警惕！房地产大级别调整真的要来了

受到新一轮房地产调控“限购”、“限贷”等政策的影响，全国楼市开始逐步降温，多数热点城市的一手房价开始出现了开发商“降价促销”，而二手房价市场却呈现“量缩价滞”的僵持阶段。有业内人士表示，种种现象表明，房地产的好日子已一去不复返了。

先从供应端来看，4月初，住建部明确要求45个热点城市要增加市场的供应量。受此影响，北京表示将坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房，包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房。同时，南京近期土地供应量大增，一周内3次挂牌，共推出32幅地。

此外，房贷增速也有下行趋势。从央行公布的数据看，上海房贷增速连续6个月下降，5月上海个人住房贷款新增154.86亿元，环比少增31.37亿元。这意味着，随着信贷额度降低、房贷利率提升，房贷增速已经迎来拐点。

更让人关注的是，房企的日子开始不好过了，由原来的卖方市场转向买方。房企销售压力越来越大。有业内人士在朋友圈公布的图片显示，恒大地产开始重点抓销售回款。现在状况是，所有房企都一样，抓紧时间促进销售，回笼资金乃是第一要务。

如果说销售不畅，资金回笼困难，是房企最艰难时刻。Wind资讯5月初统计显示，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。销售遇冷叠加偿债高峰期来临，未来多数房企降价促销将在所难免。

有人可能会提出，当前房地产业的这种窘境过去也并非没有经历过，哪一次不是看到楼市真的面临险境时，调控政策又开始全面放松了吗？还不是谁坚持看好房地产市场，挺到最后，就能收获最丰吗？但是我告诉大家，这一次房地产真的要进入去泡沫周期了。

第一，广义货币（M2）增速跳水史上罕见。5月末M2同比增长9.6%，比上月末低0.9个百分点，是有统计数据以来历史上首次跌破10%。当月M2增速创历史新低，是当前金融持续去杠杆推进的结果。

纵观历史，2008年时的M2增速最高达到29%，之后才逐步回落到13%左右。今年初央行制订目标要将M2目标控制在12%，但是由于金融去杠杆的效果显现，M2又跌回了10%以内。

实际上，之前学界曾经为M2与房价究竟谁推高了谁，展开了激烈辩论。有观点认为，房价高的根本原本就是央行货币超发，最近十年来我国M2增长率（广义货币增长率）太快。“钱太多了，有些人要保值就要投资买房，又因货币很多购买力很强，就把房价炒上去了。”

笔者却不这么认为，从最近十多年来看，企业贷款始终维持在正常水平，中国的新增贷款主要是住房贷款和地方政府投资基建项目的贷款。现在的状况是，中国因为房价上涨导致货币乘数上升，贷款买房其实就是创造广义货币的一个重要过程，而美国房价因近年来出现调整，导致货币乘数始终处于下降通道中。

在一线城市买一套房，贷款起码需要二三百万，这就创造了数百万的M2。二线城市每个买房家庭大约需求创造近100万的M2，三线城市大概要创造近50万的M2。我问各位，中国这么多贷款买房的家庭，他们究竟创造了多少个M2？

所以中国最新广义货币（M2）突破160万亿，当然与高房价有着直接关系。而现在金融要去杠杆，M2增速要放缓，高房价失去了持续上涨的支撑，将在经历一段时间的“量缩价滞”的阶段后，出现一次大级别的调整。

第二，美联储加息又缩表，给中国央行出了一道难题。早在2008年全球金融危机开始，当时的美联储开始了全面的量化宽松政策（俗称QE），于是美元指数长期走弱，人民币汇率升值，而当时的中国政府也开始4万亿投资计划，再加上10万亿天量信贷，这就导致大量的国内外游资进入中国的房地产业，逐步将房地产泡沫推向极致。当时，我国的货币政策是紧跟着美国走，也的确对经济的快速复苏起到了“立竿见影”的作用，但随之而来的是资产泡沫的上升、地方政府债务规模滚雪球般的扩大。

从表面上美联储加息是要预防国内通胀抬头，但实际上美国通胀水平还很低，根本无需担忧。那就是美联储给以中国政府出了一道选择题。如果中国央行的货币政策紧随美联储，再加上国内金融业去杠杆，那么内地的地产业将出现史上第一波大级别调整。如果中国央行改变策略，货币由紧转松。那么，国内资产泡沫会更加恶化，供给侧经济改革无法推进。现在看来，中国政府已明智选择了降低金融杠杆，防范系统性风险的集中暴发。

近期，房地产业出现了三大利空，分别指向三个层面：供应量增大、信贷收紧、销售低迷。这不仅意味着，房企的日子愈加难过，更预示了房地产大级别调整即将到来。很多人希望政府能够像过去那样在最后关头给房地产业松绑。但目前由于国内过大M2规模，过高的房价，以及全球货币政策收缩期的到来，都在很大程度上制约了我国政府再次对房地产泡沫松绑的可能性。现在对房企来说，只有全面降价促销，才能以价换量，暂度难关。