降价是为中国房地产加冕成人礼

马光远：降价是为中国房地产加冕成人礼

世界杯大赛上，最刺激的莫过于势均力敌的双方在酣战了90分钟后打成平局，但在伤停补时阶段，另一方突然进球了。在我看来，国家统计局6月18日公布的70个大中城市5月份房价的最新数据，就如同伤停补时的一粒进球，让围绕房价是否下跌的争论基本画上了句号。


5月份数据的最大价值和意义，是无论新房还是二手房，环比下跌的态势告别前四个月的暧昧和胶着，而是豁然开朗起来。4月份，新房价格环比上涨的城市个数还有44个，5月份一下子减少到只有15个，而价格环比下降的城市个数从4月份的8个剧增到35个。二手房的价格变动也很明显，5月份，价格环比上涨的城市数从4月份的35个剧减到19个，环比价格下降的城市从22个剧增到35个。这几乎意味着，具有全国房价风向标意义的70个大中城市，有一半的城市房价环比下降，如果再加上持平的城市，超过80%的城市房价停涨。《华尔街日报》对5月份的房价计算了平均的数据，根据他们的计算结果，5月70个大中城市新建商品住宅平均价格环比下降0.15%，而这是2012年5月以来这个统计指标首度环比下跌。特别需要指出的是，被各界视为房价坚挺一族的一线城市，在官方的这个统计指标中也出现了明显的松动。5月份北上广深四个“一线城市”，新房除北京环比仍上涨0.2%，广州持平外，上海、深圳均出现了0 .3%和0 .2%的下跌。二手住房环比数据北京在70个城市中跌幅高居榜首，环比跌幅高达0 .9%。一线城市的房价一直被视为中国高房价最后的“马其诺防线”，一线价格下跌，则几乎可以确定，在经历10多年的单边上涨之后，中国房地产的转折点100%已经到来。

事实上，从国家统计局70个大中城市房价指标的历史表现看，这个指标统计的房价数据一直偏于保守，甚至闹出过2009年房价大涨一年之后该指标统计的涨幅却只有1.5%的数据风波。相对于这个数据，房地产其他统计数据则更能明确无误地佐证“转折点”的到来：其一，从全国来看，无论是房地产开发投资还是到位资金，都创下了近年来的新低。前5个月，房地产开发投资同比名义增长16.4%，创下了近年来的新低，住宅新开工面积暴跌24.5%，房地产开发企业到位资金同比仅增长4.5%，而2013年全年地产开发企业到位资金增长26.5%；第二，库存高企，销售陷入空前的低迷。在2013年创下8.14万亿元的销售记录后，前5个月中国商品房销量暴跌，一线房企前5月普遍只完成全年销售任务的30%左右；而前5个月，全国待售面积超过了5.3亿平方米，一些城市屡屡爆出天量库存的新闻，无论是前期降价的杭州，还是悄然松动限购的沈阳，去库存周期都超过了惊人的30个月；第三，一些城市告别“不跌神话”，量价齐跌。一直被认为房价“永远上涨”的北京，在1季度销量和去年比较腰斩的同时，二季度延续了低迷的状况，住宅成交量很可能创近3年来新低。根据住建委的统计，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套，环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。而新房库存量突破77000套，是2013年1月以来的最高点。二手房的价格至少已经下跌5%以上，预计今年北京二手房价格下跌幅度会达到15%。

毫无疑问，在没有任何政策加压的情况下，中国房地产的市场调整周期已经到来。面对价格的调整，笔者并不认为这是中国房地产行业的坏事，更不认为中国房地产会出现某些人所说的崩盘的情况。对于一个竞争性行业而言，价格的调整本来就是常态，中国房价在经历10多年的单边上涨，面临供应过剩、流动性紧张和价格高企的局面，价格理性回归，不仅无害，而是有利于行业未来的发展。笔者特别提醒所有人真诚面对四个基本事实：一、这次价格调整和任何调控政策无关，而是市场的自发反应；二、流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因，但流动性紧张的状况短期不会改变；三、中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化，总体供应短缺的历史已经终结，除个别城市外，大部分城市面临的问题已经不是短缺，而是过剩；四、在经历4万亿的狂欢盛宴之后，中国楼市已经接近珠穆朗玛峰的峰顶，期待救市回到以前的狂欢几乎是做梦。也就是说，无论是目前的房价，市场的流动性，还是供求的基本面，都不支持房价继续单边上涨，只有价格合理调整，才能刺激新的需求，也才能促进整个行业的洗牌，让没有竞争力，资金链紧张的房地产企业退出市场。价格的调整对于任何一个行业而言，都是行业健康发展的常态，中国的房地产业不例外。

但是，很显然，被过去10多年单边上涨“娇惯”的中国房地产市场，既没有做好价格调整的准备，更没有做好价格调整的意愿。面对市场的调整，不切实际地期待政府再次放水救市，让市场回到以前单边上涨的状态，很显然，这是一种很傻很天真的想法，这种想法的流行，恰恰说明中国房地产市场的青涩和不成熟。事实上，在目前情况下，无论是放松限购，还是降准，都无法逆转房地产价格调整的趋势。把高房价的支撑寄托在未来城镇化的农民身上，更是傻得可爱的想法，中国的进城农民要真的能支撑中国的高房价，中国的农民就是世界上最有钱的农民了。

笔者倒是认为，对于当下中国房地产的调整无需紧张，更无需大惊小怪。无论是对中国房地产，还是对中国宏观经济而言，房价的调整，房地产回归理性长远而言都有益。过去10多年，中国房地产尽管狂飙猛进，但野蛮生长使得这个产业既不健康，也不成熟，对政策的依赖使得行业畸形发展，很多长效机制的缺失行业极度无序。价格的调整和行业的洗牌从来都是一个行业成熟的最好的工序。就此而言，如果本轮的调整不会引发金融系统风险，应该乐观其成，而不是急于干预。中国房地产需要一场成人礼，价格的调整是房地产走向成熟的必经阶段。调整会很痛苦，会洗牌，但唯有如此，房地产才能从狂野走向稳重，才能真正健康发展，不要害怕，也不要拒绝，更不要幻想。