政府低价团购房频烂尾，扰乱市场的“怪胎”应切除

日前，《新京报》报道了一则“湖北宜昌政府低价团购房最后烂尾”的新闻，其实，翻开媒体报道，出现政府团购房烂尾的何止宜昌一地，山西太原、山东济宁、内蒙古包头、黑龙江哈尔滨、江西南昌等地都纷纷爆出过类似新闻，而据估计，烂尾楼现象在普通县城更加常见。到底该如何看待这些烂尾的政府团购房？…[详细]要点速读

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  房屋团购本是市场行为，政府的介入不仅扭曲了市场，更是一种隐性的“福利腐败”，增加了烂尾的风险。
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  面对强势政府，开发商主动让利合作；政府为开发商背书，无证企业一路畅通；政府领导任期变动产生影响；这些都导致政府团购房的烂尾。
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  政府团购房这个“怪胎”应该加以切除，同时，从公务员那里购买指标的普通购房者，不能因为看似有政府背书，就放松警惕。
  

政府团购房，是福利分房的“借尸还魂”，不仅扰乱了市场秩序，并且增加了楼房烂尾的风险

房屋团购，本来是一个售房者薄利多销、买房者得到优惠的市场行为，但是地方政府的强势介入却让它变了味：

一方面，政府团购房依然按照行政级别来分：级别高的独享好户型，级别低的只能挑剩下的。在湖北宜昌的案例中，包括区长和区委书记在内的主要领导干部，分到的是“两梯两户、四面通风、面积全部是166平米”的独家设计，而其他公务员则依级别高低各取所需。这其实是取消多年的福利分房的“借尸还魂”。

另一方面，很多分到指标的政府公职人员并不真正购房，而是转身加价把指标卖出去。同样在湖北宜昌，根据统计，总共有198户转卖了指标，加价5到10万不等。这也意味着政府“服务买房困难的公务员”的初衷根本无法成立——这些人要么对房子需求不强烈，要么早已手握多套房，不在乎这一个。

政府的介入扰乱了市场秩序。根据《第一财经》对湖南株洲房市的调查，团购房的价格往往贴着成本走，比市场价低出一大截，破坏了市场价格机制，是一种不规范的开发行为。

政府团购小区内部价和周边房屋均价对比盘点 制表：今日话题 数据：综合自媒体报道

然而这些得到政府背书的团购房最后却走上了烂尾之路，这又是为什么呢？

烂尾原因之一：面对强势政府，开发商力求长期合作主动让利，一遇市场变化，小企业很容易资金链断裂

既然是扰乱市场的行为，为什么开发商还要主动与政府合作呢？

这要分两头说。一头是那些本身就与地方政府有着千丝万缕联系的开发商，本着“肥水不流外人田”的原则，不如让自己人开发，彼此获利，盆满钵满。另一头则是那些并非政府“亲生”的企业，对他们而言，抓住机会与政府合作，非常重要。即便短期内不能获利，长远来看，也能在拿地、开发等方面钓到大鱼。

但是与政府打交道，双方关系是不对等的。掌握主动权的地方政府会进行压制，遇到突如其来的市场变化，也会动用各种手段，临时变更或修改协议。所有这些调整，大企业或许还能承受，小企业很可能就深陷其中无法动弹了。

这里以湖北宜昌的江南星城小区为例。江南星城是宇星置业的第一个项目，负责人李爱军在确定和当地区政府签约时觉得，“做开发商最终还是要和政府打交道，而且按照协定，最后还可以拿到2000万的回报”。但是突如其来的两个变化却让这个小企业乱了阵脚。第一个变化是本来说好的拍卖最后因两个竞拍者的加入，导致最后的拍卖价上涨。第二个变化则是，政府考虑到各种价格因素，决定只接受1770套住房中的950套，而且把价格压得很低。面对政府的强势地位，宇星置业只能顺从接受，自己已经垫资4个多亿，这个时候退出，损失会更大。最后只能死撑到底，不仅2000万回报没拿到，还走到现在烂尾的结局。

湖北宜昌点军区政府和开发商签订的协议

烂尾原因之二：有政府保驾护航，资质不够、证件不全的开发商也能一路绿灯，一旦政策调整，潜藏的地雷很容易爆炸

按照规定，一个房地产项目的开发和售卖需要具备五个证件：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证以及商品房预售许可证。但是由于团购房售卖较早，通常情况下并不具备这五个证件，因而实际上是不够资格进行房屋团购的。这时候政府的背书就发挥作用了。尤其对那些从公务员手中买来指标的购房者来说，即便发现开发商可能存在资质不过关的问题，因为相信政府的保驾护航，他们很容易忽略掉风险。但是风险并没有因此就消失，一旦遇到政策调整和紧缩，危险自会降临。山西太原的水域金岸小区就是一个典型案例。

2009年，山西省人大、农业厅、水利厅等六个省直机关，陆续团购了太原市晋源区金胜镇古寨村的旧村改造项目——水域金岸小区，价格从每平方米3700元到4700元不等，先后参与团购的公务员及事业单位人员超过千人，其中很多人是因为“六大省直机关”的站台而放心购买。该项目最初建设很顺利，但是到了本该交房的2012年，开始出现建设停滞，此后三年半几乎没有任何进展。

其实该项目烂尾的原因很简单：就是五证不全。但是最初所有人都因为“六大省直机关”的站台，相信即便五证中一个也没有，也会一路畅通，最后由“黑”转“白”。然而，从2013年开始，太原的房产政策出现调整，大量房地产项目开始整顿，五证不全的项目被叫停。

购房者望烂尾楼兴叹

烂尾原因之三：地方政府领导积极推动团购项目，一遇任期变动，由他而起的项目也会因他而搁浅

一般房地产的开发周期少则两三年，多则四五年，与地方政府领导的任期很难正好匹配，因而地方领导的调动（落马）在很大程度上也会影响到其所主导的团购房项目。在湖北宜昌的案例中，有一个细节很值得玩味。面对记者的采访时，该房产项目的负责人李学军表示，当地政府在找到他之前已经接洽过几家开发商，由于价格问题没有谈拢。后来在接触中，他能明显感觉到他们“很急，急着开发团购房”。如此急匆匆上马团购项目，很大可能就是想在任期内尽快搞定。

山西太原的项目则从反面加以验证。2013年年中，太原市新市长就任后不久，太原大部分手续不齐的城中村改造项目陆续停工，其中就包括上文提到的古寨住宅小区。

政府团购房是必须切除的“怪胎”，要遏制隐性腐败，同时，普通购房者也需要擦亮眼睛

正如文章开头所说，房屋团购本身是一个市场行为，它给房屋买卖双方带来利益好处的同时，自然也存在一定的风险，其中最常见的就是资金问题。但是这些因市场而引发的问题自然可以利用市场的手段进行调节。而因政府的介入出现的非市场因素，导致福利只被一部分群体所享受，产生了隐性腐败，应该切除政府团购房这个半市场半行政的“怪胎”了。

受到影响的不止是公务员群体，在上述所有案例中，很多非公务员，历经千辛万苦购买到指标，他们看中的无非就是“政府小区”“公务员小区”带给人的靠谱感。但是这样的靠谱感本身就不靠谱，购房者应该破除对政府背书的迷信，仔细审视开发商的资质和相关证件。

政府在团购房屋的过程中既当裁判又当球员，既扭曲了市场行为，还带来诸多弊端，是时候好好加以规范了。