多地开启试点农地入市

集体经营性建设用地流转作为土地改革的一个突破口，将在2014年重点推进。

21世纪经济报道记者自湖南国土厅获悉，湖南资兴市、长沙县被列入湖南农村集体经营性建设用地出让试点范围，将开启“农地入市”的实验。

与此同时，山西、陕西等多地都已经启动“农地入市”试点的前期准备工作。

中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文表示，集体经营性建设用地入市范围有限，必须先试点后修法。

一位接近国土部系统的人士亦向21世纪经济报道记者介绍，国土部将在总结地方已有试点经验的基础上，会同有关部门研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股等指导意见，进而规范有序地推动集体经营性建设用地进入市场。

实际上，国土部此前已经研究起草了一份《关于开展农民集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股市场交易试点工作的指导意见》。

上述接近国土部系统的人士看过上述文件，“文件强调，试点期间，农村集体建设用地不得用于商品住宅，也要确保符合用途、规划管制，如此来看，未来集体建设用地流转对房地产影响不大，”上述人士亦强调，“文件只是初稿意见，并非是最后出台的确认版本，最后会吸收各试点经验进行完善。”

农地入市难点重重

湖南长沙县被列入湖南农村集体经营性建设用地出让试点范围，将在2014年开启“农地入市”试验。

“目前，湖南对农村集体经营性建设用地出让试点的调研已完成，该县的条件基本具备，申请也已报批，”湖南省国土资源厅相关人士表示，长沙县是位于城郊结合部，经济发达，城乡用地需求大，土地市场活跃，此外，全县的农村集体土地所有权确权登记发证工作也已经初步完成。

虽然试点确定，但后续具体的执行方案仍不明显，上述湖南省国土资源厅相关人士介绍，具体如何操作，需要县各部门联动商讨制定可行性方案。

实际上，除湖南外，山西、陕西等均明确要在2014年开展集体经营性建设用地流转。

比如山西明确将在2014年选择27个县份先行试点，稳步推进农村集体经营性建设用地通过出让、租赁、入股和抵押等方式入市流转。

和湖南集体经营性建设用地入市试点一样，多省虽明确启动试点，但具体的执行方案仍须细化。

湖南省国土厅相关人士介绍，后续试点时，还存在多个难题，比如集体建设用地土地使用权出让主体的变更，可能由国土部门为主体转为村委会为主体，国土部转为监督部门。

与此同时，集体经营性建设用地使用权入市准入条件、出让程序、价格形成机制等都需要明确等。

另外，按照三中全会的要求，农村集体经营性建设用地“同价同权”进入土地市场，如何定价，监管也是制度设计的重要内容。

国土部研究集体建设用地流转新规

国务院发展研究中心副主任韩俊也表示，集体建设用地流转是一项重大改革内容，必须加快推进，从保护农民权益的角度，必须以规范流转为重点，对集体建设用地出让主体、流转方式、用途、程序、交易规则、基准地价、抵押融资、收益分配等事项，进行明确规定。

另外，要改革完善土地税制，合理调节农村集体建设用地流转收益，做到一部分土地增值收益“归公”。

除了推进试点，韩俊亦表示，也需要抓紧出台农村集体经营性建设用地流转条例，从而对地方集体经营性建设用地入市形成统一的规范和指导。

实际上，上述接近国土系统的人士透露，国土部很早之前就草拟了一份农村集体经营性建设用地入市管理办法，但被国务院法制办公室驳回，“核心就是因为上位法《土地管理法》没有出台。”

三中全会再次明确“建立城乡统一的建设用地市场”，国土部再次尝试为集体经营性建设用地入市立法，其中研究集体建设用地流转等部门规章亦被列入国土部2014年重点工作之一。


“和此前自上而下的修法逻辑不一样的是，”上述接近国土部系统的人士介绍，此次条例的完善将在总结试点经验的基础上，对集体建设用地出让主体、流转方式等核心问题进行了解，探索集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度，积累充分的经验，为修法做好基础。

北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，按照三中全会的文件，需要严格执行“用途管制”，乡镇企业用地是工业工地，试点之后继续将土地用于工业，对房地产不会有影响。

上述接近国土系统的人士也称，国土部此前草拟的一份农村集体经营性建设用地入市管理办法，亦明确农村集体建设用地不得用于商品住宅。