家，至少还有一家涉案企业已经明朗，为奉化兴润茗都置业有限公司，法人代表是其子沈明崇。

当地政府部门将此事件当事主体命名为“兴润集团系”。工商资料显示，以沈财兴为法人代表的有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司等企业。而沈明崇名下的企业也起码在两家以上，奉化兴润茗都置业有限公司，浙江兴润置业投资有限公司，分别成立于2010年5月13日和9月5日，实际控制人，均是其父沈财兴。另有浙江兴润置业投资有限公司奉化江口分公司成立于2010年4月。

公开资料显示，兴润置业有地方财政背景，成立于1987年的浙江兴润置业投资有限公司，是经当时奉化县人民政府批准成立的全民所有制企业，原名奉化市城镇建设开发有限公司，2003年该公司以股份制形式转为有限责任公司，2005年经工商注册更名为浙江兴润置业投资有限公司。发展到出事前，雨润置业（应为兴润置业）已拥有注册资金4亿元，总资产达30亿元，企业已获得国家房地产开发一级资质。

自1988年以来，该公司相继在奉化开发了十多个楼盘，目前在建的有江口“甬山新村”和高档法式别墅区“桃源府邸”项目，并参与长汀村旧村改造项目。据不完全统计，截至目前，该公司已开发房产面积100多万平方米。

知情者介绍，兴润置业最辉煌时期是在2006年，当年度该公司完成营收25.01亿元，在宁波百强企业中位列第33位，跻身宁波本土房产建筑类企业前5位，由于拍下的地大多自己公司的承建，沈财兴对工程质量把关严令一些楼盘在奉化口碑还不错。

高价拿地的代价

一位当地银行人士透露，风云突变，兴润置业资金链在4年前开始承压，而这和该公司在事业辉煌期高价拿地不无关系，另一方面，兴润置业近年开发楼盘资金回笼缓慢，然而融资池却急剧收缩，这部分缘于银行信贷政策的调整。

去年上半年，中国银监会下发《2013年大型银行监管工作要点》，要求大型银行特别关注与经济周期变化密切相关行业、产能过剩行业及五类重点企业的风险暴露，其中就提到了房地产。

一名金融机构人士介绍，几乎每一场金融综合会议，地方政府主要官员均会倡导贷款支持实业领域，房地产企业“一分也不要再贷了”。

与此同时，土地市场的挤压，也是致命一环。以下两项土地交易足以佐证兴润系资金池被狠狠抽水。

据奉化市国土资源局官方网站显示，2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块，其性质为70年纯住宅，总出让面积为140083平方米(约210.33亩)。该地块被兴润置业用于“桃源府邸”项目开发，共分三期，容积率0.6，总建筑面积为8.404万平方米，折合楼面价7852元/平方米。

2013年12月11日，世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米(245.17亩)的3宗地块，最高容积率为1.1，地块性质同样为70年纯住宅。该地块成交总价约为5.756亿元，折合楼面价3204元/平方米。

前述对比可见，4年不到，同样地段的地块楼面价跌幅达59.2%，这意味着“兴润置业”仅在这一地块上，土地价值就缩水了3.9亿元左右。

“银行续贷的话，评估价肯定是根据当前的市场价，由此就算银行继续放贷，额度也会随之大幅收缩。”宁波区域内一名国有银行业务人员分析，“再加上政策层面的调控，沈财兴为了项目顺利运行，承受的资金压力可想而知。”

记者从一当地知情人士处获知，更大的资产蒸发在兴润置业参与的长汀村旧村改造单个项目，由于地价下跌让该公司的资产缩水至少10亿元。据奉化市一位知情官员介绍，目前兴润置业在长汀项目中还有估值约6亿元的土地，其估值参考了去年底绿城集团在该地块周边拍得的328万元/亩而定。然而，当年“兴润置业”在获得该地块时，花费的综合成本约为1000万元/亩。

参与此事处置的政府人士分析，原来房产业形势好，土地价值高，银行乐见抵押贷款，放贷额度也大，但现在土地价格跌了，“比如长汀项目，原来评估土地有1000万元/亩，现在同地段绿城买去的地，只值328万元/亩。”