融资全面收紧房地产告别“高杠杆”时代

经济观察报记者通过多渠道证实：中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括：禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。

一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称，开始收紧房地产类贷款，包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。

2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件（以下简称“4号文”），强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。

去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管，房地产企业的公司债已经处于严控状态，土地类的更是监控的重中之重。

经济观察报通过多渠道获悉：去年在房地产投资业务上增长较快的投行部门，可能也将引来一轮房地产风险排查。

种种迹象给出了一个清晰的信号：2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代。

一位交通总行信贷人士预计：“今年开发商的资金成本至少增加0.5个百分点。”

封堵“配资买地”

日前中国证券投资基金业协会发布的4号文中，限制的私募资管产品包括但不限于委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收（受）益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权投资等方式。过去这些产品的融资，常常被用于帮助房企支付土地出让金和补充流动资金。

一位私募基金人士认为，4号文几乎考虑了所有私募基金子公司可能通过其他方式绕道投向房地产的可能性，如果严格执行，私募基金在房地产通道业务上将几乎无所作为。

4号文针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市。而银监会也在对上述16城进行金融风险排查，内容是截至2016年9月末与房地产相关业务，包括首付贷款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。专项检查预计于2017年9月结束。

今年1月，上海银监局对江苏银行(9.970, -0.29, -2.83%)处以罚款478万元，四川银监局对平昌县农村信用合作社处以罚款30万元，原因均是两家银行帮助开发商“配资拿地”。

经济观察报了解到，配资拿地业务已被银监会在内部叫停。

所谓配资拿地，是指房企通过银行、信托等金融机构的资金支付土地款，在量化宽松和资产荒背景下，“配资买地”已由过去的“债”变成现在的“股”。换言之，开发商对金融机构融资的回馈由过去的利息变成土地收益的股权，在一些配资案例中，开发商和银行配资比例可以达到3：7。

经济观察报记者了解到，目前央行、银监会、保监会、证监会正在研究“配资拿地”事宜，3个月前，银行系统内部就“配资拿地”业务进行过制度性探讨，比如有人向监管层建议是否可以研究房地产企业融资具体标准，是否可以研究交叉金融风险制度管理标准等等。

一些分析人士认为，2016年，银行、证券、保险、资产公司、信托等机构形成大金融共同利益联合体，融入房地产市场，助推了热点城市房价的上涨。

资金收紧成效渐显

除了配资拿地，银监会在银行系统内部口头通知各大银行，“五证不全”者不可以提供开发贷。

“之前有的开发商各种渠道绕开‘五证’，这种情况银行管理较为宽松，只要是总行级客户一般都会放行，现在五证齐全是基础。”某银行系统内部人士称。

上述银行人士称，总行对分行设定了信贷新增额度，有的分行用满新增贷款额后，会从存量信贷中置换出新增贷款额度，现在若分行想从存量信贷中置换新增额度且用于房地产，审批流程非常复杂。“总行没说完全不允许，说严格审核，言外之意就是钱能去别的地方，就别往房地产领域跑。”

金融系统从严收紧资金口袋，直接影响开发商融资节奏。根据中指院监测数据：2017年1月，10家品牌房企融资总额度是1282.3亿元，金额较上月下降34.61%，但银行信用仍是房企融资方式主流，占比42.21%。

中原地产数据显示：2017年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿预案，同期下调幅度达到了92%，延续了去年四季度以来的低迷，且资金价格全部上调。

资金调控上下其手，开发商感触更直接。经济观察报获悉，有2家开发商，本准备以上海优质项目抵押贷款，再去上海土地市场抢地，被各大银行拒绝后，这2家正计划把上海项目卖给一家大型全国性房企来融资。

某千亿房企，抽调工程部门、营销部门等多部门干部去融资，一位该房企分公司人士说，“我们分公司融资任务是200多亿元，光投资部门融资肯定不行，2016年这个融资任务难度不大，现在紧缩时，融资20亿元都有难度。”

下一步是什么：取决于地价

兴业银行首席经济学家鲁政委分析，此番收紧，不管是理财产品、银行贷款还是公司债，本质上都是债，目标是控制风险，这和中央防风险基调一致。

下一步会继续收紧吗？会持续多久？房价会暴跌吗？

一位曾多次参与国家房地产调控的人士向经济观察报分析，此轮楼市调控，主要目标是控房价，不是控制地价，地方政府的调控政策中，抑制地王，却从未提限制地价。

“楼市的调控时长，取决于地价，若地方政府出现流拍，这些金融排查、喊话、地方政府调控措施可能会退出；若地价不降，溢价率高企，调控措施就是长效的。”前述人士述认为，这次金融调控像射向债券市场的箭，希望引导资金脱虚入实，引导资金跑向三四线城市，再慢慢释放风险，而不是真正开枪，把所有的鸟都打死。