昔日地王大多陷尴尬：忽悠政府市场 也忽悠了自己

　　昔日无限喧嚣的地王如今已归于沉寂。

　　遥想去年9月，长三角一日“三地王”的盛况依然历历在目，而短短10个月之后，曾经的辉煌只剩下无尽的悲凉与沧桑，降价促销，甚至退地转让，央企巨头、民企大鳄深陷其中，艰难谋生。

　　曾几何时，滚烫的房价让“地王们”尝尽甜头，而这一次，一切可能都不同了。

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 衡道庆

　　昔日荣耀地王，今朝悲情“地主”。光环散去，当一批地王项目站上销售前台，却已陷入“卖也不是，不卖也不是”的尴尬境地。

　　“最后一次，还有加价的吗？”“成交！恭喜竞买人！”那些发生在土地竞拍现场的一幕幕，惊心动魄程度绝不亚于顶级国际大片。每加价一次，巨大的成本投入都在考验举牌人的心理底线。地王，往往在经历了数十个对手间的上百轮对决后荣耀登场，成为房企实力的象征。

　　然而，荣耀的背后，却藏着几许悲情。上证报记者经过实地走访和调研发现，那些曾经的地王，如今大多陷入尴尬境地：要么快速开盘，想尽各种办法回笼资金，甚至不惜牺牲利润；要么连开盘都不敢开，指望能“挺”过难关；要么土地款无法按时付清，退地或转手；要么举债百亿信托，以支持地王开发；更有捂盘数年仍无法卖出成本价，计提上亿减值准备。而上述情况所涉及房企，既包括绿地、恒大这种民营大鳄，也包括中海、方兴、中华企业(4.84, -0.04, -0.82%)等国企巨头。

　　“在忽悠了市场和政府的同时，也忽悠了自己。”一位房地产界资深人士对众多地王的点评，一语中的。

　　花钱赚吆喝的地王：首付只需6%

　　对于原本硬性规定的首付30%的购房门槛，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需付6%，余款分三个节点每年付8%

　　三天前，恒大在杭州第一个真正意义上的超级大盘恒大帝景开盘。按照恒大一贯的风格，开盘一般都是几千人齐聚的“大场面”，热闹非常。这次也不例外。

　　根据公开信息，本次恒大帝景销售均价1.6万元/平方米，开盘销售超过5亿元。一个杭州项目能够开盘回款逾5亿元，这无论对怎样级别的房企来说，都实非易事。但是，恒大这笔账，还应该细算。

　　如果就杭州萧山区域来看，恒大帝景是毫无疑问的地王级项目。2013年9月3日，杭州萧山拍出三块商业用地，其中一块地经历了高达142轮报价，最终以25.95亿元成交，折合楼板价为10556元/平方米。风头正劲的恒大地产拿下了这一地王项目。

　　而回看当年数据，萧山楼市风险已经初现。2013年6月，萧山商品房销售均价1.52万元/平方米，签约820套。相比之下，萧山已经登记的商品房可售房源高达17543套。按此去化速度，萧山存量房源的去化周期高达21个月，超过多数城市和区域的去化周期。然而，这一切并没有影响恒大拿地的冲动。“从现在这个形势来看，当时恒大拿地的价格确实太尴尬了。”杭州房地产市场一资深人士称。

　　一位知情人士告诉记者，恒大内部对这个项目盈利前景的判断还是挺悲观的。“从恒大帝景1.6万元/平方米的定价来看，其实公司还是想赚钱的。如果没有额外的融资沉淀成本，恒大帝景起码现在卖还不亏。但这个不亏有个前提，就是不能压着，必须尽快回款。这也是恒大急着开售的原因。”上述人士称。

　　就在恒大帝景开盘前一周，记者曾赴楼盘现场调研。当时，售楼处正紧锣密鼓地筹备开盘，并已开始接受看盘，积极蓄客。只是，在施工现场，只能远远地看到作业吊车，出地面的高层建筑几乎没有。销售人员告诉记者，在萧山，只要房子建出一层就可以预售。而杭州市区更宽松，只要出地面就可以卖。这种预售门槛，远低于上海等地。

　　另外，在萧山，开发商“偷面积”已经成为业内公开的秘密。也就是说，报建不足100平方米的一套住宅，开发商可以做出实际上高达120平方米的实用面积。这种在很多地方被禁止的做法，在萧山却十分盛行。

　　“杭州楼市是一个奇怪的市场。土地成本会占到商品房销售额的近一半。恒大帝景这种项目更是占到三分之二。地方政府高价卖地的后果之一，就是纵容和放开了很多打擦边球的做法，以作为给房企的回报。”一位杭州房企内部人士说。

　　实际上，为了尽快卖房，房企各类优惠已经超出市场想象。以恒大帝景为例，其推出了四层优惠，包括：开盘总价8.5折；存3000元减30000元；送家电基金2.3万元以及10年物管基金46728元；总裁特惠折上9.3折。

　　除此之外，更吸引人的是，原本硬性规定的首付30%的购房门槛，已经被房企化为无形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需要付6%，余款分三个节点每年付8%。

　　也就是说，即使实现总额5亿元的销售额，开发商实际回款金额也不足3000万元。房企资金紧张程度与回款的压力，也就可想而知了。

　　“零成交”的地王：滨江豪宅骑虎难下

　　杭州去年房产销售额1600亿元，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金约800亿元。但杭州去年土地出让金高达1300亿元，多推了500亿元，相当于多推了50块土地，对杭州楼市造成的压力可想而知。走豪宅路线的中海御道路一号，似乎有点生不逢时

　　“凡在去年下半年还高溢价拿地的，今年都非死即伤。”中海地产某高管向记者感慨。

　　这个判断也得到杭州本地房企滨江集团董事长戚金兴的认同。“去年杭州土地卖了1300亿元，其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利。有的还是巨亏。”戚金兴说。

　　在杭州，除恒大外，常被业内人士提及的另一尴尬地王，是中海御道路一号。

　　拿地的时候，中海实在是风光无限。2012年10月，杭州推出一块位于钱江新城边上的稀缺沿江宝地，吸引了万科、滨江、方兴、中海、保利等一线品牌房企进场争夺，三宗地块的竞价用时竟超过4小时，最终中海地产以总价近55.9亿元同时配建9.81万平方米金融城高级人才公寓成功摘牌，三宗地以总建面计算的综合楼面地价高达18150元/平方米。

　　然而这种计算方式并不能反映地块真实地价。要测算中海地产实际付出的楼面地价，需要考虑配建高级人才公寓的额外成本等因素。根据一份被中海公司认可的内部测算，这个名叫御道路一号的项目实际总的土地成本为61.5亿元。加上基本的财务费用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理论上的刚性成本价已达38000元/平方米以上。若再加上营销费用、管理费用和其他隐性成本，中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右。

　　4万元/平方米是什么概念？据了解，同为沿江豪宅，钱江新城金基晓庐、盛世钱塘等二线江景房二手价格在今年3月时曾达到3.4万至3.8万元/平方米不等，东方润园等一线江景物业单价5万至6万元不等。以杭州同区域内新房较次新房的溢价率超过15%的普遍规律来看， 御道路一号的二线江景房合理价格区间应为3.8万至4.2万元/平方米。

　　日前，记者在中海御道路一号售楼处了解的情况是，目前项目并未正式开盘，销售价格也没有确定。但有消息人士告诉记者，就在今年3、4月份，项目曾经暗开过一次。可能是因认购情况不佳，项目索性对外宣称尚未开盘。目前为止，中海御道路一号官方备案体现的成交数量为零。

　　据了解，中海御道路一号一期的预售报备均价是4.2万元/平方米。而从杭州搜房网公布的预售价格来看，项目开盘底价可能低至3.6万元/平方米。

　　“当然，这只是二线江景的小户型价格。中海可以通过后期一线江景房的高溢价来收回利润。但无疑，这个项目去化压力和盈利压力很大。正是因为该地王项目的压力，中海在杭州其他楼盘不得不降价回款，引领了杭州本轮降价潮。”一位杭州开发商告诉记者。

　　杭州克而瑞机构总经理刘晨光告诉记者，包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始品尝苦果，其项目销售排名大幅下滑。截至目前，中海已经跌出杭州楼市销售排名前30，金地跌出前20。这在以往的杭州市场，十分少见。

　　至于杭州楼市整体形势，很多业内人士表示悲观。“这和当地的经济结构有关。浙江产业结构简单，近年来经济大面积滑坡。原来豪宅市场的消费主体即私营企业主财富缩水剧烈。再加上此前已经购入了很多投资性房产，现在购房需求大幅下降。”某豪宅项目负责人告诉记者。

　　屡上头条的地王：这次能否“挺过去”

　　2009年以来，方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。这次，其以101亿元总价夺下的上海大宁地王，如何顺利“挺过去”，市场正拭目以待

　　除杭州外，上海等一线城市地王情况同样不容乐观。

　　“如果说2013年的地王项目，最麻烦的要算临港新城的地王和方兴地产的百亿地王了。”一位上海房地产界人士告诉记者。

　　去年12月，受上海自由贸易区概念带动，上海浦东临港新城土地拍卖创下溢价刷新纪录。最终，一家名为上海锦绣投资有限公司的企业拿下两幅商住用地，虽然总金额只有7.45亿元，但平均溢价率接近400%，楼板价高达1.5万/平方米。这个价格，远远高出彼时临港新城住宅销售均价。

　　“听说这家企业就是在深圳买了明斯克航母的企业，把航母开到临港来也确实可能成为项目亮点。不过，这个盘要想有盈利，难度可能很大。”上海克而瑞机构薛建雄表示。

　　不计成本闯上海的，不仅包括涉房不深的民营企业，也有大型央企。今年1月28日，方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.59%，折合楼板价4.8万元/平方米，刷新了上海宅地的总价纪录。

　　方兴地产可谓实力不俗，这家开发了上海金茂大厦的企业，是世界五百强中化集团[微博]旗下房地产开发平台。2009年以来，方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。2009年，方兴地产以40.6亿元拿下北京广渠路15号地王，此后，公司在北京、上海和苏州屡拿地王，斥资超过200亿元。

　　“上海大宁地王听说明年初开售，首期价格要开在7万至9万元，后续可能上10万元。这个价格在大宁这个区域，是有很大难度的。高端豪宅从配套到概念，都需要时间来打磨和营造。但方兴地产作为在港上市的央企有一个优势：融资成本相对较低，资金实力较强。如果能挺过这个周期，就可能成为赢家。”薛建雄表示。

　　即将于今年开盘的另一个超级地王出现在北京，那是“赌王级”人物孙宏斌在去年9月拿下的北京单价地王。当时，孙宏斌还没有全盘接手绿城，其旗下融创中国以43.24亿元拿下北京农展馆地块，楼面价折合7.3万元/平方米，刷新北京乃至全国宅地楼面价纪录。拿地当天，融创中国在香港的股价应声下跌，北京房企一片惊呼：7.3万？这怎么可能？！而数月之后，孙宏斌放出豪言，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，景观房源单价将达到30万元/平方米。

　　来自融创中国的内部人士曾向记者透露，北京农展馆项目有可能在今年9、10月份开售。这个天价楼盘最终命运如何？市场正拭目以待。

　　底气不足的地王：计提逾亿跌价准备

　　在2013年年报中，中华企业颇有“先见之明”地为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元

　　实际上，2008年以来，每一轮楼市调整，都会有一些地王项目遭遇“裸泳”的尴尬。从绿城2009年以36亿元拿下的苏州地王，到中华企业2009年以28亿元拿下的杭州地王，再到SOHO中国接手的上海外滩8-1地王、南京中冶百亿地王，境遇之坎坷和尴尬，宛如一部部生动的活教材。

　　究竟是什么魔力，使得各路房地产豪杰在土地市场不惜一掷千金、前赴后继呢？

　　5年前，已经处于拿地狂热状态的宋卫平，在苏州豪掷36亿元，拿下独墅湖边地块，楼板价高达2.8万元/平方米。此后两年，媒体屡屡报出地王项目动工遥遥无期，变身农田菜地。当然，这个项目今天已经成为号称江南园林别墅“孤品”的苏州绿城桃花园，以半年成交33套的成绩，成为中国别墅销售排行榜亚军。但是，还是那句话，对开发商来说，花钱不是为了赚吆喝的。从盈亏角度看，5年开发周期，其融资成本、管理成本，加上宋卫平不惜代价做品质的精神，这个项目是否已经实现盈利？业内普遍对此存有疑虑。

　　更尴尬的版本来自中华企业。2009年，在联手两大险资与证大集团竞争外滩8-1地块的同期，中华企业也把目光投到了杭州。“听说那时中华企业拿地意愿格外强烈，当天，绿城宋卫平难得亲赴现场，大有志在必得之势。而中华企业以28亿元价格直接把宋卫平‘拍死在沙滩上’。”当地一位地产界人士回忆。

　　只不过，到今天，这个楼板价1.8万元的住宅项目尚未开售。作为杭州江干区域的住宅项目，区域可查的上半年销售均价为2.2万元/平方米左右，而中华企业的中企御品湾，要开到3.4万元/平方米左右方可有盈利——超过周边50%以上的定价，在今天的杭州楼市，简直是天方夜谭。

　　日前，上证报记者在实地走访该项目时获知，尽管开盘在即，但项目最终以毛坯还是精装方式出售都尚未确定。中华企业也在2013年年报中注明，为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元。

　　当然，地王故事中，还有至今被大家关注的SOHO中国与复星集团关于外滩8-1百亿地王的争端，也少不了中冶集团南京地王一分为三、二次转手的传奇。

　　地王后遗症：如何应对市场调整风险

　　多年来，房地产市场的每一轮调整都以房价再次上涨告终。“不要紧，总有一天，高价地王会被市场化解。”但这次，那些曾经的地王，还会如此幸运吗？

　　回顾地王的往事，总是令人不胜唏嘘。2009年一批高价拿下地王项目的房企，已经在2012年尝尽苦果，而在2013年楼市大涨后，房企似乎很快就淡忘了曾经的伤痛。多位地产界人士直言，凡在2013年下半年高溢价拿地的企业，将来都会“非死即伤”，其中民企可能因资金实力较弱，最先倒下。

　　而回看2013年，在拿地方面最激进的区域房企，非“福建帮”莫数。虽然福建泰禾集团(8.90, 0.00, 0.00%)在北京开发的泰禾北京院子创下了今年上半年全国别墅销售冠军，但在业内人士看来，泰禾表现得太过自信和激进，其当年拿下的地王风险不可小视。

　　据不完全统计，2013年，福建泰禾集团在北京、上海等热点土地市场一路高歌猛进，砸下160亿元重金买地，公司资金链一度受到质疑。根据公开数据，截至2013年12月31日，泰禾集团长期借款中，信托借款高达114.42亿元——2013年年初该指标还只有26.18亿元。大量信托资金用于2013年地王项目开发运作。截至今年6月21日，泰禾集团大股东泰禾投资持有公司79.57%的股份中，累计有76.86%已经质押。以质押股份融资开发的能量似乎已经用尽，一旦市场出现漫长调整，泰禾将如何应对？

　　同样善于运用信托来支持快速开发的福建企业还有正荣集团。“有些民企老板连地王项目都没有实地看过，仅大概知道一个方位，就敢拍板拿地。这只能用疯狂来概括了。”一位杭州地产界人士称。

　　而疯狂拿地的背后原因也是各异。“一般来说，央企拿地王都是出于区域战略考虑。比如华润在深圳前海拿地王，方兴地产在上海拿地，都是出于战略布局。由于预期回收周期较长，相对比较安全。但一些民营企业，尤其是那些为冲刺上市而不计成本拿地的企业，未来一定会面临风险。”薛建雄称。

　　然而，多年来，因为中国楼市行政色彩较浓等特殊性，每一轮调整都以房价再次上涨告终，地王项目暗藏的风险，也逐渐被房企忽视了。“不要紧，总有一天，高价地王会被市场化解。”他们想。

　　可是，这一次，幸运女神，还会眷顾这些曾经的地王吗？